今年北京房价降了不少，叠加降首付降息政策，有朋友就心动了，跟血拼哥说，

“反正都要租房，现在房价降了，想加点钱直接买一套房自住，总价250万左右，怎么选好呢”。

首先我必须说句扎心的话，这个价格段在北京买房，几乎不可能买到有投资属性的房子。

原因非常简单，从供需上就能看出来。

现在疯狂的炒房客几乎退场，这个段位的房子一般未来接盘的人大概率是打算在北京立足，刚开始扎根的新北京人，他的接盘能力不会太强，

而且在北京这样的房子供应量非常大，同质化严重，除了书包属性加持，几乎不存在啥太大增值性，

最后，房子作为商品都会老化，品质逐渐落伍，

这样的产品，失去高速增长的经济加持后，会面临什么，大家可以想象。

250W-300W左右总预算的朋友，一般都是首次买房的家庭，

而首次置业的家庭切忌「一步到位」

我们很难用300W一口气撬动投资、居住、教育等等多个需求的满足。

最好的方法就是缕清咱们的核心需求，

选择地段带来的完善配套和便利生活？

还是选择新房带来的品质生活？

01、二手房，看地段

250万-300万（不完全统计10050套房源）

300万-400万（不完全统计18027套房源）

300万-400万（不完全统计18027套房源）

在北京手握250W其实就能在城区买房了，但是选择非常小，基本就是地下室，或者一张床，所谓的占坑房，如果把预算提升到300W以上，选择会更多，emmm，算是基本可以自住吧，

不过如果去远一点的郊区，选择更多。

先看东西海区域，300万以内只能买到50平左右，房龄在00年甚至95年以前的一室一厅。预算加到350万-400万之间，就能够到部分50-60平的两居室了，不过楼龄依旧超过20年，东西城部分核心区域也只能是一室一厅的地下室。海淀基本只能在山后温泉镇看看。

朝阳区如果你想一个人住，买新一点的开间/一居，在望京、新北苑、双井、朝青、大望路、百子湾、常营等，楼龄20年以内的次新可选的很多。

如果要两居可以延地铁线看看，团结湖，呼家楼、潘家园、亚运村等老旧小。

新一点的房子就要往五环外看看，东坝，常营等保障房，有近两年交付的，需要等等，另外保障房转商还需要另外套一笔钱，而且品质非常一般，邻居有时候也可能很难缠，三思。

石景山整体看来，250-300万能买到50-60平左右楼龄在00年前后的两居。300-400万各个面积段都有选择，从一室到三室，面积从60平到90平。

主要沿着1号线、6号线买，鲁谷距离海淀最近，配套好，房子肯定都是楼龄30年左右老小区。

楼龄新一点，五环外古城、金安桥，单价5万出头二类经济适用房、自住商品房，税费比较高，有的还不满二。

丰台最好沿地铁买，但沿铁房主要是2010-2015年的次新开间60-70平的一居室和00年前后建成的50-60平老破小两居。

02、新房，看品质

总价300万左右城六区的房子户型、小区品质基本雷同，具体的区别因小区而异，有些单位比较好的小区目前管理还不错，整体要好一些，有些已经倒闭的单位房子整体失控，会差一些，看房时候留个心眼问问。

二手房品质整体硬伤，如果不能接受，来看看这个价格能买啥新房吧。

No.1 昌平

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>>>>梧桐山语

项目为7-15层洋房和小高层，户型为62-127的二至四居，可同时满足刚需和改善客群。

网签价4.5万，最小的62平首付只要41万。目前特价房总价250万，首付仅38万。

项目距离地铁昌平线北邵洼站1.2公里，6站西二旗，9站上地。

北侧400米为清华大学附属昌平分校有小学、初中、高中、国际部，南侧有一规划的三甲医院（北医三院）。

>>>>建发观堂府

项目由6-15层洋房小高层组成，户型为63-186平二至四居。

网签价4.5万，刚需上车63平的户型总价283万，首付43万内拿下。

项目距离地铁昌平线北邵洼站500米，比梧桐山语交通更便利。之所以成为今年上半年的销冠是因为刚需定位的楼盘，做出了改善的品质。

>>>>梧桐星宸

项目为一梯两户的洋房和小高层，户型为59-127平的一至四居，网签价在5万左右。

首付44万总价295万就能上车59平一居，不到400万就能上车75平全南两居，可以说是极致性价比，流通性保值性都不错。

项目距离地铁昌平线沙河高教园站500米，围绕8所高校，2所中小学和4所幼儿园，2公里内有两大购物广场。

>>>>清樾府

项目为85-143平三至四居洋房，指导价5.6万，网签均价4.6万。86平三居最低上车首付59万，最低总价395万。不过据说开盘几个月过去了，网签数据并不好。

项目距离地铁昌平线沙河高教园站1公里，临近北六环路。

No.3 顺义

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>>>>住总青年one

项目为72-105平三至四居，实际用户使用率可达90%-101%。

在售均价为3.1-3.4万，72平三室一厅总价在230万左右。

项目距离地铁15号线首站俸伯站约500米，与顺义主城区仅一河之隔，不仅周边繁华还享受一线河景。三公里内有光明小学、裕龙小学、顺义区第三中学，顺义区医院、京顺医院和华联金街购物中心、锦荟港、新世界百货等配套，满足生活需求。

>>>住总芳华里

项目为88-132平三至四居，指导价为4.6万，最近成交单价降到了3.89。88平两室两厅上车首付51万，总价342万。

项目距离地铁15号线石门站1.2公里，2公里内覆盖华联、新世界、隆华、国泰多个商业，8公里可抵达祥云小镇和山姆会员店。附近还有首都医科大学附属友谊医院和顺义三中等医疗教育资源。

