哈喽大家好，我是血拼哥。

最近最让人绷不住的事，就是京北新地块又涨价了：

朱辛庄0022/0027+二拨子6003新地块挂了预公告。地块指导价6.6万/㎡，浮动8%。

对比，年初入市的地大华启宸府指导价是6.2万/㎡。

不到一年，每平涨价4000？着实有些离谱，这么比较下来，北边的今年新拍的地块与老项目，都开始有性价比了。

那昌平新房到底能不能入手？真的稳赚不亏吗？今天测评个比较有代表性的新项目：

01/

大体量社区

7月20日，25家开发商参与土地竞拍，经过16轮的激烈竞争，首开以31.97亿竞得昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目，最后由越秀操盘，首开、北京建工、越秀三家一同开发。

9月份，项目官宣案名为 「梧桐星宸」

该项目距离地铁昌平线沙河高教园站仅600米，五站就可直达西二旗。

项目总建面12.73万㎡，地块占地面积为6.15万㎡，容积率2.0-2.5，限高45米。

该项目共有6个居住地块，规划了32栋住宅楼，总户数为1243户，并规划有12班制幼儿园。

销售指导价期房5.5万元/㎡，现房5.7万/㎡，浮动±8%。

02/

最小户型仅59平？

项目面积段为59-127㎡一居到四居。具体为59㎡一居、75㎡二居、85㎡三居、99//104㎡三居、124//127㎡四居。

因为户型面积段跨度比较大，看来项目是想要照顾到更多的群体，不过主力户型应该是99平应该没错了：

59平一室一卫 ，南向两面宽。

不过空间布局上有些略显压抑，采光可能不够，适合单身或者无孩的小两口，总价在320万左右。

75平两室一卫 ， 三面宽朝南，格局全明。

两个卧室都有南向采光，U型厨房加上中心岛台，空间布局清晰合理，美中不足的就是卫生间是暗卫。

85平三室一卫，南向两面宽，南北通透。

户型比较方正，也有一个多功能空间，整体看下来中规中矩，适合大部分家庭。

99平三室两卫，南北通透，格局方正。

主卧套房设计，两个卫生间全明，独立的家政间，布局较为舒适，挑不出什么问题。

124平四室两卫 ，三面宽朝南。

四间卧室适合多代同堂的家庭，空间动线上不算清晰，还有有一暗卫。

127平四室两卫 ，格局方正，南北通透。

双明卫，三面宽朝南，以餐厅为中心，形成一个完整的洄游动线，总价在700万左右。

03/

京北还要涨？

高教园这边高校比较多，配套资源自然不弱。

项目周边有永旺国际购物中心、龙德广场、悦荟万科广场、世纪华联、沃尔玛、沙河物美文化广场等，商业配套齐全。

在教育上，周边高校林立，有北航、北邮、中国矿业大学、首师大附属幼儿园和中小学等。

在医疗上，周边有昌平区沙河医院、积水潭医院回龙观院区等。

加上临铁优势，且比朱辛庄板块每平少了1w，也就是说同样预算，能在高教园这边买改善户型，也能在朱辛庄买小户型。

但买在昌平这边已经没有标准答案了，不过可以说几个客观事实：

1、高教园有价格优势，但后续未来潜力没有朱辛庄好，毕竟朱辛庄产业+双轨是有希望的，而高教园基本只能靠临铁+高校。

2、高教园目标客群明显是周边高校，及能辐射到西二旗这批人，通勤+总价的平衡性非常好，可能是京北对于大部分打工人最友好的新盘。

3、昌平的库存未来还会变多，优质新盘会先吸纳购买力，后续接盘的人可能越来越少。

4、昌平线的购买力，还是依靠海淀+附近产业大厂，如果行业有变动，波动也可能比较大。

综上，预算在550万以下，梧桐星宸是不错的选择，99平以下的户型都做的不错。

如果预算在550万以上，建议可以对比下附近新盘。