上周的北京楼市，上演了一出“冰与火之歌”——海淀功德寺新盘秒光，买家举着千万现金却抢不到房；朝阳东坝某盘却深夜降价。

同一座城市，有人挤破头抢房，有人挥泪割肉离场，这魔幻现实背后，是北京楼市最真实的生存法则：

当潮水退去，只有“真金白银”的好地段，才能扛住时代的颠簸。

No.01

一个真相：

海淀热浪≠市场繁荣，而是避险情绪大爆发

海淀功德寺新盘的火爆，像极了股市里的“抱团取暖”——有钱人不知道钱该往哪投，只能扎堆看似安全的“硬通货”。

这种“热”不是市场回暖的信号，却恰恰暴露了市场的脆弱：丰台豪宅问津了了，望京成交量断崖下跌，二手房买家举着“砍刀”砍价。

当所有人都涌向同一个出口，只能说明其他路都被堵死了。

北京楼市从未真正回暖，只是购买力在疯狂避险。

这种分化，将成未来常态：核心资产永远稀缺，边缘板块加速坠落。

No.02

5宗黄金地块曝光，释放三大信号

昨日，北京突然甩出5宗压箱底的好地——海淀2宗、石景山1宗、昌平1宗、怀柔1宗，总面积30公顷，4月底前开闸供应，这波操作意味深长：

信号1，精准输血核心区，拒绝“摊大饼”

海淀宝山村地块，四环至五环黄金带，南侧临近阜石路，地铁6号线廖公庄站步行可达，商业医疗教育配套有万达广场、锦绣大地批发广场、清华大学玉泉医院、首都师范大学附属小学（柳明校区）等，堪称“海淀最后的价值洼地”。

石景山西黄村地块，位于苹果园街道，五环至六环之间，东侧为西五环，南侧为阜石路。南侧临近地铁6号线杨庄站、西黄村站。

商业医疗教育配套有当代商城（鼎城店）、北京大学首钢医院、中国医学科学院整形外科医院、首都师范大学苹果园中学等。

用地规模7.97公顷，规划地上建筑面积16.46万平方米。

被认为可以吸海淀外溢的科技新贵。但是海淀购买力更倾向本区域内部置换，跨区外溢效应有限。

但总的看，无论是海淀还是石景山，给到的都是所见即所得的配套和环线位置，没有大饼，只有真诚。

信号2：昌平怀柔补位，专治“伪改善”焦虑

昌平南邵地块：北六环外的“产城孤本”，中关村科技园东区+白浮泉公园+地铁昌平线，瞄准码农的终极改善梦。

怀柔老城地块：低密生态牌打到极致，怀柔水库+城市森林公园+万达广场，专治“既要山水又要繁华”的纠结症。

当市场还在争论‘几环才算核心’，这5块地已经给出答案：

有产业、有地铁、有稀缺景观的地方，才是新时代的硬通货。

但是！官方给出了上位者视角下的「好地」，那么这些地与真正的购房者是否匹配呢？

昌平瞄准“码农改善”，但中关村科技园东区产业能级远低于海淀，这里的产品需要等一个确切的答案；怀柔主打养老客群，但医疗配套仅依赖北京中医医院怀柔分院，难以支撑高端改善需求。

另外，两地二手房市场长期低迷，昌平2024年挂牌均价同比下跌4.2%，怀柔更因缺乏产业支撑沦为“睡城”，未来转手难度不低啊。

最后，五环外新房供应激增，可能进一步分流远郊购买力，形成“核心区吸血，边缘区失血”的恶性循环，这个时候跟刚需说，来呀，来买新房呀，多少有点……大家自行体会。

此次供地位置图，大家可以文末戳【阅读原文』查看！

信号3：土地财政转向，拒绝“以价换量”

这5宗地无一例外位于成熟板块，配套齐全。政府显然在传递态度：

宁可少卖地，也要保房价——北京楼市，绝不允许“崩盘式去库存”。

最后，这个时代对于普通人是残酷的，又是友好的。

残酷的是，谁都知道，在分化时代，80%的房产将跑输通胀，只有20%的资产能穿越周期。而普通人恰好够不上那20%。

幸运的是，这场赌局，注定不会输钱，且市场平稳，买方市场下，不用害怕追不上房价涨幅盲目买错，可以好好挑选自己需要的住所。

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