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正文————

8月初的北京、月底的上海都把外环限购打开了，看得出，一线对“金九银十”报以不低的期望，

政策之后预期难免两极分化，

有人说马上要大涨，赶紧买；

有人说这才刚开始跌，等着瞧。

到底真相如何？我们还是用数据说话。

刚刚过去的8月，北京楼市表现如何？咱们直接上干货。

先看新房

8月份北京新房一共卖了3135套，比起7月份的2881套，多了254套，环比上涨了8.16%。

看起来是件好事对吧？

但别急，跟去年同期比，就有点笑不出来了——

去年8月卖了5308套，今年直接少了2173套，同比暴跌40.93%。

价格方面也在微妙变化。

8月新房成交均价是5.99万/平，比7月份的6.21万/平，降了2200元，跌幅3.54%。

这说明什么？

一方面市场确实有压力，另一方面，也跟成交结构有关——卖得好的不全是高端盘了。

不过，市场并非一片哀嚎。

8月份北京楼市还是有亮点的，比如大兴西红门的元启项目，就以9.59亿成交额、179套成交量成为“双料冠军”。这个项目为什么能卖爆？很简单：品质提升+位置不错+设计可以（比如成了西红门第一个带南向阳台的小区）。再加上像海淀的海晏、通州的招商朝棠揽阅这些热门项目也在拉动销量，说明只要产品够好，依然有人愿意买单。

再看二手房

8月北京二手房网签13331套，环比7月增加4.28%，但同比去年8月仍下降7.19%。虽然没有新房同比跌幅那么夸张，但依然没回到市场的“枯荣线”（1.5万套/月）。

一个值得注意的信号是，不管是新房还是二手房，套均面积都在悄悄变小。

新房套均面积从6月136.84㎡，降到7月126.89㎡，8月只剩120.84㎡；

二手房也从6月93.4㎡降到了8月92.17㎡。

这说明市场上“中小户型”正成为主流，也反映出购房人更加谨慎，开始选择总价更低、更实用的房子。

8月8日北京出台了新政，放开五环外限购、调整公积金政策，市场反应怎么样？

从数据看，短期确实起到“止跌”作用。新政出台后首周，新房网签环比上涨44.58%，二手房环比上升13.98%，带看量也明显活跃起来，甚至出现单日带看突破3万次的年内高点。

但这股热情能持续吗？目前还不好说。

因为市场另一面，是不断增加的二手房挂牌量。

截至9月1日，某大中介前台挂牌量已突破14.2万套，而后台总房源量预计已经超过16万套。8个月时间，挂牌量增加了1万多套，说明很多业主也想趁着政策松动出货。

所以总结8月的北京楼市，可以概括为：政策刺激初现效果，成交量短期回升，但市场并未真正逆转。

新房环比上涨但同比大跌，二手房稳中微升却仍低于荣枯线，整体依然处于“以价换量”的阶段。不管是开发商还是房东，都想趁着这波政策窗口争取出手。

对于真正想买房的人来说，现在市场上可选的房子多了，谈价空间也大了，是比较不错的看房时机。但如果你是想投资，那我劝你冷静——北京楼市几乎已经没了炒作的空間，回归居住属性才是正解。

接下来就看“金九银十”了。如果成交量能稳住，市场大概率会进入横盘阶段；

如果这一波政策刺激后再度回落，那就……真的还得继续熬。

北京楼市，正在进入一个拼产品、拼性价比的时代。

而当我们把目光从成交数据转向更深层的人口结构，会发现一个更根本的趋势正在发生：

北京，正在越来越老

根据《2024年度北京人口与就业统计数据》，与2020年相比，20-34岁的常住人口减少了121万人，而60岁以上的老年人口增加了95万。

北京常住人口年龄中位数，很可能已从2020年的38岁左右上升到了2024年的43岁左右。

这意味着什么？

意味着北京楼市的底层需求结构正在发生深刻转变。曾经的刚需主力——年轻人、新婚家庭、首次置业者——规模正在收缩；而中老年群体，无论是改善型需求、养老需求，还是适老化改造的需求，都将持续扩大。

未来的房子，不再只是拼地段、拼学区、拼投资价值，更要拼“适老性”、拼舒适度、拼无障碍细节、拼社区医疗和照护服务的便利性。从宽敞的南向阳台、卫生间扶手、全屋无高差地面，到社区的慢行步道、电梯配置、就近诊疗点……这些都将成为房产价值的新支撑。

话说回来了，今年的“金九银十”会来吗？

我觉得，如果没有大刺激💊，还是偏向冷静的，今天9月的首场土拍似乎也印证了……

朝阳呼家楼 丰台岳各庄底价成交

怎么说呢，位置乍看都是顶好的，怎么就这么「冷静」呢？

朝阳区呼家楼地块，东三环外，紧邻地铁10号线金台夕照站，与CBD核心区一路之隔。但地块规模太MINI，仅约50套房的超小社区，且需配建并无偿移交社区综合服务设施，内含规划道路，这些因素都限制了项目的盈利空间和操作灵活性，对大多数开发商吸引力有限。

尽管总地价不高（4.46亿元），但楼面价高达约8.1万元/㎡，未来售价需在极高水平才能盈利。在目前市场环境下，开发商对核心区域高端豪宅产品的去化速度和利润预期趋于谨慎。

而且该地块是朝阳区“1托4”城中村改造项目的一部分，用于平衡整体拆迁成本。首开作为北京老牌国企，责无旁贷也恰如其分吧。

岳各庄地块在西三环与西四环之间，但丰台区当前在售新房项目超过20个，产品同质化程度较高，且近两年整体去化表现不佳，这使得开发商在拿地时更加谨慎。

且地块距离最近的地铁站约2公里，对依赖公共交通的客群吸引力较弱。北侧临近铁路车辆段，可能存在噪音污染；周边老旧小区较多，城市界面一般。地块东西窄南北长的地形可能不利于楼栋布局和户型面宽的设计。29亿元的起始价对开发商资金要求较高。在销售市场承压的背景下，国企联合体（如城建+住总+建工）在资金实力和承担风险方面更具优势一些吧。

虽然各有各的原因，但是看得出，当下的市场，房企都开始理性精打细算了，你害怕啥，好好想清楚自己的需求，切忌盲目。

每次血拼哥会给大家推荐一些当下性价比还可以的项目，大家感兴趣可以来咨询。

今天说的是丰台花香壹号。

89平做三居，得房率高达90%，意味着88平的房子里可以拥有一个步入式的家政空间（800库）+主卧步入式衣帽间+两个卫生间+母婴吧台+主卧婴儿床位……

8月整个丰台只有两个项目销售最猛，一个是观宸，另一个就是花香壹号！

不仅因为它功能足够顶🆙，还因为价格也已经来到前所未有的段位。

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