暂停18天后，北京土地市场在7月18日按下重启键，两宗地块进入用地预申请池，为下半年供地计划拉开序幕。

7月18日，丰台岳各庄和顺义薛大人庄两宗地块同步进入用地预申请程序。在土地市场经历了18天的暂停后，这一动作标志着北京2025年第五轮供地计划终于启动。

这两宗地块原本应在6月下旬前供应，但比预期晚了近半个月。姗姗来迟的“救场”，让8宗地的第五轮供地清单至少实现了1/4的进展。

北京土地市场正经历微妙调整。2025年上半年，北京土拍市场斩获惊人业绩：成交22宗住宅地块，总成交金额005.56亿元，同比大增37.3%。

但与此同时，新房市场网签量同比下降6.3%，呈现“一级市场火热、二级市场冷淡”的分化局面。

01 暂停键的背后

今年上半年，北京土拍市场交出了一份亮眼的成绩单。

22宗住宅地块成交，总金额突破千亿大关，达到1011.1562亿元，创下历史新高。

这一数字同比去年多卖了273.2亿元，增幅高达37.3%。市场热度可见一斑。

然而与土地市场火热形成鲜明对比的是新房销售的下滑。

数据显示，2025年1-6月，北京新建商品住宅网签总量为21227套，相比2024年同期的22657套，下降约6.3%。

豪宅市场成为少有的亮点。

在销售榜单前十名中，有6个是10万元/㎡以上的豪宅项目，总共卖了320多亿元。但除豪宅外，“大部分楼盘不温不火”成为市场常态。

面对市场分化，北京选择了主动调整。土地市场暂停18天，这既是对上半年密集供地的“拨乱反正”，也是为下半年市场预留空间。

02 重启的双子星

7月18日，丰台岳各庄和顺义薛大人庄两宗地块同时进入预申请程序，为冰封的土拍市场带来暖流。

丰台岳各庄地块位于三环至四环黄金区位，距地铁10号线六里桥站仅500米。这块2.18公顷的宅地规划建筑面积5.8万平方米，起拍价29亿元，初始楼面价约5万元/㎡。

其所在区域配套成熟，周边环绕中国人民解放军总医院第五医学中心、千禧购物中心、银座和谐广场等优质资源，堪称城区稀缺地块。

另一宗顺义薛大人庄地块则位于五环至六环之间，邻近地铁15号线国展站。这块2.3公顷的住宅用地规划建筑面积3.68万平方米，起拍价10.3亿元，初始楼面价约2.8万元/㎡。

该地块容积率仅1.6，限高40米，预计将开发为低密住宅产品。其紧邻懋源·璟橒项目，后者现房成交均价已达7.38万元/㎡，为区域价值提供了参考坐标。

两宗地块预申请受理时间均自7月18日起至8月18日结束。市场预测，挂牌竞价可能从8月11日开始，正式竞价时间约在8月22日左右。

03 海淀地块的缺席

此次重启中，最引人注目的并非上架的地块，而是那些“缺席者”——海淀四季青镇西郊机场附近的双子座地块。

这两宗优质地块原列第五轮供地清单，却在此次预申请中不见踪影。分析认为，这是官方有意避开海淀西部楼市的激烈战事。

今年以来，海淀西部土地供应激增。5月20日，保利发展与北京建工联合体以45.45亿元拿下半壁店地块；6月5日，中建壹品和金隅地产又分别摘得宝山村两宗地块。

如果四季青双子地块再加入战局，海淀西部将猛增约30万平米住宅供应，以每套150平米计算，相当于2000套新增房源。在当下市场环境下，如此集中的供应可能引发区域价格战。

“供应量实在太大了，四季青双子只能避开锋芒。”一位市场观察人士指出。这种错峰供应的策略，显示出土地管理部门对区域市场平衡的谨慎考量。

04 昌平的供应压力

与海淀类似，昌平区也面临供应过剩的压力。

第五轮供地清单中的东小口三宗地块同样未在此次预申请中出现，背后是昌平楼市的沉重负担。

这三宗地块位于昌平区东小口镇，五环至六环之间，规划总建筑面积高达39.8万平米，预计可提供约4000套住宅。

若加上昌平在售、待售项目，该区域一年内住宅供应量将突破1万套，规模堪比丰台区。如此庞大的供应量可能进一步打压购房者信心，导致市场陷入恶性循环。

昌平楼市压力已有显现。

越秀地产的星耀未来项目4月拿证供应930套，目前仅网签151套；中海未来之境拿地5个月仍未开盘。

甚至连即将于7月31日竞拍的昌平南邵组团地块，也是经历“三进宫”才重新上架。

业内预计，为避免供应集中爆发，东小口地块很可能分批次上架，不会在同一时间点推出。这种“肥瘦搭配”策略的调整，显示出供地政策更加精细化。

05 弹性供地新策略

2025年北京土地市场的最大变革，当属商品住宅用地首次实行弹性供应机制。

根据《北京市2025年度建设用地供地计划》，今年商品住宅用地安排弹性指标240—300公顷，下限较2024年的300公顷下调了60公顷。同时，保障性住房用地则增加至475公顷。

“对供应总量实施弹性管理，有助于保持北京新房市场库存去化周期的稳定性，”合硕机构首席分析师郭毅分析指出，“这一策略还能促进新房市场与二手房市场在产品、价格形成差异。”

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，弹性供地机制对市场具有积极影响：一方面，土地供给量下降可能引起更多房企竞争，推高地价上涨预期；另一方面，这种“饥饿式”供应能刺激房企拿地欲望，促进市场复苏。

从空间布局看，2025年供地计划更加注重区域平衡：中心城区约占25%，平原新城地区（含城市副中心）占60%，生态涵养区占15%。

优先保障轨道交通站点周边及城中村改造地块供应，成为新供地策略的重要方向。

06 8月重启的前景

随着丰台、顺义两宗地块进入预申请流程，北京土拍市场预计将在8月下旬迎来正式重启。

从当前时间表看，7月31日昌平南邵地块的竞拍将成为重启前的最后一场土拍。该地块起始价13.69亿元，作为第二轮供地清单的最后一宗，承载着承上启下的作用。

此后，土地市场将进入约22天的空窗期，直至8月下旬恢复交易。这种间歇性供应，正是北京落实弹性供地策略的具体体现。

市场分析人士指出，重启后的土地市场可能呈现两大趋势：一是核心区域优质地块仍将受热捧，特别是配套成熟的城区地块；二是开发商拿地将更加理性，对郊区地块的竞价将更为谨慎。

随着“好房子”政策导向的强化，未来入市项目在产品设计和品质上可能进一步提升，与二手房市场形成差异化竞争。

丰台岳各庄地块和顺义薛大人庄地块的起拍总价达39.3亿元，仅是北京第五轮供地清单的冰山一角。其余六宗地块仍在等待合适的入市时机。

土地市场的暂停与重启，背后是市场调节的一双无形之手。8月底土拍竞价重启之日，开发商举牌时的谨慎与热情，将勾勒出北京楼市下半年的温度与轮廓。

北京土地市场正在经历一场静水深流的变革。

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