停贷业主，能等来“公道”吗。

周二那天，全国多地50+以上新房项目业主，准备集体停贷的事情传遍地产圈。

因为房子停工，濒临烂尾，业主迟迟看不到希望，不得已一纸强制停贷告知书送给开发商。

因为停贷不只是业主、开发商之间的纠葛，这中间还有非常关键的一方银行。

记得几个月前疫情让很多人封在家里，多地市民直呼没钱还贷，不出一周，多家银行推出疫情期间房贷延期还政策。

所以这次事情发酵两天，我一直在观望，等待。

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监管，形同虚设

截止发稿，暂未听到任何项目方或银行回应的声音。

当然，这次业主准备停贷和疫情期间没钱还贷出发点不太一样。

本质上，这次抱团停贷的业主是希望借此方式，给项目方施压，让其复工保交房。

咱看个例子，掀起停贷潮的领头人——江西景德镇某H大楼盘业主的强制停贷告知书，标红部分非常重要↓

该项目业主责令项目于今年10月20日前，全面复工，否则11月将停贷。

用意很明显，业主只是要求正常施工能让自己顺利收房，停贷并不是想达成的最终目的。

停贷本质上是业主和开发商之间的较量，但问题是“房贷”是业主和银行之间的债务关系。

一般购房人和银行签订贷款合同时，其中会有一点说明：

贷款放出后，购房者和开发商的纠纷，与银行无关，无论如何购房者都要继续履行还贷行为。

所以法律角度讲，项目停工烂尾通常不属于终止房贷合同的条件。

贷款合同在，房贷不还了，会等来什么？

年初那会燕郊有个业主断供7个月，一份法院还款判决书送到家，除了本身要还的贷款还有利息罚息及需承担的诉讼费。

当然还有这两天大家都在说的征信问题。

但是，这次规模性停贷，多数银行理亏的是，没有在指定条件下（项目封顶以后），款项就提前划转给了开发商，没有起到监管的作用。

因此项目没钱复工，业主停贷，银行是否也应承担相应责任值得考量。

这次停贷潮涉及项目上百个，涉及上万户业主，房贷一户动辄百万，真的迎来集体断供就是数十亿资金，极有可能给各地银行带来系统性风险。

于谁来讲，停贷都不是较佳方案。

参照此前的延期还贷，这次业主、开发商、银行之间或许可以达成一个方案，比如项目复工之前房贷暂缓缴纳等；

一方面银行可以规避更大金融风险发生，同时尽力帮花了钱的业主保护自己的权益。

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购房人，弱势群体

停贷这事儿刚起，各项目的强制停贷告知书白纸黑字充斥各大版面；

但随着发酵愈深，新闻词条突然变了。

昨天看到#谨防烂尾楼盘停供风险扩散#冲上热搜，细品。

难道不是该谨防楼盘烂尾风险扩散更合适？

在这事上，业主就是站弱势。

楼盘烂尾，主要原因开发商没钱了；

进一步深究发现预售资金监管账户xing tong xu she；

最本质的是房企高周转模式下，商品房预售制崩了。

开发商收了钱交不了房；业主花了钱，住不了房；最终这个风险要业主承担，有失偏颇。

关于预售制，卖期房，大家都知道是跟香港卖楼花学来的。

香港的期房交易过程中，资金监管很严格。咱学来了预售模式，监管方法落下了。

香港烂尾楼盘并不多。他们新房预售，必须具备三个条件：

（一）开发商土地必须全款支付；

（二）开发商把土地抵押给银行获得建设贷款，但地块作抵押不得超过当时价值的50%；

（三）批下的贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方；每个阶段都会有监理机构和律师行验收。

这整个过程对购房人的利益保护程度会更高一些；并且香港期房月供可以在交房前3个月才开始支付。

咱们只学来了皮毛。

现阶段的期房销售，对购房人来说就是一场不对等的交易。

先付钱，马上还贷，项目可能货不对板，可能停工，可能烂尾。

对了，还有一个冷知识，据不完全统计，全世界只有咱还在算公摊......

购房款中还要包含公摊面积。

公摊早前也是跟香港学的，但是，2013年香港已经废止了公摊面积算法。

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多赢一输，到头了

从去年开始，各个城市出现了更多停工楼盘，直到今天被停工的业主们忍不了了。

这次停贷潮那张长长的汇总图，大家应该都看到了，并且至今停贷项目还在增加。

在大环境好的前几年，房地产还是油水贼多的行业，期房交易，风险也没有达到今天的地步。

从前，房企可以轻松从银行借钱囤地，拿地后短期又能快速回款；不用自己出多少钱，就能赚。

这样的模式，房企吃红了眼，所以愈发疯狂贪图做大规模，借钱、拿地、回款、再借，这就形成了高周转。

高周转在宽松且丰腴的环境下，不会出现问题。但一旦开发商回款环节出现问题，银行会面临巨大的金融风险。

因此去年ZF对房企负债率的监管从严，房企融资没那么容易了。

同时这两年受疫情影响，卖房难回款难，一来二去，很多房企高周转的链条断了。

那等来的就是压缩成本，房子出现质量问题，或者就是项目停工，再不济就是烂尾。

在整个房产交易过程中涉及到的主要三方，房企，购房人，银行；

房企高周转风险高，利润高。

银行放贷购房人，即便烂尾，贷款也要继续追偿。

最后，只有购房人全权兜底。

房产交易三方中，需承担的风险与收益最不对等的是购房人。

市场好，大家可以吃的盆满钵满，市场不好，房企直接烂尾躺平，风险转嫁。

再这么继续下去，一定不行。

任何多赢一输的局面，都会引起不平；

并且，最不该输的就是掏空六个钱包的百姓。