2015年3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，倡导共建「一带一路」致力于亚欧非大陆及附近海洋的互联互通，建立和加强沿线各国互联互通伙伴关系，构建全方位、多层次、复合型的互联互通网络，实现沿线各国多元、自主、平衡、可持续的发展。

其中，丝绸之路经济带战略涵盖东南亚经济整合和东北亚经济整合，并较终触合在一起通向欧洲，形成欧亚大陆经济整合的大趁势。21世纪海上丝绸之路经济带战略从海上联通欧亚非三个大陆，并与丝绸之路经济带战略，形成一个海上和陆地的闭环。

「一带一路」战略提出以来进程不断加速，项目加速推进，对外投资不断扩大。根据国家商务部资料，2016年，我国企业对「一带一路」相关的53个国家非金融类直接投资145.3亿美元，主要投向新加坡、印度尼西亚、印度、泰国、马来西亚等国家地区。

国家信息中心「一带一路」大数据中心和一带一路大数据技术有限公司联合发布的《「一带一路」贸易合作大数据报告》显示，东南亚是我国与沿线国家开展贸易合作的主要区域，2016年，中国与东南亚地区贸易额为4,554.4亿美元，占中国与沿线国家贸易总额的47.8%。与此同时，东南亚也是我国较大的出口目的地和较大的进口来源地，在出口方面，中国向东南亚出口额较大，达2,591.6亿美元，占比为44.1%。从进口方面看，中国自东南亚进口额也是较大，达1,962.8亿美元，占比为53.6%，进口额较2015年上升0.9%。

在「一带一路」的倡议引领下，建设积极效应逐步显现，而高净值资产人群开始将「一带一路」沿线的国家作为投资目的地，基础建设的逐渐完善也让东南亚地区成为海外投资新宠，受到众多创造者们的青睐。根据胡润研究院发布的《2016 胡润全球富豪榜》数据显示，全球754位十亿美金上榜华人富豪中，东南亚是除大中华地区以外，富豪居住人数较多的地区，且总体呈上涨趋势。随着东南亚这一亚洲新兴市场的崛起，该区域房地产市场的关注度和吸引力也不断提升。

1

泰国

在泰国，人们会将曼谷看做是一个独立的投资区域，该地区的房屋市场非常火爆，其他地区的需求则有所下降。曼谷的租售比在5%-8%左右，根据数据统计，过去三年中，家庭型公寓（120平方米）租金上涨幅度较快。

2016年第三季度的新公寓供应数量达到全年较高值。据泰国银行统计，曼谷房屋指数在2015年上涨了4.9％，中高档公寓价格指数上涨了14％。为了满足市场需求，开发商正在快速建造，使房地产市场较高端的价格与世界上先进城市价格基本持平。

曼谷作为一个飞速发展的城市，有很大的潜力：

「泰国房地产市场仍然具有巨大的潜力。」「房屋价格一直呈现持续增长态势。高端的房地产市场，特别是在曼谷，仍然是非常健全和安全的投资。」

——Clayton Wade, managing director of Premier Homes Real Estate

泰国在东南亚六国中，房价涨幅居于首位。泰国现在处于高速的发展中，政府在大力修建基础建设，改善交通状况，从而促进了房产市场的发展。

东南亚6国房价年涨幅

2017年9月4日，泰国交通部长阿空和中国发改委副主任王晓涛，共同签署了两份泰中高铁政府合作项目合约，旨在为了泰中高铁建设，12月21日泰中高铁正式开始动工。随着「泰中高铁」的顺利实施，泰国地产定会成为富豪们新一轮投资方向，泰国房产借此契机定会集中式爆发。

2

马来西亚

马来西亚是东南亚第二大油气生产商，是全球第三大液态天然气出口国。随着全球石油价格上涨，净石油出口国的经济正在下滑。自2013年以来，马来西亚的房价增幅持续放缓。 2016年第三季度，马来西亚全国房价指数同比上涨5.36％（3.81％通胀调整），略低于去年同期的7.35％（通胀调整4.61％）涨幅。

2016年疲软的一年，2017年也没有很大的起色。可以预计，开发商将会面临更低的需求，需要实施战略来吸引和改善销售，以人民币目前的经济状况下的消费者需求疲软。在投资方面，卖家有更强烈的销售期望，而买家们正在试图寻找市场中的便宜货。这个供给需求的不平衡将在一段时间后达到一个新的平衡，即：房地产交易价格的降低，伴随着交易数量的增长。