有朋友还问到了星悦时光，因为得房率非常心动，但是临铁情况是硬伤，对顺义这几个项目感兴趣，可以查看咱们之前的测评对比文章：

首付39万起，入住“97平”三居！谁更实惠？

No.4 大兴

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>>>>颐和公馆

项目为72-222平二至四居，拥有5000平实景园林，单价在5.3-5.7万，总价380万起。

项目距离地铁4号线义和庄站仅400米，等地铁19号线生物医药基地站建设好后会更加便利。道路出行也方便，项目临近两条重要线路南六环和京开高速，畅达全城交通。项目围绕三大城市公园，构成了天然氧吧。

>>>>晓风和月

项目为88-176平三至四居，88平总价470万左右上车，目前低价最便宜的一套为467万。价格会高一点，法式风格建筑，更注重品质。都说晓风和悦的产品最好，但对于刚需上车的小伙伴价格也偏高。

>>>>京玺

项目为79-120平三至四居带阳台，均价4.6万，总价360万起。10月日均到访量超过100组，成为北京南城销冠。

项目距离规划中的地铁19号线观音寺站仅800米，还临近京开高速，交通网络便捷。此外项目周围有全龄式教育、三甲医院、城市公园以及多个综合性商圈，配套丰富。

>>>>中铁兴创逸境

项目为66-134平二至四居一梯两户，均价4.9-5.5万，总价353万起。

项目距离规划中的地铁19号线观音寺站700米，距离地铁4号线枣营站1.2公里，距离大兴机场线和S16号线换乘站大兴新城站2.4公里，实现四地铁环绕。

另外配套也很成熟，6公里内有七座大型商业综合体。

No.5 房山

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房山选房逻辑很简单，沿着地铁走🚇

>>>>长阳站-御河园

这是之前西城区的安置房，但是因为安置不顺利，所以剩余了一批空置房就转为商品房性质，目前已经交付，所以卖的是现房。

项目户型在65-120一至三居，均价3万，距离地铁房山线长阳站1.2公里。

>>>>广阳城——城建和知筑

项目为92-144平三至四居的精装低密洋房，指导价在4.5万，均价3.8万。92平首付52万上车，最低总价350万。

项目距离地铁房山线长阳站仅300米，在西南临铁房中算是离地铁最近的。配套很优秀，双天街+奥莱，还有山姆会员店将在今年年底开工。地段位置比良乡大学城板块更靠近主城区。

和知筑有几个槽点。

1.价格。附近的部分项目特价房已经降至3.3万，京华国贤府高标定位实际售价也降至3.5万。与隔壁项目比起来，3.8万确实没什么性价比。

2. 交通。和知筑的对标项目都是地铁盘，临铁在房山项目中不算优势。并且和知筑南地块挨着地铁轨道太近，有噪音，对居住舒适度造成较大影响。

3. 产品力。和知筑在产品上创新不够，卖点仅有飘窗赠送。对飘窗的处理也过于粗糙，出现了淋浴房与飘窗并存的尴尬设计。相比较而言，和知筑于房山其他项目还是有一定差距的。

>>>>良乡大学城——京熙润府、学府印悦、京华国贤府、中建房山国贤府、璟贤瑞庭

从地铁站的距离来看，学府印悦、京华国贤府和房山国贤府最近，京熙润府、璟贤瑞庭最远

从产品品质来说，璟贤瑞庭刚入市，品质最顶，其次房山国贤府精装品质高，户型最好，均价4万/平米以上

从户型来看，京熙润府、璟贤瑞庭户型最好，得房率高。

从配套来说，京熙润府配建中关村三小。

最便宜，学府印悦

四个项目虽然都在一个板块儿，但是各自都有自己的优势。

璟贤瑞庭84㎡的三居做了双卫，在房山较为少见，赠送面积不少。

房山国贤府共12栋楼，7-17层，容积率2.5，得房率77-80%左右，临铁精装改善盘，85三居到165㎡四居。

学府印悦共15栋楼，10-15层，容积率2,5，得房率80%左右，临铁盘准现房，63㎡一居到120㎡四居。

京熙润府共19栋楼，6-15层的洋房+小高层，容积率2.1，得房率86-91%左右，临铁盘，79㎡三居到124四居。

京华国贤府实际上是学府印悦三期，容积率2.5，一共724户，85-111平的三至四居。

>>>>阎村——燕京巨燕府

项目位于良乡大学城西的阎村，直线距离阎村站约900米，距离适中

容积率只有1.5，社区内部全部是4-8层电梯洋房，平均得房率在80%以上，甚至接近90%。整个社区从立面到园林全部是宋式风格。

项目面积段建面约76-149㎡，全户型做到了全明格局，戳这里看户型。

单价2万＋，首付60万起，买到地铁电梯洋房。

No.6 门头沟

>>>>上岸站——长安华曦府

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项目为78-135平的三至四居，南北通透，满配精装，以及93%的高使用率。指导价为6.1万，预计开盘价在5万左右，那么78平首套首付58万，总价不到400万就能拿下。

项目在长安街最西端，距离地铁S1号线（未来规划的18号线）上岸站仅350米，3站换乘地铁6号线和M11号线，4站换乘地铁1号线，地铁出行极为方便。

地段也相对有优势。虽然位于门头沟，但和石景山首钢园只隔了一个首钢大桥。花门头沟的房价，享受石景山的配套。

具体测评看这里~戳！

新房动态，首开密云新作公布案名，定名国樾天颂。

据悉，该项目并非公开市场拿地，而是首开承担的城市棚改项目，项目距离密云区万象汇向东约500米，商业配套不错，

另外，作为全新升级的国樾2.0产品，该项目打造4-11层花园洋房，户型产品预计为建面约75-165㎡，具有低总价，高品质卖点，静待一个开盘价。