哈喽大家好，我是血拼哥。

昨天是被 #我国人口负增长时代到来# 刷屏，这个问题很宏大也很复杂，但是明眼人一看就知道对咱老百姓最直观的影响有俩：

一个是劳动力不足，老龄化加剧形成的社会养老金缺口问题；

另一个就是长期人口下降，对房地产的利空。

不过有粉丝跟血拼哥说“北京不会受影响，房价还会继续涨”。

真的会如此吗？

今天咱们不妨来分析下，如果你也有不同意见，欢迎评论区讨论！

01-北京学区房的利空

人口负增长来了，按说北京对人才的虹吸作用短期完全可以对冲婴儿出生率下跌对房地产带来的影响，但是学区房却很有可能成为北京第一波受到人口影响的房产。

简单地说，北京的学区房与当时的北京出生人口数息息相关。

在很多年之前，房子都是以居住为主，为上学租房是常态，毕竟家长都有办法让孩子用其他方式进入名校，也没必要和房子绑定。

学区房是以10年为一个节点的。

2003年左右北京出现第一波新生人口增长开始，婴儿数量从这时开始变多。到了2013年，大量的适龄孩子开始准备进入初中。

北京教育资源开始越来越紧缺，学区房的概念开始出现。

以2013年的春天为例，当时被学区炒热的中关村也爆出10万的天价小户型学区房，这才有了北京的新宇宙中心五道口。

学区的小户型以低总价的优势迅速热抢，对于学区大户型影响不大。

另一个不得不承认的事实是，如今新生人口开始断崖下降。

12年~17年新生人口还是在勉强增长的。2017年到达17.1万顶峰后呈现断崖式下降，如今2022年更是跌至7.5万人。

2023年京籍幼升小人数为17.1万；

2024年京籍幼升小人数为14.1万；

2025年京籍幼升小人数为13.3万；

2026年京籍幼升小人数为10万；

2027年京籍幼升小人数为9万；

2028年京籍幼升小人数为7.5万；

新生儿数量在短短5年内整整少了一半！

短期内还能靠十年前不断增长的婴儿撑着，十年后可能又是另一番天地。

从供需的角度看，人口出生率的下跌，未来北京学区房可能将出现重大挑战，学区分化不可避免。

强弱学区差距可能会越来越大；多校划片逐渐失去作用，单校的确定性更强，价格有可能迎来反弹或上涨……

学区闭眼冲的时代可能结束。

02-北京也会卷入抢人大战

昨天，鹤总在达沃斯峰会上专门为地产撑了个腰——再次强调房地产业是中国经济的支柱产业，且未来城市化将给产业发展提供有力支撑。

根据数据，2022年的城镇化率是65.22%，而按照此前的官方规划，到2035年，我国的人口城镇化率将要达到73.12%，确实尚有空间。

但是人都是用脚投票的，人口必定流向基础设施更好、有更多工作机会的地区，虽然我们目前提出要加大建设城镇经济，但是从趋势看，房地产更大的空间一定在一二线城市之间，这就迁出另一个问题——城市之间的抢人大战。

其实这场“战争”近些年已经开始好几轮，毕竟有人来，才有住房需求。

北京的情况很特别，大家都知道北京不缺改善和豪宅的购买实力，但是北京不可能永远依靠改善市场，这是不健康也无法长久的，那么要刚性需求参与进来，就需要新鲜血液。

但是一个北京刚需的预算随便到哪个二线城市都可以是妥妥的改善，北京如何解决初来乍到的刚需置业需求？

目前已经成系统的解决方案就是以保租房、公租房、共有产权房为主的保障房体系。

1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。

会议继续强调以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。

积极发挥住房公积金作用，推进住房公积金数字化发展。

解决了无房户、新市民、青年人短期低成本扎根北京的居住需求，短期内对商品房市场也有分流作用。

北京已经向不断流失的高校毕业生伸出了“保租房”这根橄榄枝，未来等到这些人有实力购置产权性住房，一定还会有跟进政策。

由此，我相信北京的共有产权房还不会退出历史舞台。继续供应市场“买单”的宗地和完善整体运转机制应该是未来的重点。

但是值得留意的是，按照这个剧本走，未来商品房和保障房无论是涨幅还是需求量都将走上完全不同的路。

3、老破小迎来越来越挑剔的买家

北京的房子破几乎是众所周知的事。

以前即便是老破小也有市场，但是今年事态已经发生改变，老破小行情出现拐点。

市场上随着年轻买家的入场，对居住品质和性价比要求越来越高。

2022年北京的新房甚至都在内卷，很多行业人士都已经观察到了，北京一直属于产品力不太好的市场，但是今年，无论是改善还是刚需，不多偷点面积，把阳台和飘窗尺度做足，把客厅做得宽敞点，价格不到挂，性价比不高，房子就不会太好卖。

相比往死了卷的80后，90后更难讨好。

而在美好物质生活中长大的新一代年轻人，未来他们有什么样的需求？徒有价格优势的老破小真的还能打动他们吗？