刚需莫慌!北五环外,首付较低99万起,还有小户型!低总价商品房供应继续!
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哈喽大家好,我是血拼哥!
最近房贷利率下调,全国各地楼市松绑政策不断,哥们身边两拨买房人画风却大不同:
一拨人在老家,觉得到了买房的“猎杀时刻”,琢磨着是买市中心90平的大两居,还是新区120平的三居洋房;
一拨人在北京,也是两手准备——一边等着共产房摇号选房,另一边为了买到首付120万以内的商品房跑断了腿,结果看得上眼的地方,这个预算勉强只够买5、60平,还得抢!
老家一套房,北京一张床。多么痛的领悟...
那么,如何在改善当道的北京买到一套较为满意的小户型低总价商品房?
拢共分两步:
排名前列步,放弃“东西海”,说直白点,这里的房子,哪怕是二手房,也不是给刚需准备的。
第二步,找血拼哥(不是)。据哥们了解,以总价400万、临铁的纯商品房为标准,朝阳、昌平和门头沟等优质片区确实都还有得选!
随着区域内交通的建设发展,商业配套的逐步完善,教育学区的不断优化,在一些有发展潜力的区域入手一套房源也还算合适。
话不多说,下面就跟着哥们一起来看看以下低总价上车+近铁+品质新盘吧!
01 朝阳
这两年是朝阳住宅供应的“超级大年”。
供应量过大,销售指导价偏高,总价门槛高,产品过于雷同,强行改善的项目不胜枚举,品质也差强人意,导致朝阳区的楼市进入严重内卷。光是已经入市的项目就接近20个,形成了供过于求的市场环境,使得不愁卖的朝阳楼市也进入了去化瓶颈期。
大批量集中入市的改善盘基本都销量惨淡,不管是价格还是环线位置,朝阳新房都在凭实力劝退刚需买家。
不过也不是完全没希望!近期朝阳有两个刚入市的新盘备受关注,因为在产品上都做了小户型。
保利锦上二期——400万可入住朝阳东四环
这个项目不仅是王四营板块,还是朝阳区的整个五环内,现阶段少有一个临地铁且有普宅的新盘了!不同于王四营三兄弟一水儿的大户型改善产品,保利锦上二期做了67㎡和75㎡的两居。
项目位于朝阳东四环外的王四营板块,东侧为东五环,北侧为京哈高速,距离地铁7号线焦化厂站直线距离约500米,距离国贸CBD直线距离约8公里。
与去年入市的需要配建不同比例公租房的隔壁三兄弟相比,保利锦上二期居住环境会更加纯粹,项目无需配建保障房。
产品面积段高层为67㎡/75㎡两居,94㎡/98㎡/114㎡三居,155㎡四居;多层为86㎡/127㎡三居,170㎡四居。
项目共规划15栋楼,6—21层,容积率2.5,共954套房源,其中100㎡以下户型共744套占比78%,预计2025年5月交房。
项目已于6月15日拿到预售证并公示后连夜开盘,此次一共推售了338套,仅3小时就认购了151套。小户型关注度居高不下的同时,114-170㎡改善住宅热势不减,销售比例占到50%。
据较新消息,小户型成交均价东西向为6.5-6.6万/㎡,南北向为6.9-7.0万/㎡,较低总价436万起,可以算作普宅,首套首付152万起!
