血拼哥不止一次的提醒大家：尊重规律！尊重规律！尊重规律！

上次提醒买房的朋友：

这不，鲜活的案例又来了！只是谁也没想到，跌下神坛的速度这么快！

不知道大家有没有吃土拍的瓜：

昌平、房山，两宗地块均为底价成交，昌平这块地就在上半年大红大紫的朱辛庄，而且拥有0027朱辛庄新板块综合素质非常好的板块。

上半年被42家房企疯抢的板块，两个新项目开出后不久都接近清盘（网签90%以上）。到了年尾，附近的新地开始以底价成交了？

01/ 昌平C位 溢价凉的太快

昌平朱辛庄0022、0027等地块，仅中海+未来科学城联合体报名出价，最终以42.7亿元底价成交，住宅楼面价3.92万/㎡。

本次是0022、0027两块住宅用地和6003多功能用地打包出售。

地块指导价6.6万/㎡，浮动8%。

对比，年初入市的地大华启宸府指导价是6.2万/㎡，一平贵了4000元/㎡。

地块容积率2.5/2.6、限高60米，建筑规模约18.6万㎡，配建超7.7万㎡商业，地块竞得人不得分割销售。

这两宗地距离朱辛庄地铁站大概600米，妥妥的地铁上盖。

朱辛庄还是昌平线和8号线的交汇站，昌平线两站能到西二旗，又连接一个产业板块，8号线纵贯北京南北，换乘都很方便。

除了临铁的优势，宗地所在板块还有产业加持。

还有信息园一期、小米科技园二期、紫光科技园、国家知识产权局、好未来、小米产业园等等落地企业聚集，人也多，购房需求大。

生活方面，朱辛庄也是繁华的，朱辛庄地铁站旁边就是5万平的万科TBD，北侧是在建的万达广场，预计明年开业。

此外教育方面因为属于未来科学城西区，有北京一零一中未来科学城学校，这个学校是十二年制公办学校，紧邻地铁朱辛庄站，可提供2430个学位。

北京一零一中昌平实验学校是一所九年一贯制公办校，在地块西边，领秀慧谷小区西侧，共设36个教学班，提供1440个学位。

那这块地为啥没人抢了呢？

1、开发难度大：一块素质不错的住宅用地，一块异形的住宅地块，加上二拨子的的多功能用地。说白了就是捆绑了一大片商业，对房企现金流和运营能力挑战很大。

但是小道消息，这些难度让中海化解了。就是吧，中海拉未来科学城一起，二拨子商业后期会由未来科学城回购，四两拨千斤，中海压力就这么化解了。

其他小伙伴也没有出来捣乱，抬高地价，所以就是我们现在看到的样子。

2、打包出售，让开发商的成本增加，利润空间变少，也劝退很多房企。虽然中海有实力，但是成本确实涨了。新地底价楼面价楼面价达到3.92万/㎡，对比越秀3.7万/㎡和大华3.55万/㎡，也贵了不少。

3、销售难度上升，宗地指导价涨价4000元/㎡，假设新的房企开发水平不及越秀、大华，那也会是妥妥的滞销局面，所以还得是中海老大哥能顶得住压力。

但是说一千道一万，时局到底是不同了，不然也不至于前后土拍热度差这么多。

昌平目前的库存也是越来越多，朱辛庄这宗地如果不快跑，后面还有越秀6.5万/平的现房等着呢，压力山大呐。

我想了下，这个地块未来的出路也是有的，把得房率做上去，来个100%得房率，接受度这不一下子就上来了？

下周血拼哥给大家好好盘点一下今年昌平的情况，想看的朋友一定给哥们标个星。

02/ 房山长阳

北京市房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区FS00-0105-0011、0023地块。

仅城建1家房企报名报价，最终以12亿元底价成交，楼面价约1.87万/平米。

项目销售指导价4.5万/㎡，浮动8%。

其中0011地块建筑规模约3.15万㎡，容积率1.7、限高24米，适合做低密产品（左上）。

0023地块建筑规模约3.25万㎡，容积率2.1、限高36米，适合做洋房、小高层产品（右下）。

距离地铁9号线/房山线广阳城站直线距离300米左右，一站就可以到达良乡大学城北。

附近的配套较为齐全，商业上有首开龙湖北京熙悦天街、奥特莱斯，都不到一站。

公园也比较多，房山新城滨水森林公园、广阳城森林公园等。

据官方发布的规划未来还将预留铁路/市郊铁路站点，生活配套丰富。

房山目前整体库存量也比较多，附近也有项目都已经是准现房了，所以购房人还是有太多选择。

能买到这边也基本都是为了自住，最终也不会出现比较特色的项目，还是买长期实用主义。

也是比较符合城建的开发调性。

03/ 门头沟没人要了……

2023年对门头沟土地市场并不友好，全年土拍62宗住宅用地，没有一宗是门头沟的。

昨天门头沟宗地流拍，血拼哥看了非常惋惜。

这宗地的住宅指导价是6.1万/平，和紧挨着的“四道桥三兄弟”，同一个指导价，两年没涨价呀！且东边两公里首钢园里的元玺指导价7.8万/平。一河之隔价格差将近2万/平，这都不香吗？

四道桥“三兄弟”网签去化数据

这样的地没人要，难道除了价格，宗地位置不好？没有地铁？没有配套？

门头沟S1线07地块位置

地块一河之隔就是石景山，地块南侧就是长安街西延金安路，沿着金安路向东1公里就是首钢园，向西1.2公里左右就是龙湖北京长安天街，南边不到600米就是北京八中京西校区。

地块北侧直线距离600米左右是地铁S1线四道桥站，1站地到金安桥站可换乘11号线和6号线，2站地到苹果园站换乘1号线。

总体看，宗地位置不错，周围轨道交通、路面交通、商业、教育等配套都尚可。

宗地性质住宅+商业配套，其中商业自持比重达80%，这点确实太考验开发房企运营实力，比较劝退。

另外，年底，房企资金紧张也是一大诱因。

总之今年冬天格外寒冷。

本月还剩一个礼拜，还将有5宗地块出让，如果你关心，后台回复【供地】自己拿吧。