近期北京拍地是真的疯狂，一波接一波。

很多板块又要出新房了。今天咱们着重来聊聊朝阳大热门——奶西板块。

奶西初入大家视野是去年6月的土拍，当时供地两宗，多家开发商争抢，最终中建拿下318地块——中建宸园，首开拿下320地块——首开金茂望京樾。

望京樾去年9月底先开盘，官方数据是首次开盘去化就超过了60%。中建宸园10月份开盘，套数不多，刚开盘洋房就基本上售罄了。

到22年年底，321地块被金隅拿下，定名金隅望京云尚，目前已经拿下预售证，近期开盘。

接下来6月16号，已上架的奶西315-1地块将开始竞拍。

关于奶西的争议市场上就没停过。

NO.01

奶西的底层支撑...

奶西板块周边清河、温榆河两河环伺，生态还不错。

往南是望京CBD商圈，道路交通比较便利，周边高速主路不少；硬伤是板块自身没有地铁，距离现有地铁来广营站4公里起步。

目前入市项目全部以改善产品为主，板块当前上车门槛约800万起步。

从板块的规划图也可以看出，这一片区域是纯居住板块，同时改善属性纯粹，没有保障房的配建。

目前入市的这三个项目，两个案名里都有“望京”，开发商就是瞄着望京的客群来的。

如今的望京知名企业云集，高端产业集中，人才聚集，相应配套也完善。

值得一提的是，以阿里总部新址为代表，望京的产业中心在向北移，这对于奶西板块来讲是个好事。

作为一个先规划后建设的板块，板块自身确实没有拿得出的成熟内容，所以也只能绑着望京使劲儿了。

从目前入市的楼盘销售情况来看，虽然奶西比崔各庄的入市晚，但是去化速度却更快。

这也能反映出，望京外溢的购房人更倾向选择奶西。

除了这部分人以外，北苑、亚奥的改善群体也在看奶西。毕竟新房价格、品质都有优势。

并且如果预期兑现，还有想象空间。

NO.02

不够清晰的前景...

奶西的指导价8.5万/平米。

前有望京的外溢，让来广营房价冲到12万+，这让部分人对奶西也有了很大期待。

但下面可能要泼一盆冷水。

不能忽略的是，位置更近，配套更好的新北苑，还站在奶西前。

目前北苑二手次新价格9-10万/平。

奶西首先要能对标上新北苑，其次再往望京房价那看。

另外，现状下的奶西，8.5万/平，买到的可能是“荒地”。

也就是前面提到的，板块没地铁，也没有望京那样高大上的楼宇。

区域的交通、商业等配套都很弱。

板块待出让用地还很多，现阶段的奶西，可以说是什么也没有。

且规划，最后能兑现到什么程度，需要多久不好说。

之前给大家说过，这个价格对比朝阳的平房板块来看，平房已经是两大商圈中间的成熟区域。

平房在朝阳正东方向上，由于临铁，去国贸非常近7站之隔。一切配套都是现成的，周边建设也很完善。

奶西和平房这两个板块是完全相反的两类，也很典型。

有人说期房买的就是规划；

也有人说奶西就是朝阳的一张大饼；

如果是你，会怎么选？