根据2016年10月的「全球物业指南」，吉隆坡公寓租赁比从150平方米的4.36％，到120平方米的4.53％，而7年前相似区域的租赁比可以高达8%。

3

菲律宾

菲律宾房地产市场的乐观情绪在过去一年持续增长。受益于跨国公司的业务流程外包行业，推动了菲律宾的经济增长，全国住宅房价在今年继续强劲上涨。然而另一方面，由于马尼拉中央CBD区域的需求供应不匹配，该区域的增长可能会放缓。

截至2016年排名前列季度，菲律宾统计局（PSA）数据显示，该国经济增长了6.9％，高于2015年第四季度的6.5％，而2015年第三季度增长了6％，2015年第二季度为5.8％，2015年排名前列季度为5％。 根据国际货币基金组织（IMF）的统计，2017年增长6.2％。

Bangko Sentral ng Pilipinas（BSP）在去年六月发布的统计中显示，房地产价格在排名前列季度年均增长了9.2％。国家首都地区（马尼拉及其周边地区）的价格上涨9.7％，其他地区上涨9.4％。其中，公寓价格上涨较多，2016年排名前列季度比2015年上涨12.9％。菲律宾健康的房地产市场，为投资者提供了极好的潜力。

值得注意的是，外国人在菲律宾不能拥有土地，但是只要外资比例不超过40％，即可以拥有高层建筑的公寓。 外国人可以购买别墅，但不能拥有别墅所在土地本身。 可以通过租赁方式租用五十年的土地，之后可以选择再续签25年。

4

越南

越南房地产市场非常火爆，开发商都在加速脚步开发新的建筑。受到2009年至2013年房地产业蓬勃发展的影响，与此同时「住宅法」和「房地产商业法」（2015年7月1日起）的恢复，使外国人和海外的越南人合法拥有出售和转让房产的权利，从而进一步推动越南房地产价格迅速上涨。

根据排名前列太平戴维斯世界研究公司（Savills World Research）的数据，2016年第三季度，胡志明市的住宅销售总额比上一季度大幅上涨了49％，比去年同期上涨了193％。大部分销售均为联排别墅，占交易总额的71％。根据Colliers International的数据，2006年第三季度，胡志明市的房地产销售交易量同比增长了33％。中端房产占总销售额的55.8％，其次是高端板块29.8％。根据仲量联行（JLL）研究显示，胡志明市的主要市场公寓价格在2016年第三季度上涨了7.4％，二手公寓价格同比上涨7.5％。

另外，根据仲量联行的数据，首都河内的公寓价格在2016年第三季度也有强劲增长。河内的房地产市场公寓价格在2016年第三季度上涨了8％。根据Colliers的数据，河内的核心区域在2016年第三季度的价格同比涨幅较高为3.6％。河内的公寓交易量比上一季度上涨了10.1％，达到了各个阶段的较高，约5,450笔交易。中高端区域在2016年第三季度的销售额分别占51.4％和36.7％。虽然二手房价格仍在上涨，但涨幅较上季回落1.1个百分点，是2015年排名前列季度以来的较低季度涨幅。

外国人不得拥有土地。事实上，即使是公民也不能拥有土地。在越南，土地理论上由人民集体所有，由国家管理。在越南居民的外国人可以购买住宅，他们可以拥有一所房屋，但不能拥有房屋所在的土地，可以选择以租赁方式向国家租赁土地。

5

新加坡

当新加坡政府首次提出房地产市场降温手段时，该国的房价急剧上涨。在2009年至2013年期间上涨了60％。 然而截至2016年7月，房价已累计下跌了11个季度。但同时，该国房地产需求急剧上升，随着政府放开部分市场冷却措施，住宅开发商的态度也有所改善。

自2017年3月11日起，政府部门放宽了市场冷却措施，作为对房地产销售活动缓慢和经济增长疲软的回应：卖方在购买三年后出售便无需缴纳印花税，而且每个阶梯的税率都减少了4％。在购买后第三年出售的的房屋需要交纳的4％的印花税，排名前列年出售缴纳12％。总的偿债比率也有所缓解。贷款义务不超过总收入60％的要求不再适用于贷款抵押贷款（LTV）比例为50％以下的抵押贷款。

市场情绪有所改善，特别体现在房地产市场的买方需求增长。根据城市重建局的统计，新增私人住宅单位较2011年排名前列季上升一倍以上，至2,916间。其他因素，如低利率和较实惠的房价，也在促使近期交易量的大幅增加。尽管政策逆转，但政府正在逐步采取一种循序渐进的方法，因此短期内，房地产市场不一定会发生大幅增长。

