来源：光远看经济，文：马光远  房子10年不准买卖？    

5月份，保定一宗土地的出让引发了全国的关注。

按照竞拍规则，这块土地采取了“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。按照这个规则，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；较高土地限价1100万元/亩；较高房屋销售限价13000元/平方米。

这是一块住宅用地，规定10年内不得买卖，这是本轮房地产调控中迄今为止较为严格的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。

如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。

那么，通过这种极端的限制房子流转的措施，就真的可以改变看涨的预期，真的可以抑制炒房吗？

答案是恰好相反！

因为大家都知道，这样貌似严厉的举措一旦真正执行，甚至普遍化，不是意味着炒房得到了遏制，而是意味着这个市场肯定死掉了。

一个市场一旦被冻结交易，这个市场肯定不复存在，还谈什么炒房？盖房子的和买房子的都会被吓跑。扫黄太严，嫖客都跑了，怡红院迟早就得关掉，这是简单的常识。

我们看到，始于今年3月份的本轮调控已经覆盖全国50多个城市，出台100多项调控措施。调控的范围之广少有，手段之多少有，从限购限价限卖到限离，从一线城市到全国贫困县全覆盖，拿出浑身解数来为房价降温。而且，我认为，这是迄今为止“较真实”的一次调控，当然也是较严的。从目前一线和前期热点城市的市场表现而言，其实我之前预判的“变天”已经成为了事实。

以北京为例，在一连出台10多项刀刀见血的调控之后，北京房地产市场的预期已经逆转，交易量大幅度下滑，新房价格被人为冻结，二手房价格出现了明显的松动。数据显示，5月1日至15日，北京二手房累计网签4756套，比上月同期下降39.3%，日均网签量下降到317套，比新政前下跌了一半。

按照这样的节奏，整个市场的观望期应该不会太长就会进入真正的看空周期。这个结果，真的意味着房地产调控真的见效了嘛？炒房者离开这个市场了吗？

答案也是否定的，因为目前市场之所以迅速冷冻，完全是因为“限卖”，“限价”这些非常规的手段所致。

从本轮调控的特点看，我认为有两个突出的特点：

一是直接针对价格，比如年初很多热点城市承诺，今年房价环比不上涨；

二是手段更为行政化短期化，比如限卖的措施。

承诺房价不上涨，于是调控的手段就直接针对价格，比如，限制新房的价格，高于某个政府规定的限价不给预售证，开发商要么推迟上市，要么穷尽各种办法降低成本，二手房的限价措施则更为严厉，直接规定某个区域的价格不能超过多少，超过限定价格的，不许中介公开挂牌，这也是直接冻结交易的手段。

限卖则更直接，冻结了交易和价格，表面看调控效果明显，但实际是，一方面大家对市场的未来悲观，另一方面，绝大多数的人认为这种调控不可持续。

越是严厉的违背规律的调控措施，越不可能长期执行。就长期而言，很显然，当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。

房价下降，不是调控起到了效果，而是市场被冻结而已。

采取极端的办法调控，表面上达到了效果，但事实上对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。

“房子是用来住的”这个出发点没有错，但我在之前的很多文章中一再强调，要真正实现房子是人住的这一基本目标，需要重启炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。

而且，要真正实现房子是住的这一目标，必须建立在市场健康稳定发展的基础上，而不是人为冻结市场的基础上；建立在对市场和政策长期预期的基础上，而不是不信任的基础上。

特别是，要真正实现居住目标，更不能把市场上的投资行为赶尽杀绝，如果赶尽杀绝的话，“住”只能通过买这个途径，而不可能通过“租”这个途径，租房市场本身就是房地产投资市场。要厘清政府和市场的边界。要清醒地认识到，过去近10年，中国之所以能够基本解决大家的居住问题，靠得是房地产市场化的改革，而不是反市场化的政策。在房地产市场化的过程中，尽管带来了高房价的负面效应，但这是政府和市场边界模糊，是土地没有实现市场化转让的结果，是市场化不彻底，市场与政府的错位，而不是市场化过度。

应该承认，住房回归居住，房地产政策回归民生，这是对的。

但要实现这个目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上，我认为仍然是一种懒惰思维，仍然是一种不负责任的行为。

过度的调控造成的负面效应显而易见。以限价为例，我较担心的是，如果限价执行一两年，开发商为了省成本，一定会制造出又一批很烂的房子，导致住房质量的严重下滑。

而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。一只充足气的皮球如果不慢慢放气，一定是会爆炸的。

记住，冻结了交易，不等于管住了炒房。交易一旦冻结，即使真正居住需求的人也不敢出手买房，担心房价下跌。酒店每天大张旗鼓扫黄，正常住店的人也不敢来了，较后就没有人开酒店了。

30多个城市“限售”，楼市的天究竟会怎么变？    

文 / 马光远 

昨天在我的公号“光远看经济”发了一篇《房子10年内不准买卖？》的文章，对保定一宗要求“取得不动产权证之日起10年内不得买卖”的土地进行了点评。

我在文章中认为，规定10年内不得买卖，是迄今为止本轮房地产调控较为严厉的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。

如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。

我认为，这种貌似很严格的举措事实上并不能抑制投资炒房。

因为过于严厉的举措，事实证明根本不可能坚持，一旦房地产市场出现调整，地方政府肯定排名前列时间坐不住，立即放弃以前的调控转向救市，这是过去多年房地产调控的历史已经证明了的。

