北京链家研究院分析师 冷会

10月31日，北京市住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确自11月1日起，借款申请人家庭名下在本市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。具体调整如下表所示：

表：北京市住房公积金贷款申请人适用贷款政策一览表

*注1：借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款；

*注2：离婚1年内的借款申请人按原政策执行差别化住房信贷政策，即离婚未满1年申请公积金贷款的，按照二套住房贷款政策执行。

如果说原来的认定标准是认房认贷认离婚，那么新标准可以简单概括为认房认公（公积金贷款记录）认离婚。新标准摒弃了对购房者商业贷款记录的审查，只核实全国范围内的公积金贷款记录，这一点与上海此前发布的公积金首套认定标准类似。但对于之前使用过一次公积金贷款且已结清的职工来说，北京的政策还是相对保守。

另外需要注意的是，北京市公积金贷款政策要求借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款。对于借款人离婚不满1年且未再婚的，申请公积金贷款时，无论是否有贷款记录或有无住房，均认定为二套。

与商业贷款相比，公积金贷款的利率较低，因此在实际购房过程中选择公积金或公积金组合贷款的购房者不在少数。据北京链家研究院统计，本年度二手住房交易中有近4成采用公积金或公积金组合贷款方式付款。

此次公积金首套认定标准调整是对9月份商业贷款“认房不认贷”政策的有效补充，将惠及本市无房但有商业贷款记录的新市民和改善置换家庭。新标准在提升此类购房者公积金贷款额度的同时，也会降低他们的贷款成本，其对市场的积极意义不亚于商业贷款的“认房不认贷”政策。

表：市属公积金贷款比例、最高额度及利率

以贷款60万、25年还清（等额本息）为例做一个付款方式的横向对比：目前公积金个人住房贷款首套贷款利率为3.1%，相应的月供为2876.57元/月，利息总额为26.3万元；公积金二套贷款利率为3.575%，月供为3027.93元/月，利息总额为30.84万元；个人住房商业性贷款首套利率为4.75%（LPR+55个基点），相应的月供为3420.7元/月，利息总额为42.62万元。新标准施行后，从商贷首套转换为公积金首套每月可节省544元，总利息可节省16.32万元，从公积金二套转换为首套每月可节省151元，总利息可节省4.54万元。

表：不同付款方式月供、利息对比表

举个更为直观的例子，某职工要购买一套评估价为400万元的房屋，此前凭借商贷首套资格可以贷款260万，25年等额本息还款，月供为14823.05元/月，利息总额为184.69万。新标准施行后可以采用首套公积金组合贷款方式付款，假设公积金部分可贷120万，商贷部分贷140万，25年等额本息还款，月供为13734.79元/月，利息总额为152.04万。从纯商贷到公积金组合贷月供减少1088元，可节省总利息32.65万元，购房者还款负担和总购房成本都将有明显下降。

表：不同付款方式月供、利息对比表

此前上海市住房公积金管理委员会已于10月17日审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，明确自10月30日起缴存职工家庭名下无本市住房、在全国未使用过公积金贷款或首次使用已结清的，认定为首套住房。这一政策让之前使用过公积金贷款的新市民或改善置换家庭有机会再次享受公积金贷款优惠，降低了购房成本，对房地产市场的健康持续发展具有积极意义。