哈喽大家好，我是血拼哥。

今年的房地产市场明显变冷，大大小小的利好出台“药效”也并不长。

国庆热销不及预期，这还是经历了夏季淡季之后的情况下。

拿北京市场来说，按照现在的流速，部分区域的库存只会越来越多，那房价肯定就容易波动。

所以建议大家避免几个坑：

1、尽量不要买有明显问题的房子，边户采光受影响，噪音问题等……

2、错过了某个项目不要慌，期房抢不到还有现房，现房抢不到还有二手房，大部分项目只要真想买，一定可以捡漏的。

3、板块/新盘到底火不火用数据说话，买房不要被销售/中介带节奏，多对比。

最近，国庆期间有个新盘火了一把，城六区+低密度洋房+央企保利+多地铁，到底真实情况如何呢？

01/

山景洋房社区

6月16日，石景山区广宁村棚户区改造项目SS00-1603-2015、2019、2027、2009地块公开土拍。中海新城和保利发展两家企业参与，最终保利以36.2亿元拿地，溢价率约为12%。

官宣案名为：「璟山和煦」

地块位于五环和六环之间，阜石路的北侧，不到500米就是首钢园。区域内有三条地铁线路：距离6号线&S1号线金安桥站约1.4km，一站换乘1号线，距11号线模式口站约2.7km。

住宅地块总面积约13.19万平（2015、2019地块），配套公共服务设施有基础教育用地（2009地块）+多功能用地（2027地块）。

建设用地面积约6.05万平，建面约11.38万平，容积率1.8，控高30米，绿化率30%。

璟山和煦分为南北两个地块，规划19栋5-10层的洋房，全部一梯两户。

项目指导价6.2万/平

02/

刚改+改善产品

项目楼栋布局属于梅花桩式，考虑到采光，也照顾到了楼间距。

面积段为75-137平米二至四居：75平两居、96-103-115平三居、137平四居，得房率最高能到84.4%。

75平两居，南北通透，南向两面宽。

入门的收纳空间与洗手台，空间利用率极高。U型厨房+餐厅+客厅形成完整的动线，也兼顾到了采光，总价在445万左右。

保利在窗户上也做了升级，设计了4层中空lowe玻璃，隔音效果杠杠的，直接上视频大家感受一下：

96和115平三居，其实在保利的产品中很常见，因为经的起市场的检验，都很方正，三面宽朝南，且有大阳台设计，动线都很流畅。熙悦雲上、保利锦上、和光煦境都有类似的户型。

103平三居，进深比较长，差异化的户型，有两个朝南的卧室。

137平四居，已经将户型做到了满分。

最后价格给大家盘一下：

03/

片区扛把子？

根据石景山区广宁村棚改项目规划综合实施方案，未来这个板块还会有3块住宅地块2002、2014、2016供应，但地块条件不如保利璟山和煦的2015、2016地块。

加上附近规划的教育体育等配套，相当于璟山和煦是这个小组团的第一个项目。

对比附近二手房，尤其是不到2km，就有石景山板块标杆项目中海寰宇天下天赋均价大概在7.5万/平，对比璟山和煦6.2万/平的单价，确实也算倒挂。

距项目约3公里的新房越秀天玥7.48万/平，古城中海长安誉7.58万/平，单价价差1.5万/㎡。

璟山和煦主要配套是大火的首钢园，冬奥会期间首钢园的配套升级后也跟的上，是不用等的配套。

项目更适合与石景山这片深度绑定的客群，以及看中城六区小洋房的群体。

项目国庆期间热度不错，最高一天到访1200+组，预计10月15日开盘，有兴趣的朋友可以到现场看看。