「随着交易量的增加和不同市场价格的涨幅呈现温和上涨或下降的趋势，私人房屋销售市场似乎在未来几个季度呈现触底反弹，因此保持良好态势，并且防止重大的外部冲击。」

——仲量联行（JLL）

6

柬埔寨

柬埔寨虽然缺乏越南和印度尼西亚的规模和工业能力，但是近几年来，柬埔寨是一个前沿的市场，外资参与度不断上升。虽然外国人不能在柬埔寨拥有土地，但2010年「外资房地产法」对外国人开放公寓和分层地产的投资。但是外国人在柬埔寨房地产投资仍然有限制，比如，外国投资者只可购买特定地点，特定楼层，并且外资不得超过整个楼盘拥有率的70％。

据CBRE咨询公司称，金边的公寓数量从2009年的178个增加到2014年的2,095个。预计2015年至2018年期间还会增加到9,000个。数据显示，金边的租金回报率在5%-7%，并且房价资本增长在5%-5.5%之间。值得担忧的是，柬埔寨的房地产供给量可能会超出当地的需求。总体而言，东南亚的区域一体化和柬埔寨GDP的持续增长使得这个市场倍受投资人的青睐。

7

缅甸

经过数十年的军事统治和与国际其他国家的脱节，缅甸正在经历着不稳定的民主之路。我们很难判断缅甸的民主之路是否可以顺利进行。National League for Democracy (NLD)政府从2016年四月开始的领导使得缅甸的很多产业处在困惑期。换届以前的很多建筑工程项目都被搁置。针对外国房地产投资者的新政也没有了下文。

缅甸给投资人带来了很多动荡和不确定的因素，使得缅甸地产投资的观望着形成了两派。一派认为，在政治转变的时刻，缅甸给投资人提供了很多长期投资的机会。缅甸首府仰光的房地产市场值得投资，商业地产的价格持续上涨。另一派则认为，缅甸首府地产价格以高出其他类似国家的首府城市，并且政治动荡带来的不稳定性使得房地产投资的风险超过预期的回报。

总结

东盟地区的房地产市场正在经历一段时期的改革，机遇和风险并存。东盟是一个充满活力和迅速变化的房地产市场，并且正在逐步趋向自由化，很多国家和城市，包括泰国、菲律宾、越南、新加坡、柬埔寨，在短期和长期呈现出有吸引力的机会。

「一带一路」倡议提出的三年多来，国内和国际两方面都取得丰硕成果和积极的影晌，大力推动了东南亚经济的协同发展。目前我国已经跟四十多个国家和国际组织签署了五十多份共建协议，促进了国家间的鼎力合作，有效带动了泰国、马来西亚、印度尼西亚、越南、缅甸、菲律宾、柬埔寨GDP、人口总数、房地产市场价格的大幅增长。以绿城、碧桂园为首的国内知名房地产企业更是将目光纷纷转向东南亚市场。

近年来，中泰两国经贸关系发展迅速，泰国成为东盟的首大大贸易伙伴，中国对东南亚市场投资排名前列大目的国，也是支撑泰国旅游的首要国家之一。随着泰国市场的热度不断加重，绿地集团、华为、支付宝、微信、腾讯等等中资企业入驻泰国，加上中泰贸易的加速往来以及泛亚铁路的兴建，使得中泰两国关系迎来了新的里程碑。从泰国经历了近金融危机以及政治性动荡之后，泰国良好的政治和商业经济复苏环境慢慢对外界打开，无论是楼市还是旅游，近几年让泰国走向了稳健发展的黄金期。

与此同时，多数国内知名房企也纷纷「走出去」加速布局泰国的房产市场，进行资产多元化配置，从而导致近两年泰国的整体房产市场飙升。

如今，泰国的房产凭借其总价低、高租金收益再加上永久产权等优势吸引了众多国内投资者。据有关机构统计，在2017年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上，泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后，跃居第四位，成为海外投资热门新星！

上半年各项泰国房产数据报告陆续发布，2017年曼谷楼市是涨声一片，虽说从国内开始执行中国版的CRS以及外汇管制之后，相关融资机构和银行也及时调整策略，加入到限制海外资金外流的行列中来。但对于国人热衷海外房产投资来说，泰国的投资热度并未减退，相反在2017年上半年热情高涨。

目前主流国家均已对中国人开放房地产购买权，吸引了中国海外投资大军的目光，数据显示中国人较喜欢购置房产的城市是——曼谷，目前曼谷房地产均价约25,700 元，芭提雅、普吉、清迈等城市也比较受欢迎。100万在北京、上海等地已经很难买到房子的情况下，在「一带一路」七国还有更多的选择。