刚刚，北京三批次土拍结束！

35天前，三批次的地块路续提前上架，果然预挂不白费，本批次18宗地块全部成功售出。

其中10宗仅有一家房企报名底价成交；8宗现场竞拍，海淀抢的最火爆。

在全国楼市大面积下行之下，北京作为坚挺的老大哥硕果仅存，当然各板块间也存在很大的分化。

平时我们会给大家出很多北京新房的测评、板块分析等文章，经常有人留言问，这里好不好？那个楼盘能不能升值？

其实这一切早就有迹象，购房人自己也能判断。

区域有没有潜力，怎么看？之前也说过，就是土拍，想买对的人必须要看。

一来关注土拍可以知道哪些区域将有供货，要不要等；

二来土拍中根据开发商的反应可以判断地好不好，将来有没有红盘基因；

购房人作为小白判断很难，但房地产商的眼光咱可以直接借鉴。

另外，关注土拍还能看出哪家房企较稳妥，在不断的停工、暴雷之下，选择稳健的房企非常重要，防烂尾。

下面咱话不多说，直接来看看北京这次土拍释放出的重要信号！

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哪些好地 有价值潜力？

前面说到，18宗地块，10宗底价成交，现场竞拍中较火爆的有4宗。

分别是永丰0013、永丰0015/0016、丰台造甲村、丰台槐房村地块；这4块地咱要重点关注。

海淀，yyds👇

0013地块7家房企及联合体竞拍，最终中海幸运拿下，溢价率15%，现房销售面积36000㎡。

0015/0016地块7家房企及联合体竞拍，最终中海拿下，溢价率15%，现房销售面积4000㎡。

其实永丰这次一共挂出3宗，还有一个0018/0019地块，2家竞拍，最终海开拿下，溢价率4.48%。

永丰的红盘特质很清晰，海淀地段够稀缺，产业够强势。

海淀挂地一向都是抠抠搜搜，这次一把拿出3宗算是大手笔。有了滙德里和润园的开场印证，这几块新地特别差不了。

不过为啥0018/0019地块没那两块地火，可以看下图，这块地配建较多，含2.66万㎡的F3多功能用地，没有0013、0015/0016那么纯粹。

0019住宅容积率2.4，销售指导价8.2万/㎡；0015住宅用地容积率2.4，指导价也相同都是8.2万/㎡；0013住宅容积率1.5，销售指导价8.5万/㎡；

之前入市的润园和滙德里容积率都是1.5，指导价是8.3万/㎡，整体来看，今年永丰组团的指导价其实还是涨了2000元/㎡。

永丰组团三兄弟全部推出，加一起大概能有2500套左右的新房，想在海淀上车的朋友，这回可以蹲一下了。

丰台造甲村，10.6万/㎡👇

南三环外，丰台造甲村地块，销售指导价10.6万/㎡，4家房企参与竞拍，最终首开拿下，有7000㎡现房销售面积。

地块距离10号线丰台站约600米，距离中海甲叁號院约1.4公里，西北侧有中国府和钓云台等豪宅。

容积率2.4，限高45米（局部60米），占地面积约2.3万㎡，建筑面积5.55万㎡，总起始价33.3亿，无配建。

隔壁中海甲叁號院网签均价在11万/㎡左右，新地块10.6万/㎡的价格竞争力还不错。

但今年丰台豪宅不少，不知首开会拿出何种产品突围了。

丰台槐房村，8.3万/㎡👇

丰台槐房村地块，6家房企参与竞拍，最终建发拿下，溢价率15%。

这块地位于南四环外，紧邻新宫地铁站，附近还有万达广场，配套不错。

不过指导价定在8.3万/㎡，大家觉得有没有点虚高？不知这个价格购房人能不能买账了。

顺便说说昌平北四村，火了但没完全火..👇

北四村6004/6005地块，6家房企参与竞拍，但仅一轮报价，最终建发拿下。

这块地指导价6.2万/㎡，昌平南背靠生命科学园，就在珺和府北侧一路之隔，估计后续可能会打造成珺和府二期。

地块容积率分别为2.8和2.7，控高80米，准是高板社区了。

今年京北内卷严重，各家想跑出速度得拿出点真东西。

可以看到这次比较火爆的几块地，以城区位置不错的改善地块为主，像房山、顺义、大兴等近郊全部底价成交了。

这也能说明开发商也清晰的认定，京楼的主要购买力还是集中在改善群体。

这和此前给大家分享过的市场数据正吻合，从去年开始京楼改善住宅成交量在扩大。

想投资的小伙伴，切记这个趋势。

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哪些房企 还有钱？

这次土拍共25家企业单独或组成联合体参与报名，国央企仍然是主力，民企仅有2家龙湖和润泽报名。

从拿地情况看，中海出手非常阔绰，豪掷147.45亿拿下3宗地块。

其海淀永丰两宗，丰台大红门一宗，老大哥果然是实力选手。

在此要恭喜中海了，这次土拍收获满满！顺便期待下，接下来中海在海淀会拿出什么样的新作呢？大红门是否会再现一座“红叁”呢？

意外的是华润，本次仅和首创+中铁联合底价拿下了西红门这1宗地块。

近几年华润在北京的成绩非常显著，造出了不少红盘，像今年的幸福里润园、南北两个橡树湾、北京瑞府都取得了不错的销售成绩，接下来还有即将入市的二环亚林西。

华润的口碑与名号在业内已经非常响亮，上半年几个红盘回款不错。

当时三批土拍报名华润可是报了9宗地，但现场竞拍竟然没有大手笔补货，看来还是比较保守的。

建发拿下两宗地，望京养云即将售罄，珺和府去化也快达半数，这次也到了补货的时候。

金茂、首开各拿下一宗，绿城没有再出手，民企只有龙湖一家在顺义成功补货。

整体看本批次土拍举牌积极的还是几家老面孔。市场不景气房企回款困难，导致不少地主家也没余粮了！

大家买房可以盯准土拍出手阔绰的房企，基本是有保障的。

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北京城区，彻底拒绝了刚需

这次土拍，城区一共拿出8块地，海淀3宗，丰台4宗，石景山五里坨1宗。

城区这几块地，较便宜的是石景山五里坨，指导价6.2万/㎡。

四五年前的限竞房时代，五里坨作为明星板块，均价普遍5w+，这次出现，近20%的涨幅，竟已经冲到6w+了。

其余的几块海淀永丰8.2万/㎡、8.5万/㎡，丰台槐房村8.3万/㎡，大红门9.5万/㎡，造甲村10.6万/㎡。

你看北京城区，是不是拒绝了刚需；上岸中位数8.4万/㎡，拒绝的很彻底。

2022北京三批次土拍结束了，今年还会有第四批次，根据新地来看城区的价位越来越让人高攀不起，反而降价的集中在近郊区域。

当然有一点要提醒大家，并非城区所有区域都适合投资，也并非近郊全部没有价值。

还是那句，楼市分化是大趋势，各板块间也是这个道理，想知道具体哪里有价值潜力，持续关注京楼壹号，每周我们都会给大家进行板块分析~

最后，本次土拍你对哪块地感兴趣，欢迎留言说说，改天单独安排测评奉上。