上海、杭州等地高溢价地块频出 土拍回暖背后楼市回温、规则生变
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土地市场回温也与“517”新政后楼市成交量的上涨和市场信心的回升息息相关。土地市场热度回升的城市也是楼市成交量快速上扬的城市。
杭州土拍临平区地块溢价率近60%、上海杨浦区平凉地块也创下区域楼面价最高纪录、南京和广州也打破了年内“零溢价”的局面……“517新政”后,重点城市土地市场升温明显,这与上半年整体趋冷态势形成了鲜明对比。
中指研究院市场研究总监陈文静表示:“对于核心区地块,房企仍保持较高参拍意愿,这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点,企业布局或深耕意愿强烈。但针对非核心区,在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下,房企拿地较为谨慎,在新房市场信心尚未明显修复前,土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。”
上海、杭州、南京等热点城市土拍升温
7月23日,杭州出让2宗宅地,起始出让总价22.9亿元,最终揽金29.4亿元,成交楼面均价31657元/平方米,平均溢价率28.6%。
值得关注的是,杭州土地市场上半年在经历年初的火热、“小阳春”时候的降温之后,此次又再一次升温,两宗地块溢价率均高攀。
其中,绿城集团经过46轮竞价以6亿元斩获临平区丰收湖低密度地块,溢价率高达59.2%,这一溢价率创下2019年以来杭州土拍市场的历史新高。而另外一宗上城区城东新城单元地块经过43轮报价,被滨江集团以23.4亿元的价格摘得,成交楼面价35524元/平方米,溢价率22.6%。
“得益于楼市利好新政刺激,杭州房地产市场交易活跃度持续提升,新房去化率有所改善,成交量环比出现回升。”克而瑞分析师表示,杭州市场逐步好转,也让房企对未来投资充满信心,部分热门地块溢价率走高即是其中一个表现。
不仅是杭州,上海土地市场在恢复“价高者得”后就立刻出现了高溢价地块。在7月9日上海恢复“价高者得”的首次土拍中,杨浦区平凉社区88街坊02H1-01地块的溢价率就达到了21%,由保利发展以总价22.03亿元摘得,成交楼面价88462元/平方米,刷新杨浦区楼面价最高纪录。
土拍回温背后:楼市回温与“限价”松绑
事实上,今年上半年,我国土地市场整体呈现趋冷的态势。一方面,在“以销定投”策略下,房企拿地仍较谨慎,同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后,政府推地节奏放缓,全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成。
根据中指研究院统计,2024年上半年,土拍热度方面,仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交,大多数城市地块底价成交甚至出现流拍,整体成交楼面均价同比下降10.1%,溢价率较去年同期下降2.4个百分点。
不过,随着“517新政”的持续落地,重点城市楼市逐步回暖,加之部分城市例如上海恢复了“价高者得”的土拍规则,所以进入6月份土地市场就呈现出回暖的态势。
“517新政”后,部分城市土拍热度升温,高溢价地块频现。6月20日,青岛崂山王家村地块经过364轮竞价,被海业益佳以18.9亿元斩获,刷新青岛土拍楼面价纪录,溢价率高达37.2%。
更有多个城市在近期的土拍中打破了今年以来土地市场“零溢价”的局面。比如,6月19日,南京3宗低密度宅地高溢价成交,整体溢价率达15.8%,打破了南京2024年以来宅地“零溢价”情况;紧随其后的6月25日,广州出让荔湾区鹤洞路以南AF040134地块,被保利发展以总价约7亿元竞得,溢价率为8.5%,也是广州今年成交的首宗溢价宅地。
今年上半年,杭州土拍走势可谓是“过山车”一般,土地市场经历了2月的火热、3月的降温、4月的好转和5月的低迷,而在7月热度又回升。
而土地市场回温也与“517”新政后楼市成交量的上涨和市场信心的回升息息相关。土地市场热度回升的城市也是楼市成交量快速上扬的城市。例如,6月,北京、上海商品住宅成交面积环比分别增加21%、66%;二手房成交面积环比分别增长12%、38%。而杭州在6月的二手房网签量8849套,创近15个月新高。
在楼市成交量逐步回升之时,土拍规则也在悄然生变,例如取消溢价率上限的限制,恢复“价高者得”。据中指研究院统计,截至目前,在22座实行集中供地的城市中,已有19城恢复“价高者得”的土拍规则,北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策,其中,北京、深圳土拍溢价率上限为15%,宁波为30%。
对于热点城市土地市场频频出现高溢价地块的原因,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“一方面,地方政府推出的地块比较优质,出让的条件和要求在降低,这样就提高了房企拿地的积极性;另外一方面,热点城市的中心区域去化不错,一些开发商有补仓的需要。”
李宇嘉进一步指出:“目前高溢价地块仅仅是散状的、零星的现象,从整体上来说,下半年土地市场很难完全扭转趋冷的局面,还是呈现出分化的态势。”
来源:新京报
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