来源：中国经营网

本报记者 王登海 西安报道

在遵循中央“房住不炒”大基调的前提之下，今年以来，西安局部适度放松楼市政策，逐步释放合理购房需求。

“当前，西安房地产市场很明显的一个变化是能够达到摇号标准项目的数量减少，越老越多的项目不需要摇号就可以平销。”西安当地一名房地产人士告诉记者，在528新政以及“以租换购”政策出台之后，西安市不断释放购房需求，市场虽有回暖迹象，但是整体而言，部分置业者购买预期下降，成交虽有恢复，但仍低于去年同期。

“虽然528已有救市宽松政策出台，但力度小，对市场影响有限。”陕西省房地产研究会会长王圣学接受《中国经营报》记者采访时表示，房地产开发流程长，上下游产业链覆盖规划设计、建筑施工、家居家装等众多产业，对社会经济影响很大。西安市应该对当前的经济形势做出更准确的预判，继续调整政策，特别是放松限购限贷限价限售的限制。

释放合理购房需求

今年以来，为落实中央支持合理住房需求的政策导向，全国各地都因城施策，不断推出一些创新性政策，放松调控政策的同时，释放潜在合理的刚需及改善需求。

作为新一线城市，西安也紧随郑州、杭州、南京、兰州、银川等诸多省会城市的步伐，对房地产市场调控政策做了多次微调。

在业内看来，今年上半年以来，对西安房地产税事项影响较大的是528政策。5月28日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局等四部门联合印发《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，放松了对房地产市场的限购限售政策，同时降低了首次申请住房公积金贷款的首付比例，提高了公积金贷款额度。

在之后的8月份，西安又借鉴长沙、成都等地的政策，实施了“以租换购”的政策，即在限购区内，自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

“虽然528已有救市宽松政策出台，但力度小，对市场影响有限。”陕西省房地产研究会会长王圣学表示，由于各方面的因素，今年以来西安房地产市场的投资销售都不是很景气，但是由于房价基数比较小，还是上涨趋势。

中指研究院的数据显示，2022年1～8月，西安商品住宅成交面积为543.3万㎡，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份，西安商品住宅成交面积为87.13万㎡，环比增长10.02%，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，环比增长7.48%，同比下降13.44%。

“房地产开发流程长，上下游产业链覆盖规划设计、建筑施工、家居家装等众多产业，对社会经济影响很大。”王圣学表示，在前段时间陕西省的经济形势分析会上，他也发言建议，西安市应该对当前的经济形势做出更准确的预判，继续调整政策，特别是放松限购限贷限价限售的限制。

摇号变局

“很明显的一个变化是，今年以来，西安房地产市场上，参与摇号的项目越来越少了。”西安当地的一名房地产人士告诉记者，相比于之前的千人摇、万人摇，今年以来西安不少项目的意向登记人数都少于房源数量，开发商都自行销售，不需要摇号，只有热门板块的一些性价比极高的项目会摇号。

记者了解到，西安市的摇号政策始于2018年3月，彼时，西安房地产市场急速升温，不少项目开盘就售磬，甚至有开发商倾向全款购房者，在此背景下，西安市出台政策，明确“意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售”。此后，西安成为继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第六个正式出台摇号卖房措施的城市。

记者整理西安市商品住房意向登记的信息了解到，刚刚过去的8月份，西安房地产市场出现的前人摇项目只有2个，其中一个是盛兆（西安）房地产开发有限公司开发的万锦城项目，全部可售房源196套，意向登记申请数（含撤销）为2497个，另外一个是西安融创俊谚置业有限公司开发的西安融创奥城西区项目（融创望江府），全部可售房源472套，意向登记申请数（含撤销）2242个。

不过，融创望江府项目尽管有2000组意向登记，但是开盘后，大部分家庭弃选了，全部刚需家庭、普通家庭选房结束后，剩余房源220套，开盘当日只有五成左右的去化。

除了上述2个项目外，还有极少数项目达到了摇号的标准，但是整体意向登记人数较少。

有机构统计到，今年8月份，西安共有28个项目进行意向登记，摇号开盘的项目仅7次，占比仅25%，在去化率方面，有25个项目开盘，供应总房源4338套，去化1609套，平均去化率仅37%。“在西安摇号紧张的时刻，特别是2018年下半年后，一些长期摇不中的购房者又转战二手房市场，随之西安二手房市场火热了一段时间。”上述房地产人士告诉记者，西安市的摇号政策的确保护了刚需购房者的权益，但是随着越来越多的项目意向登记人数较少，火热的“摇号”时代已经渐行渐远。

促进二手房流通

对于二手房，西安市当前的政策导向是促进流通。记者了解到，在528政策中，西安市也放松了对二手房的限售政策，政策明确，住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。

在此之前，西安市对二手房的限售政策也较为严格，要求“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。

“此次政策的调整，为西安二手房市场提供了大量的刚需房源。”上述房地产人士表示，随着政策的调整和二手房指导价取消，西安二手房得到了释放。

据了解，2021年7月8日，西安市二手房指导价正式出台，同年7月8日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

此后，西安市房产交易管理中心分别于2021年7月9日和10月13日发布了两批次住宅小区二手住房成交参考价格。

不过，今年7月初，西安市住建局的工作人员对外回应称，暂停发布参考价，中介平台可尊重卖方意愿挂牌二手房价格。在二手房政策调整方面，西安市还有可能借鉴其他城市的政策，将推行二手房“带押过户”。

“带押过户”是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。当前，广东省珠海市、山东省济南市和青岛市、云南省昆明市等多地均推出二手房“带押过户”政策。

前段时间，西安市自然资源规划局还对外称，该局登记中心正在积极协调住建、银行等相关单位研究“带押过户”的具体流程，制定“带抵押过户”的实施方案。

在政策的刺激下，西安二手房市场逐步活跃。西安市住房和城乡建设局的数据显示，8月份，西安全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%。其中，住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

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