金边买房记:优势那么多,只这一点就够了
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光说不练假把式，上周日，报告君飞了一趟柬埔寨金边，对金边的房地产进行了一番实实在在的考察。
之前说了很多东南亚很多国家和地区存在的投资机会，而金边就是其中机会较大城市之一。
对于投资者来说，特别是海外资产配置，我们首先担心的是资产的安全性，正所谓，“倾巢之下安有完卵”。其次才会考虑市场潜力、收益率等问题。
在考虑金边是否值得投之前，我们先看看金边的真实情况。
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柬埔寨优势
”
相比于泰国、菲律宾等国家，柬埔寨的经济基础是较为薄弱的，但却是近7年来较为稳健的，保持了7%以上的增长速度。
所以，报告君认为，柬埔寨是个机会。
试想，经济基础好，经济保持稳健增长的国家多集中在欧美国家及日本，但这些国家的房产投资总额却已不在国内中产阶级所能承受之列。
那比起泰国、菲律宾等国家，柬埔寨的优势又在哪里？
我们的投资，首先要基于一个国家政局稳定、政策的开放稳健，把钱放到这样的国家，才会有安全感。
柬埔寨在这方面已经跑赢了东南亚其他国家。自2000年柬埔寨实行“开放天空”以来，逐步走向市场经济体制，成为东南亚经济较为开放的国家。
柬埔寨政府颁布了诸多优惠政策，包括31国免关税政策、多国享关税优惠等政策；
而第二个优势则是：在投资上，为了让更多国家资金流入，柬埔寨是东南亚管制较少的国家，且没有任何贸易壁垒和反倾销；
在柬埔寨，不管是个人、合伙等不同的商业组织进行注册；对已获批准的项目，政府不对其产品价格和服务价格进行管制；外国企业可获得6至9年企所税减免；免征投资生产企业的生产设备、建筑材料、零配件的进口关税……
这一系列政策举措，令柬埔寨吸引了大量的外国投资：
柬埔寨国家银行公布数据显示，2016年柬埔寨收到了超过20亿美元的外国直接投资，而2017年柬埔寨收到了超过63亿美元的外国直接投资。
其中较大10个外国直接投资国家和地区中包括：中国、新加坡、英国、中国香港、韩国、泰国、中国台湾、马来西亚、印度和中国澳门，涉及较大的4个领域，包括：服务业、工业、农业、旅游业。
2013年，柬埔寨GDP的总值为171.91亿美元，增幅达7.6％。就连工业的增速也达到了9.3%。而2017年，柬埔寨GDP总值达到222亿美元。连续7年GDP增速超7%。
泛亚铁路东线
提到外部大环境，柬埔寨亦是中国“一带一路”、“海上丝绸之路”的沿线国之一。这些都是柬埔寨经济发展引擎之一。
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人口红利爆发
”
作为柬埔寨首都，金边当仁不让的是柬埔寨的政治、经济、文化、宗教中心，以及柬埔寨的交通中心。就算放眼整个东南亚半岛区域，金边的地缘优势也是明显的。
首先金边有7条国家公路通往全国各地及周围邻国；其次，是著名内河港口，位于湄公河、洞里萨湖、百色河三河交汇之处；金边有世界各国抵达柬埔寨的重要空港；而待到泛亚铁路建成，这又将增进金边的发展速度。
作为快速发展的国家首都，金边拥有250万人口（当然，这个数字不能和中国等人口众多的国家相比），但外来常驻人口占比达8%（柬埔寨其他城市、外籍人士以及回国留学生），这使得金边的租房市场火爆。而据柬埔寨政府规划，2030年金边人口将增至400万。
在未来10年，柬埔寨的人口红利将集中爆发，而较受益的还将是金边。
目前，金边居民平均年龄为25-27岁，30岁以下人口占比达70%。
对于庞大的金边当地年轻化人口和长住外籍人口，却是金边无法满足市场的供应量。据悉，目前金边的公寓数量不足20000套，根本无法满足市场需求。
这为金边房地产业发展预埋了极大的发展空间。
这也是柬埔寨政府近年来加大了土地出让的量。
就2017年柬埔寨国土规划和建设部就批准了3418个建筑项目，整年土地供应量达到1350万㎡，成交量1300万㎡。
远的不说，两年后，金边房产市场将增加5万套公寓楼。如果不算上人口增长，这意味着7万套公寓为20万人提供住处，在某种程度上将缓解供需之间的平衡。
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收益率
”
说完了大环境，我们再来算细账，也就是投资者的收益如何？
一般情况下，我们都会考虑到，房子本身升值与否的问题。
由于柬埔寨政府供应的土地基本很快被市场消化，加上以中国为主的各国投资商的涌入，金边市中心地价飙涨，目前成交楼面价约1500-4400美元/㎡，年平均涨幅达到10-30%左右。
就拿报告君此次考察中的楼盘——富力·华庭（出品方为中国综合实力排行榜第13为的广州富力地产股份）来说，如果购买一套面积为54㎡的一居室，面积单价为2100美元，总价为113400美元，租金可达700-800美金/月（按目前金边租房价格）。刨去物业管理费0.5-1.5美元/㎡/月，按照700美元价格来算，以较高的物业费来计算，租金这一块的净收益率在6.55%以上（事实高于这个数据）。
报告君与当地人聊天时了解到，两居室的租金价格约在1200-1500美元之间。
富力·华庭楼盘位置大致与北京二环到三环之间的位置相仿。
位于莫尼旺大道以南，洪森大道的东面，距离金边国际机场以及预计2022年修建完成的新机场，均不超过10公里。
这一地段的周边配套设施较为完善，既有像永旺（日资大型shopping mall），还有如Nagaworld这样的娱乐中心，而金边ISPP国际学校、加拿大CIS国际学校都在距离楼盘在10分钟车程之内。
相比于国内，金边的房价近年来的涨幅维持在10%左右，较为平稳。
对于中产阶级来说，美元收益以及6%以上的收益率都是跑赢通货膨胀、守住财富的较稳健的办法。
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