而且，像“10年内不准买卖”这样的举措真的执行的话，也意味着，这个市场的流动性彻底冻结，市场也就彻底死掉，不要说炒房的，盖房子的和居住需求的购买者也会被吓跑。

从后台评论的反应看，房地产市场的确是一个“没有对错，只有立场”的市场，你只要说房价要跌，抨击炒房者，评论里就会好评如潮，你一旦对抑制炒房的政策稍加质疑，稍微为开发商说几句话，或者稍微预测房价还会涨，立即就是谩骂，质问我究竟有多少套房。

当然，这也反应出，很多评论者的确错过了2015年年底以来波澜壮阔的上涨行情，相当一部分属于无房族。

问题的关键是，这些人根本不好好去学习领会别人文章的逻辑和观点，一看和自己期望房价下跌的意愿不符合，立即开喷。如果“喷”也算房价调控措施的话，那肯定是较没用的举措。

有些人唱空房价很多年，已经彻底沦为笑话，不管你多喜欢这样的观点，房地产用冷酷的事实已经在不断地教育你。

读懂文章的逻辑和观点真的很重要，可惜，网络社会很多情况下真的属于大前研一所言的“低智商社会”，断章取义，曲解误解无处不在。

比如，有人就质疑我：你说房地产6月要变天，为什么西安的房价今年大涨。

我今天就多点耐心对这个问题进行解释。

排名前列，我所言的“变天”，指房地产市场和去年火热的行情比较市场的表现，从现在的情况看，是不是已经和去年面目全非？

去年市场是什么情况？交易创下历史新高，突破了10万亿大关，连续突破了14亿，15亿平米的两大关口，热点城市房价暴涨，全球前十名涨幅里，至少有一半是中国的城市，总共出现了300多个“地王”，热点城市恐慌性的购买不断，房价上涨的预期强烈。

现在的情况呢？热点城市的交易和市场预期已经彻底逆转，这些城市的房地产市场全面进入观望阶段，下一步，如果房地产政策继续坚持，这些城市价格出现松动和调整的概率很大，交易量暴跌，这难道不算变天？我不知道你们理解的变天是什么？

我所言的变天从来不是指出现暴跌行情。

而且我也多次在文章中指出，我不认为中国房价短期会暴跌甚至崩盘，因为支撑房价平稳的一些长期元素仍然存在；

第二，我在过去的文章中一再表达一个观点，中国的房地产市场是一个严重分化，区域特征极为明显的市场。

每一个城市，甚至每一个城市的每一个区域，房价的表现受各种因素的影响截然不同。去年上涨的热点城市，由于市场基本面的不同，今年房价的表现也是完全不一样的。

比如一线城市中的广州，在我看来，房价总体仍然偏低，仍然有上涨的空间。每次去广州，很多广州人不愿意听我这么讲，但事实就是如此。

而北京这个市场，经历“3.17”以来的调控风暴，北京房价不会下跌的神话其实已经被打破，二手房价格松动明显。

这就是区域的差异，还有去年的一些上涨凶猛的城市，我之前已经点名要大家小心。

但我也多次说，一些城市的房价偏低，属于价格安全的区域。除了西安，我在之前的文章中还点过重庆，昆明，宁波，大连等城市，你们可以回过头去查这些文章。

我从来没有说“变天”是全国房价步调一致的走，要么跌，要么涨，怎么可能？

至于三四线城市，在今年微博问答中，网友问到的镇江，盐城，扬州，徐州等城市，我明确指出，这些城市去年没怎么涨，今年补涨的行情大。在今年春节刚过的一篇文章中，我提出今年三线的补涨问题。

但坦率地承认，对于一部分今年出现明显上涨的四五线城市，我真的没有预判到。在我看来，四五线城市较大的危险不是价格，而是数量，不是价格泡沫，而是数量泡沫。对于四五线城市，我的一贯观点，为了居住，什么时候都可以买，因为价格不高，也跌不到什么地方去，为了投资，不建议投资四五线。

今年四五线的上涨，我仍然认为不正常。即使热点城市调控有挤出效应，但不管怎么挤，也挤不到这些房子比人还多的城市。然而，市场的确有时候比我们想象的还要疯狂。

第三，中国房地产市场受政策的影响非常大，是一个真正的政策市，我一再强调，政策对市场是有明显作用的。

之所以很多人认为政策没有作用，越调越高，是因为政策没有坚持。对于本轮调控，我仍然认为政策一定有作用，我也仍然认为，政策不可能坚持超过两年。

特别是目前30多个城市出台的两年或者三年内不准出售房子的政策，我认为是不可能坚持的。

本轮房地产政策的核心是贯彻“房子是人住的”这一主题，我支持这个主题，但要真正实现房子是人住的这一基本目标，不可能靠限售，限购这些短期的行政举措，甚至是带着极大情绪的举措，而是需要重启炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。

这个观点，在功夫财经不久前的文章中我再次专门撰文论述过。

要实现房子是住的目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上，我认为仍然是一种懒惰思维，仍然是一种不负责任的行为。

过度的调控造成的负面效应显而易见。

以限价为例，我较担心的是，如果限价执行一两年，开发商为了省成本，一定会制造出又一批很烂的房子，导致住房质量的严重下滑。

而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。

在限售的风暴下，房地产的天会怎么变？总结几点：

排名前列，市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；

第二，一旦市场进入冰河时代，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；

第三，不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北的大城市；

第四，四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量投资；

第五，坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了。我前几天去福建南平新区，一听房价，幸福感太强了；

第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来，长期看，中国房价较安全的区域仍然是三大高级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市，这是中国未来城镇化人口增量较为集中的地方。中国的城镇化，将是这些城市房价较大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。