哈喽大家，我是血拼哥。

五一，您有看房买房的打算吗？

节假日是房企开始做活动促促销的好时机，当然，也是购房人拿到好价格的时机，但是往年的经验依旧有不少朋友在砍价的环节“发挥失常”，或者根本不懂砍价，出现了一些后悔的情况，

说个肉疼的真实案例。

2024年北京某豪宅开盘，同一栋楼里，6层买家砍出83折，省下300万首付；10层“老实人”却以97折成交，成了全楼冤大头（数据来源：住建委网签记录）。

更魔幻的是，次次顶层备案价虚标最高，实际成交价却比中低楼层还低——开发商用“楼层越高越贵”的障眼法，轻松收割百万级信息差。

这年头砍价是技术，更是战争，

今天，血拼哥就冒着被“围剿”的风险，跟大家聊聊新房怎么砍价。

No.01 揭开定价黑箱

首先你要知道，砍价不是求来的，是算出来的！

买房之前你最好了解一下备案价和网签价的差别。

备案价是开发商向政府申报的最高售价，说白了，专为制造“降价假象”而生。

比如某楼盘备案价10万/㎡，开盘直接“让利”15%，买家以为捡漏，实际成交价本就该8.5万/㎡。

网签价才是市场的真实接受力。

海淀某IT男未查网签，以97折买入10层（备案价10万/㎡，实付9.7万/㎡），但6层成交价仅8.3万/㎡，4层落差蒸发300万（数据来源：某豪宅成交记录）。

不查网签就砍价，等于蒙着眼和开发商赌，怎么可能赢。

一般网签价会比备案价少8%-10%，北京差距其实不大，但对于个人，这些砍下来的钱也不少。

操作：登录北京市住建委官网→输入楼盘名称→点击“楼盘表”→查看每套房源的真实签约价格。

👀北京在售新房的网签情况，大家可以后台回复「网签」查看。

其次，你要努力掌握一些信息差。

咱们以朝阳某豪宅项目举例，该楼栋最贵的是次次顶层，因为定价者认为楼层越高，它的景观议价越高，但实际情况见仁见智。

房子的价格是逐层递减的，除了个别楼层之外，每降一层，总价大概减八万左右。

这个备案价体系给你制造的就是越高越贵。

但事实真的是这样吗？

再来看真实的签约价，88折到89折是常态，这是大部分人都能拿到的折扣。但是中低楼层却暗藏着极端的折扣。

比如说这个六层买家，他砍出了八三折的神操作。而十层的老实人呢，却以九七折成交，成了全楼最高签约价。

这两个楼层就差四层，但是折扣差了十四个点，约等于这套房的首付了。

所以，有人挖了坑，就总要有人填。

No.02 砍价三板斧

这个部分比较敏感，咱们长话短说哈。

第一斧：卡死财报季，月底最后三天突袭

2023年62%的房企在6月、12月释放最大折扣，月底最后3天特价房数量激增40%（中指研究院）。

通州某盘销售亲口承认：“6月30日晚8点，我们放出10套工抵房，单价直降1.2万，2小时抢光。”

你想要的好价格并不是随时随地都有，需要一些时机，往往房企盘账回款的时候，就是这个时机。

第二斧：砍出“三级领导”，榨干折扣权限

以下都是我胡说哈，大家仅供参考。

房子折扣是有权限规则的，一般销售：2%-3%（抹零头、送家电）；项目经理：5%-6（总价折扣）；区域总：8%-10%（员工内部价）。

能不能砍到8%，不仅看魄力，当然也要有技巧，您得让销售人员确认您意向真的很强。

说个八卦，据说朝阳某改善盘买家砍到7.2万/㎡后，被要求签署《价格保密协议》，违者罚款50万——这是开发商防止前期业主维权的终极手段。若销售主动提出签保密协议，那估计真的已触达价格底线。

小声蛐蛐，没谈崩，还能砍到底价的业主，着实是牛。

第三斧：补贴战——房款不降，就从别处挖金子

北京价格其实真的很透明了，有时候砍不下来也不要气馁，权限范围内，只要您的款项到位快，您准备的充足，其实销售人员还是很乐意帮您找补的，物业费补贴啥的，有时候机会就是留给勇敢，肯张嘴的人的。

No.3 普通人当心两大陷阱

新房价格相对透明，但普通人也很容易遭遇「陷阱」，

首先就是当心别首开冲进去，直接送人头。

2024年北京73%的新盘首开价虚高，半年后平均降价12%（贝壳研究院）。

当然，这里边肯定排除功德寺，朱房这样北京大热的项目。

其次，是信息差陷阱，销售拍定客户利用的就是信息差。

所以你要学会拉齐信息差，三个工具用对了，谁也别想懵你。

第一个是一房一价表，重点来判断位置和楼层溢价是否有合理的支撑；

第二个是追踪网签动态，像之前给大家列举的案例，如果前面的人签出了高价，那你就有机会去砍个低价；

第三是建立价格坐标，要横向对比同楼层的签约价格，

人都问，楼盘的最低折扣是多少？

没有准备的比例，我只能说，你掌握信息的完整度加权常规折扣就是你的最终折扣。

最后希望这一期对你有用。

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