2月的北京，温度回升，让大家觉得春天已至。

谁知到了三月中旬，反而风云突变，气温又降了下来。

这个春天好像只是短暂的来了一下......

我说的不仅指天气，楼市也是这样。

上月市场成交火爆，中介们都表示忙，很忙。

一时间房地产好像又站起来了，有信心，充满信心。

但到了目前，师妹听中介小伙伴表示貌似不像之前那样了。

前些天给大家说过，当高性价比房源逐渐消耗，后续又没有刺激给到时，一个小阳春就走过峰值了。

但今年的小阳春是否真就这么短？仅凭一面之词，师妹无法给出绝对判断。

不过可以肯定的是，就算是北京，再热的小阳春也不会带动全部板块。

短期看，大的政策刺激不会有，普涨动能不足。长期看，人口形势也不乐观。

这是否说明房地产越来越完蛋？

NO.01

不可否认，接下来买对房越来越难了。

早已走过黄金时代的房地产，也早过了买就赚的年代。

昨天高层在会议闭幕后，回答记者采访，有个点提到了人口红利。

对于我国人口负增长，人口红利是否就此消失，高层表示：

“人口红利既要看总量，更要看质量，既要看人口，更要看人才。

我国有近9亿劳动力，每年新增劳动力都超过1500万，人力资源丰富仍然是中国的突出优势。

更重要的是，我国接受高等教育的人口已超过2.4亿，新增劳动力平均受教育年限达到14年。

可以说，我们的“人口红利”没有消失，“人才红利”正在形成，发展动力依旧强劲。”

师妹的理解是，红利并没有消失，只是在转移。

说房地产为啥会突然提到这里，

因为这既是对人口问题的回应，同时也给当下并不明朗的楼市，亮出一个信号。

追求“质”，是时代发展的必然趋势。

当人口减少，楼市走过城镇化率的红利期，全国商品房市场供大于求，下一个出口在哪里？

答案很明确，小城市迈向大城市，郊区迈向核心城区。

这正和咱们看到的，如今不限购的三四线空置楼房成片，而核心一二线却有不少想上车的人被卡在外面吻合上了。

相对少量的人才，总归会全部挤到大城市，挤到核心区域。

那么现在也可以回答开头那个问题——房地产市场，不会全部完蛋。

不是有句话叫，风浪越大鱼越贵嘛。

分化之下，只是真正有价值的资产更少了。

NO.02

就北京来讲，市场也是跟随这个趋势在转变的。

泽平宏观前些日子出过一份报告，师妹帮大家提炼了下重点：

1，北京从“人口红利”转向“人才红利”，大学学历人口占比全国第一且遥遥领先，人口素质的提升带来购买力的提升，使北京住房需求保持较强的韧性。

2，从市场成交来看，改善住房需求呈增长态势。

报告显示，2022年北京单价10万以上新房成交2983套，创历史新高，较2021年增长46.4%，较2020年增长2.8倍。

并且从新房成交户型看，

2014-2022年三居室及以上户型成交在全市非别墅产品总成交占比，由61.4%增至76.0%。

而一居室、二居室小户型成交占比分别从4.8%、33.8%降至4.3%、19.8%。

同时，115平米及以上新房成交占比持续增长。

115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%，

115平米以下面积段成交占比呈下降趋势，从2014年的64.7%降至2022年的56.5%。

这意味着，北京楼市的主力支撑正在由刚需向改善群体过渡。

这也给大家买房指出了一个购房方向......

懂的自然懂。