看看保利锦上二期的刚需户型如何👇
67㎡两居
约5.75米双面宽,客厅+卧室双飘窗,入户带玄关,L型厨房,餐客一体,明厨设计,卫生间为暗卫。该户型只有纯东向或纯西向,临街噪音不小,流通也不好。
75㎡两居
东西通透,约6.1米双面宽,客厅+卧室双飘窗,入户带玄关,U型厨房,全明设计,明卫干湿分离。入户长走廊浪费空间。跟67㎡一样临街,得考虑噪音问题。
生活配套上,略微逊色。
医疗方面:最近的是王四营社区卫生服务中心,目前距离最近的三甲是8公里外的北京市排名前列中西医结合医院,地块西侧首都医科大学附属北京中医医院在建设中。
教育方面:项目周边有朝阳教育国资中心幼儿园、朝阳实验小学博远分校、北京第五中学双合分校和在建中的十一学校朝阳实验学校。
商业方面:西北侧2公里有王四营农贸市场,基本能满足日常生活需求。5公里内有燕莎奥特莱斯购物中心、朝悦百惠购物中心、华创生活广场等。
京能龙湖·熙上——位于CBD正东的黄金轴线
项目位于管庄棚改地块,位于朝阳区广渠路与双桥东路交叉口南500米,东五环外5公里,旁边就是通州。
项目容积率为2.2,楼高5层—15层的洋房+小高层产品,有66㎡/70㎡两居的刚需户型,数量较少,更多的是85㎡/95㎡三居和110四居的改善产品。
按6.98万/㎡售价,总价约460万起,首套首付184万起。据售楼处消息,还有450万起的特价房,有需求的朋友较好抓紧去售楼处看看!
66/70㎡两居
66㎡纯东向两居,但空间利用到了优质,做到了东向三面宽,而且都有飘窗赠送,主卧面积不算小,卫生间干湿分离。餐厅位置有些尴尬,进门玄关处且只摆了俩人的位置,如果有第三个人坐在侧面,就在厨房和卫生间过道了,整体动线不够流畅;
70㎡东西向两居,“刀把”户型,直戳人心..优点是“全明”,L型厨房,餐客一体,明厨明卫。
项目东北侧直线距离1.7公里处是地铁八通线八里桥站,除此外还有正在规划中的M104号线距离项目较近,附近还有双桥站点以及通州站点两个火车站点。距离东五环和广渠快速路很近,驾车约25分钟可以到达国贸,有车一族可以考虑。
教育:附近有清华大学附属管庄学校、朝阳第二实验双桥分校、排名前列实验小学杨庄小区、北京工业大学附属中学双桥分校等。可作为参考,具体以教委划片为准。
医疗:距离项目500米左右有北京市朝阳区双桥医院、往南3公里有朝阳区第三医院等,医疗方面无需担心。
商业:项目三公里内有万豪购物广场、国泰百货、万达广场等购物中心,其他日常生活需要的超市药店等周边即可满足。
02 昌平
随着六月初二轮土拍结束,华润+葛洲坝和中粮+铁建组合分别拿下平西府和平坊村地块之后,昌平南楼市已经呈现出一个“买方市场”该有的三大迹象:
北五环外在售项目足够多,已经达到8个之多👇,满足不同需求的买房人挑选。
后台回复【新房】获取完整版北京各区新房地图(1000万以下)
项目价格和面积段都接近,竞争激烈,几乎都是单价5/6万的两居和三居;生活配套水平和销售步调也基本一致,这些项目集中在靠近海淀北部的昌平南区域,入市时间也基本保持同一频率。
看来海淀后花园的昌平南地区如今也崛起,供应的项目产品多元多样,刚需盘也不少!那么众多新盘中哪个适合你上车?咱来看看~
硅谷one vs 中海滙智里
这俩算是京北的价格洼地,低首付的刚需上车神盘了!两个项目的位置如下图:
沙河板块的小户型新盘中海滙智里上车门槛直接拉到较低。
项目均为10-15层小高层,共计1502户,是个大社区!销售指导价5万/㎡,最小户型58㎡一居,可算普宅,首付较低99万起,总价不到290万起就可以拿下!
目前滙智里开盘一个来月,网签已经两百多套了,看来刚需跑量还是牛的!
