法拍房最近几年成了香饽饽，就凭俩字：便宜！

400多万的江景房，500多万的学区房，这是多少大老爷们手握钞票抢拍的大型真香现场！

正是因为便宜抢手有市场，再加上近些年房住不炒的大基调下，各个城市的商品房纷纷开始实行限购。

也逼得一些炒房投机客瞄准了不限购的法拍房市场，并且从中谋取利益。

而就在12月19日，较高人民法院发布有关《规定》，全国法拍房将纳入各地房地产限购/政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍。

这一政策意味着，之前那些法拍房炒房客通过竞买法拍房逃避限购的漏洞将会被彻底堵死。

要知道，从2017年到现在，国内法拍房数量增加了近186倍，这个口子要是不及时堵上，单纯被价格吸引的购房人可是要栽不少跟头。

今天房叔就来扒一扒，这背景复杂而远低于市价的法拍房背后，水到底有多深？

买卖不破租赁：住不上

所谓“买卖不破租赁”就是在租约有效期间，即使原房主将房屋让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买家不能以其已成为房屋的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求清退租客。

先看这个事，刚需买法拍房是为了住，可成都的刘某买房之后发现，这房已经被租了40年。买卖不破租赁，所有权是你的，你也住不上！

刘正坤以123万的低价拍下了李娟价值219万的房子，而这房子此前已经先后租给李浩宇、刘畅两个人各20年，以租金抵偿李娟欠两人的货款。

图为李娟与李浩宇的租赁合同，租赁总价为250万元李娟认为，刘正坤明知有人租赁而购买，应该自行承担责任；而刘正坤认为，李娟的租赁合同是虚假的，利用“买卖不破租赁”法律原则逃避法律惩罚。

房叔查了一下具体案情，发现刘正坤这房子买得也是稀里糊涂。

刘正坤先咨询了法院，法院说这房子有租赁合同，我们只是告知，你得自己去核实。刘就侥幸地以为租约有可能是不合理的，他通过物业中心，联系不上原房主李娟，但是联系上了现在的使用权所有人李浩宇。

李浩宇说，你别碰这个房子，已经租出去四十多年了。但是没看见租赁合同，刘并不死心。去年12月30日一早，刘再次跑到物业中心，当时物业中心的人跟他确认，这套房子就是业主李娟在使用，根本没有对外出租。

“物管跟我确认后，在距离拍卖结束最后的72秒，我拍下了这套房子。”刘正坤说。

李浩宇说，“我已经跟他说过，有人在租，可是他还是要买，这套房子，参与竞拍的只有他一人。”

“他一旦得逞，以低价买了房子，又把我赶走，就两头占好，我这200多万完全损失了。”

依房叔看来，如果确认是租赁先于抵押，而且确认房屋已经被李浩宇实际占有，刘是不能要求现在的租客强制腾房的。

资料显示，涉事房屋所在的武侯区，既是法拍房成交量较大的区，又是加价较高的区（平均加价23.39%），同时也是降价比例第三的区域（折扣比74%）。

可以侧面说明，武侯区房源质量更优秀一些，但竞争也相对更加激烈。

从这个事件中，房叔要提醒准备买法拍房的朋友，一定要对房子背后的案件有充分的了解，如果带有租赁合同瑕疵的，标的房屋肯定要贬值。

风险和收益永远是成正比的，你敢拍5折的房子，就得承担5折的风险。

谁脑子有坑：300万的房200万的税

除了上面的情况，法拍房涉及的税费也比普通住宅多，小白看着诱人的起拍价入了坑，而高昂的税费账单摆在眼前，才知道“我真是脑子有坑才买这房”……

深圳的阿奇（化名）就是其中之一，他以370万的价格将罗湖区翠华花园的一处房产拍下，本来很开心以为捡了漏，但是加上税费242万，这套房产算下来竟然需要622万，比当时罗湖同一片区的二手房均价高出45万！

因为性质特殊，所以通常情况下，法拍房的转让和受让的税费，都是由买家一人承担的。

如果只是住宅，依照普通住宅或非普通住宅的不同，需要承担1%-3%的契税；如果原先的房主不满五或者不少有的话，就还需要交纳个人所得税以及增值税。

但如果房子不是住宅，而是由公司持有的话，那么还需要交纳土地增值税，而这一块，少说几万，多的几百万几千万都可能出现！

本案中出现的房子，就是麻烦最多的那个。这是公司所有的房产，土地增值税、增值税、契税都由买家承担，并且因为登记价过低导致土地增值税过高。

土地增值税按照起拍价和登记价差额的60%收取，在本案中高达218万多。如果阿奇弃拍，已经缴纳的25万保证金不退。为了这25万的沉没成本，阿奇又挣扎了一下。他曾委托妻子到法院，希望让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。

然而，同样情况的几个小白，又在法院相遇了……还有两个人也是拍了同一个小区的房子，也想找法院减免税费。

小白在法拍房上踩坑，阿奇不是排名前列个，也不是最后一个。

这套税费奇高的房子，其实也是第二次被拍卖，前一个竞得人也没看清税费，赔了25万的保证金。

对此，行内律师认为，法拍房的相关税费计算是应有常识，参与拍卖之前就应该做好功课。

房叔觉得……律师说得对。

在此还是真诚地劝退购房小白，法拍房不是你想拍，想拍就能拍。几百万的税费吃不了兜着走，老老实实地赔了保证金及时止损，还是明智之举。

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以上案例仅仅是九牛一毛，还有买了房不能过户，拿不到房产证的；还有人因为买法拍房惹上了无穷尽的骚扰，被要求承担原房主的债务；还有的涉及刑事案件，原房主是号子里的社会人，找几个左青龙右白虎的大汉来家里堵你……谁受得了！

总的来说，曾经的法拍房优点是便宜又不限购，但背后对房产知识、法律知识要求极高，还要付出超长的时间去筛选房源，寻找时机。没这个时间或者没这个耐心去研究的小白，千万不要贸然出手。

如今不限购的漏洞从明年1月1日开始彻底被堵，而热度持续高涨的法拍房市场也让这些炒房客再次无处可逃。房叔想说，房住不炒的大基调下，任何人都不要再心存侥幸了。