北京88新政后市场“大发”了？

新政48小时后，媒体报道市场反馈：

8月10日清晨，通州某中介门店经理表述，“凌晨还有客户打电话咨询政策，手机直接被打到没电关机。”

8月8日，北京突然宣布放开五环外商品住房限购。

政策落地当晚，据说海淀区五环外一高端楼盘成交一套总价6081万元的豪宅，朝阳区某项目24小时内到访约200组客户，成交10套，销售金额1.03亿元。

顺义一新盘单日来访量环比激增超50%，据说市场似乎一下子信心回归，互联网“大厂年轻人”成为购房主力。

与此同时，评论区和这些报道形成巨大反差，

什么是真实的北京市场？88新政对北京楼市影响到底多大？

今天我就跟大家长话短说。豪宅改善大刚需，大家抄底的时候到了吗？

01 五环内外政策彻底分！开！了！

8月8日，北京市住建委和公积金中心联合发布的新政包含两大核心内容。

第一，符合条件的京籍家庭及连续缴纳社保/个税满2年的非京籍家庭，购买五环外商品住房（含新房、二手房）不再限制购买套数。五环内政策维持不变，京籍限购2套，非京籍需满3年社保/个税限购1套。

第二，公积金政策迎来重大调整：二套房公积金贷款额度从60万元提升至100万元，叠加优惠政策最高可达140万元；首付比例统一降至30%；缴存年限贷款系数从每年10万元提高至15万元。

表面上是放开五环外限购，实际上政策留了一个口子——五环外的房子不再占用家庭购房套数总额。这意味着在五环内已有两套房的家庭，理论上可在五环外购买任意多套房产。

这次政策看似主打五环外，实际上是整个北京全域都暗搓搓的放松了。

数据显示，今年前7个月，北京五环外新房成交占比达81.6%，二手房成交占比也达到51.1%。

五环外是北京楼市绝对主力。

“五环外的平原新城是北京近年来着力推动发展的‘主战场’。”我爱我家研究院分析指出，平原新城经济总量超八千亿元规模，常住人口占全市比重已超过三成。

新政通过区域差异化调控，既精准释放改善需求，又避免核心区域过热。这种“核心严控、郊区松绑”的调控思路，既能消化占全市81.4%的五环外新房库存，又可避免核心区房价波动。

把城内有房，但是仍有需求的这波也释放出来了。

02 市场反应：豪宅买家率先出手

据报道，新政落地后的首个周末（8月9日-10日），北京楼市迅速升温。

丰台区五环内的中建·和颂九里售楼处洽谈区座无虚席，沙盘旁挤满购房者。项目负责人透露，新政后周末来访量增长约20%，两天成功认购5套房源。

五环外项目也有亮眼表现：

顺义区的星悦时光在新政后首个周末到访量超230组，成交认购18套，实现翻倍增长；朝阳区中建璞园、璞园PARK项目周末到访约350组客户，成交认购20套。

“我们在8月9日卖了20多套，项目位置好加上新政，卖得更好了。”北五环外热门新盘中海·未来之境的置业顾问表示。8月11日，该项目售楼处人声鼎沸，置业顾问全员出动接待客户。

二手房市场活跃起来。

“新政出台后，咨询买房的客户明显增多，尤其是之前受限于购房资格或贷款条件的群体。”某五环外房产中介门店经理称，周末两天门店接待的咨询量较前一周增长约一倍。

不过！因为新政时间尚短，具体这个需求多久消耗完，后劲如何，还得持续观察。

03 冷热表现还得看具体项目

但市场对新政的反应并非雨露均沾。

距离热门项目中海·未来之境仅3公里的越秀·星耀未来售楼处明显冷清许多。“看房的人也多了，但项目距离地铁站较远，去化难度还是大一些。”昌平区房产中介章久坦言。

二手房市场同样呈现冷热不均态势。一位居住在大兴的业主表示：“8月9日下楼时，在电梯遇到了好几位中介带购房者看房。”

但整体网签数据尚未出现明显变化：新政后首个周末，北京二手住宅分别成交178套和116套。并没有很大突破。

市场大数据很真实的反映了北京买卖双方心态的变化——

买的和卖的都蠢蠢欲动：

新政后首个周末，北京市占率较高的大中介日均带看量达14507次，比7月周末日均多了700次。虽然比3月“小阳春”时的峰值仍少2500次左右，但已显示出回暖迹象。

卖家心态也在变化。新政后两天，北京二手房挂牌量净增400套左右，新增挂牌在1200套以上。部分业主希望趁政策窗口期出手，无论是为了置换还是变现。

最后，

我想说，政策松绑打开了闸门，但水流大小仍取决于市场信心与购买力的真实水位。

当首周的热闹归于平静，北京楼市需要的不仅是一剂强心针，更需建立持久健康的循环系统。

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