地处北七家立汤路和北清路交汇处西北侧的纯商品新房项目硅谷one,价格同样很友好,均价5.4万/㎡,总价389万起,首付较低133万起。
中海滙智里58㎡一居
分通透和大面宽两种户型,其中通透户型东西走向,餐客一体,明厨明卫利于通风采光,而大面宽户型南向双面宽,东向客厅采光明亮,但卫生间是暗卫。
这个小户型大约有360套,占了总户数的1/4,精装修交付,适合预算有限的北部“首刚”优选。
咱再来看看硅谷one72㎡两居小户型:
同样也有两种户型,整体紧凑,都是明厨明卫,全明通透。其中南北向户型主卧与客厅朝南带飘窗,U型厨房布局空间大;东西向户型和南北向比稍差点。
硅谷ONE和中海滙智里的一个共同问题——就是离地铁太远,未来规划不确定性很大,对需要靠轨道交通上班通勤的朋友来说很不方便了。
目前距硅谷ONE最近的地铁站是3.2km左右的5号线天通苑北站,传说规划中的17线支线的具体线路走位也没官宣,目前还是具有很大的不确定性。
滙智里距离最近的昌平线沙河站有4.8km之远,据说未来地铁S2线拟在项目东侧设一个站点,但规划落地尚待时日。
这俩项目所在的沙河、北七家板块的城市界面较差,交通出行主要靠自驾。
具体配套情况可以看看哥们以前介绍过的👉🏻(滙智里)(硅谷one)
03 门头沟
门头沟在北京的西边,山地面积较多,平原少。与城六区石景山相邻,被永定河相隔。
一般来说,老城位置都是不错的。但门头沟是个例外,老城被山地环绕,地段位置其实并不好,没轨道交通,甚至连规划都没有,很惨。反观新城位置优越很多,交通方便,距离主城区也近不少。
今年门头沟供应充足,而且新盘备受瞩目。尤其是在四道桥站南侧的门头沟三兄弟,龙湖北辰揽境、金茂长安悦和金地峯范北京。
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其中峯范北京的优势在于定位更优质、装修标准高、少有带会所、距离地铁最近、总价价格区间更低,而在4月8日开盘当天房源去化率达100%,热销10亿!
项目目前小户型还有上车机会!来看看项目如何~
金地峯范北京——京西临铁通勤神盘!
项目位于在地铁S1号线的四道桥站,距离地铁口仅有400米。向东1站地就是金安桥,可以换乘地铁6号线和新建的地铁11号线;向东2站就是苹果园,可以换乘地铁1号线,直达金融街、王府井、东单、国贸等核心商圈。
户型面积段涵盖61㎡一居、69㎡/74㎡/77㎡两居,92㎡/99㎡三居,共718套房源。成交均价5.7万/㎡,较低总价350万起,首套首付140万起即可上车!
61㎡一居
手枪户型,过道狭长,主卧朝南,还带南向飘窗,北侧餐厅、客厅一体。一居南向的面宽采光一直很稀缺,南北通透十分难得。
77㎡两居
客厅+双卧南向双面宽约6.5m,餐厅客厅一体化设计。面宽进深比接近1:1,主卧飘窗还带270度转角飘窗设计,窗户大采光足性价比很高,卫生间是暗卫,另外入户有玄关、预留了储物空间,很实用的设计。
峯范北京所处的四道桥板块,在长安街西延线上,与首钢园一站之隔,交通便利,生活配套设备比较完善。
丰富的商业能满足娱乐休闲的需求。现有的喜隆多、山姆会员店、龙湖长安天街等,和未来的环宇荟、六工汇和京西大悦城。
附近教育资源不算少,但是整体实力较弱。有北京八中(京西小区)、北京市大峪中学、大峪排名前列小学、北京八中京西附属小学、北京第二实验小学等。
医疗资源较匮乏。有京煤集团总医院、石龙医院、北京女医师协会仁圣医院、门头沟妇幼保健院等。
一站之隔的石景山首钢园板块今年新供应的地块,限价7.48万/㎡,门头沟5.7万/㎡左右,价差近2w!还是值得刚需考虑的!
总之,不得不承认,北京刚需上车的阈值在上升。小户型越来越少,价格越来越高。曾经的“限竞房”时代一去不复返,当年上车的都能享受到可观的市场红利;当前的北京楼市格局,“城郊豪宅化”、“主城纯商品共产化”日益明显。
在这新旧格局转换之际,依然会有些高性价比的刚需红盘诞生,以上哥们盘点了市场上五个超能打的小户型+低总价项目,总价400万左右都能拿下,该划的重点都为你们划上了,也为大家刚需买房路上助力一把,有需要的刚需朋友一定要把握!
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