来源：新京报

记者：袁秀丽 编辑：杨娟娟

传统“金九银十”是购房者选房置业的好时机。在国庆黄金周来临前，京城楼市的新盘“跑步”入场，尤其是北京第二批集中供地成交的地块，距离地块成交时间不足3个月，已经有部分项目取得预售许可，开门迎接购房者的“挑选”。

西四环以外区域作为近年来土地供应的大户，形成了园博园、小瓦窑等楼市板块，而在“十一”小长假加紧推盘成为各个楼盘的共同目标，售楼处的优惠自然也少不了。有这么多楼盘可选，对于购房者来说是一个好消息，但是如何各取所需选中适合自己的房子，还要跟着新盘入市的节奏拆解产品和价格。

园博园、小瓦窑板块兴起

小瓦窑板块今年新开盘的项目包括华曦府、北京城建·龙樾天元等。图为华曦府售楼处现场。新京报记者 袁秀丽 摄

随着北京今年第二批集中供地的项目不断获得预售许可证，入市楼盘也在增多。

在西四环以外，第二批集中供地的中海学仕里、龙湖建工·九里熙宸、华曦府相继入市。加上排名前列批集中供地已入市的北京城建·龙樾天元，以及区域原有的西山金茂府、熙悦晴翠，形成了园博园、小瓦窑楼市板块。

虽然上述楼盘与丽泽区域10万+的项目在区位上不能相提并论，但是每平方米6万至8万元的价格却是刚需、刚改们的心仪之选。随着更多住宅产品入市，园博园、小瓦窑板块也将成为低密度、高品质的居住区。这两个板块汇集的开发商均为品牌房企，包括金茂、龙湖、首钢、电建、城建、建工等。

在业内人士看来，从西四环到西五环，莲石东路以南、京港澳高速以北，丰台和石景山行政区域在这里交接，从地段来说以小瓦窑为中心，因而统称为小瓦窑板块。

6月1日，在北京今年第二批集中供地中，华曦府所在的小瓦窑地块，共吸引了11家房企主体参与现场竞拍，是今年土拍中参与房企较多的地块。小瓦窑地块之所以备受关注，除了利润空间足够大外，还因为地块所在的区域优势明显；而该项目从拿地到开盘仅花费3个多月。目前小瓦窑板块除了华曦府外，还有中海学仕里、北京城建·龙樾天元、北京城建·宸知筑，都是今年的纯新盘项目。

而由小瓦窑板块向西，西五环外则是园博园所在区域，园博园板块聚集着龙湖建工·九里熙宸、西山金茂府、熙悦晴翠项目。其中，龙湖建工·九里熙宸是今年的新盘项目。因为楼盘的聚焦效应，也带动了园博园板块的兴起。

小瓦窑四大新盘将同台竞技

从土地到楼市，作为热点的小瓦窑板块一直备受关注。从华曦府、中海学仕里、北京城建·宸知筑、北京城建·龙樾天元这些新盘的户型来看，虽有差异化竞争，但三居、四居仍是主流，也是产品比拼的重点。

城建·龙樾天元于7月开盘，是今年该区域新盘中开盘最早的项目，其所在地块丰台卢沟桥街道大井新村三期土地，由城建在今年2月获得，配建9800平方米保障性租赁住房。

因为邻近四环，位置相对较好，城建·龙樾天元价格相比其他楼盘价格也较高，售价约8.5万元/平方米。项目共有8栋楼，分别为洋房和小高层，产品主打改善型户型，即建筑面积约117-167平方米的四居。该项目距离地铁14号线郭庄子站约1.9公里，邻近天元公园，这也是案名的由来。

值得关注的是，华曦府的户型也是主打三居、四居，建筑面积为96-139平方米。首钢地产与中国电建地产从收纳、配置、空间、科技等方面对产品进行研发。其中，建面约139平方米的四室两厅两卫户型采用的是全明格局，客厅面宽达到5.6米，这一般是别墅才有的横厅尺度。

华曦府售价约为7.5万元/平方米，规划有8栋13-27层小高层及高层，除去3万平方米的现房，可供销售的期房房源大约超过200套。据销售人员介绍，该项目于9月29日开盘，此前排卡的购房人群已覆盖房源数。

值得关注的是，该区域内还有一个新盘——北京城建·宸知筑，这是一个早年的棚改项目，产品主要是建面约110-136平方米的三居至四居，目前仍未开盘。据售楼处销售人员介绍，预计10月初样板间开放，售价在7.5万元/平方米左右。

另一个新盘中海学仕里虽然属于石景山行政区域，但市场上也将其归入小瓦窑板块。中海学仕里距离西五环更近，其产品与城建·龙樾天元和华曦府不同，是以开发低总价的紧凑小户型为主，包括72平方米两居和79、89平方米三居，以及115平方米四居户型，售价约7.55万元/平方米。开盘首期接近售罄，目前又加推了二期。

园博园楼盘齐打“低密牌”

园博湖、宛平湖、莲石湖、晓月湖，以及莲石湖公园、永定河森林公园、园博园、北宫国家森林公园等，构成了园博园板块的生态环境。为此，该板块的项目立足自然优势开发低密产品，齐打“低密牌”。

从目前来看，园博园板块未来拥有较强的潜力，尤其是随着城市配套的兑现与完善，有着更广阔的高质量发展前景。其中，园博园板块位于丰台河西（永定河以西）区域，根据丰台区制定的《推动河西地区高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》，明确24类、90项重点任务以及80个重点项目，总投资超过1600亿元。未来，河西地区将建设成为生态友好、功能协调、经济繁荣、和谐宜居的高质量绿色发展新空间。

交通是产业发展持续、居住条件改善的核心基础。根据7月公示的“北京地铁三期环评”，1号线支线穿越丰台河西地区全境，加上已通车的14号线，丰台河西有望迈入“双地铁时代”。

因为看好长期远景，近两年，不断有房企落子于此。2021年，在北京首批集中供地时，金茂在此拿地，开发了其在北京的第八座金茂府——西山金茂府。金茂打造的这一科技住宅项目以大户型为主，主力户型为120-160平方米四居，还有少量90平方米三居，销售均价约为5.5万元/平方米。

今年园博园板块又迎来龙湖建工·九里熙宸，19栋楼全部为南北通透的7-10层洋房，户型包括77平方米两居、87-99平方米三居、120平方米四居。其中，120平方米四居室是经典“四叶草”户型，南向三面宽，双明卫。户型得房率较高达89%，这样的得房率在北京并不多见。据销售人员介绍，目前售价为6.3万-6.5万元/平方米。

在园博园板块，距离14号地铁较近的项目当数熙悦晴翠，其由首开、先进与北京建工联合开发，于去年底开盘，均价约为6.8万元/平方米。该项目的户型较为多样化，甚至有周边其他楼盘少有的一居；其主力户型为74平方米的两居、82平方米和90平方米的三居，以及120、140平方米的四居。据销售人员介绍，“十一”期间，在6.8万元/平方米的基础上会有优惠。

整体来看，位居西四环以外的新兴楼盘，将成为北京十月市场的一道亮丽风景。不论是在小瓦窑板块，还是在园博园板块，随着区域配套的日益完善，人居产品也在不断升级，主打舒适宜居的三、四居成为市场的主流产品，在户型设计上的精益求精成为各个楼盘抢占市场的“法宝”。

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