租售并举+主题运营将是街区商业的发展出路
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如何做好社区配套商业,如何做好租售组合及后期运营和资本化的统筹考虑,在当前是开发商普遍面临的行业痛点。昨日下午,中经联盟商业地产专委会走进阳光100活动暨优铺85期“每周下午茶”在阳光100公司会议室举行。阳光100总裁林少洲先生及业内各大开发商代表出席会议,对街区商业未来发展趋势进行了深入探讨。
阳光100置业集团公司 首席执行官 林少洲:
“转型不转行”,发力街区综合体战略
做产品不是追求利益较大化,而要更加忠于自己的内心。阳光100核心思想正致力于从硬实力向软硬实力兼顾的转变。大家都知道现在商业很难做,难度很大。阳光100近两年选择把商业街区作为自己的一个战略,这就是这个公司的个性。
制定这个战略出于两方面的考虑。一方面从公司内部角度来讲,我认为是源自于商业地产弹性很大的特点。项目做不好就死掉,但做好了就估值很高。尤其像阳光100的规模,现在是百亿以内的规模,更多的去做特色的产品、弹性比较大的产品,这样比较符合阳光100内在的动机。第二从市场角度来看,这波城镇化浪潮中城市商业正在发生转移,注重体验型消费的新型街区商业有着广阔的市场空间,所以阳光100正稳步推进以街区综合体开发运营为核心的业务转型。
未来我们的发展方向有以下几个重点:
首先充分发展互联网时代的创新型房地产产品,加速向服务增值型发展模式升级,并不断拓展业务规模。其次坚持“转型不转行”,转型就是加大街区综合体商业比重,同时未来所有阳光100住宅产品都要向服务式公寓升级。在建好地产项目平台的基础上,为各类垂直服务商提供接口。较后还要进一步强化公司多年来形成的先进地产销售能力,进行优势输出,引入轻资产运营模式。
商业经常会面临挑战,真的想把一个新的行业做好,交学费很重要。讲道理容易,但能把它变成一个内心的认知较后落实到行动才是重点。
泛海控股不动产投资管理集团总部 副总裁 王亚平
任何一个街区都需要定一个调性、定一个主题
商业怎么做?有一些值得大家借鉴的点,排名前列是任何一个街区需要定一个调性,需要定一个主题,散招商死亡的风险比较大,要找到自己的IP,这是一个关键。
第二,现在把它变成一条街区是不是就好了,也不是,互联网时代需要哪种商业?之前一直谈我们是卖东西的,现在互联网企业了我要做体验。体验是什么概念?网上不能实现的到现场吗?现在这个概念其实是不解决问题的。
在商业的空间上,商业街区这个楼,一方面是购物娱乐的功能还在,再加进像优客工场这样的办公空间,可以再叠加上一层周边街区的生活空间。如果把传统商业加上办公和生活都叠加在一起,这个资产的价值会很大。
从街区整体运作的角度来看,到底是全售还是全卖,还是先租后卖?我认为情况是这样的,全卖了之后你再去打造一个主题,你没有主动权了,你就是个物业管理公司,这种会比较难,死街的机率也非常大。但如果我持有一些核心铺位,找一些核心业态自持也是一条路子。但这样的代价是一下子回笼资金会有些问题。较后一个是先去运营,等项目到一定程度再去出让。
华远地产 嘉华利远商业公司总经理 何宏斌:
商业地产是先商业后地产
街区商业拥有不同的类型,所以商业街的商业和住宅底商商业肯定是不同的操作方法。在规划的时候要有很清晰很准确的判断,地理位置、定位规划不好都会影响效果。
我认为能够做好的前提是要进行统一管理。无论是售后返租形式还是未来提供服务,一定要有统一的管理。华远通州好天地、西红门西红世都是体量很大的街区型商业,现在在统一管理。虽然我们卖散了,但每周都有活动,有活动的时候在做统计,就会发现当天的客流、收入都不一样。商业地产要把顺序摆好,商业地产是先商业后地产,不能按卖住宅的逻辑去卖。
我们华远的口号是品质建筑责任地产,责任地产怎么体现?住宅还有售后维修,商业卖给人家了人家不赚钱怎么办?不论是国企还是合资公司、民企,做地产商不可能跑掉。商业地产不能只看重眼前,就算能快速卖掉还得看它能不能活下去。发展商追求利润是天经地义的,但是怎么让商铺投资者能有合理回报,而且能够有长期稳定的持续性也都是需要考虑的。
优铺网CEO 高文利:
解决商业地产租售平台问题需要有系统的解决方案
优铺网的定位是做商业地产的租售平台。以前我们运营的商业地产门户网站,只能给开发商做一些宣传,给开发商提供的服务也是锦上添花,但开发商较大的痛点还是租售这块。现在优铺网的定位就是解决租售问题。
业务逻辑是从资产管理的思维来切入,给开发商提供租售结合的解决方案,销售之前根据项目情况、周边消费情况、投资者情况做一套租售组合的方案,确定到底是先租后售还是先售后租、售后返租。
在销售和租赁环节,我们通过众包的方式来解决,我们现在不仅把销售经纪人众包的方式从住宅引进到商业里,而且还把招商的众包经纪人也引进来。我们希望把租售两个环节打通,给开发商提供完整的商铺租售结合策略和执行方案。
北京万科新汇商业发展有限公司 招商营运经理 潘东升:
做V-LINK产品线,提高自营比例
万科现在对社区商业还是比较重视的,专门成立了一个做社区商业的公司。这个公司专门操盘社区商业,现在在北京上万科的社区商业都在郊区,顺义、昌平、房山、大兴、通州几个区,主要覆盖在这几个区域。万科以前在网络里和商业圈里做“五菜一汤”比较出名,现在万科在突破另外一个方向。比如目前做的V-LINK产品线,包括美食中心、成长中心、教育中心、邻里中心等等元素。
针对商业地产的租售问题,万科的选择是提高自营比例,通过自营来提高商业的价值。社区商业对业主的黏性比较大,而且大部分都是体验型商业,这样更容易接近消费者,能更快地能为其消费者提供服务。
融创中国天津区域公司 商业地产事业部副总经理 任洪璐:
自持主力店 先租后售
首先跟大家简单介绍一下时代奥城这个项目,它成功的原因是因为主题定位。当时我们走过一些弯路,在设定商业定位的时候我们想做大而全,但因为这种街区的体量达不到购物中心的体量,只能做一点,活动也很少,楼与楼之间没有地方连接。很多原因制约着我们,较后团队日以继夜找到了一个主题,这个主题叫“韩国”。后来我们深挖韩国这条线,把这些东西都聚集起来,让人们觉得我们的主题在其他商圈是无法复制的,取得了商街“一铺难求”的效果。
再讲一个案例,我们天津的融创中心一共210万平方米,商业60万平方米,还有10万平米的厂房,租金跟回报率现在确实没有办法对接。好在公司支持,我们自持一部分物业,租售这边想自持一部分主力店带动我们周边的商业,目前是先出租后销售这样一个思路。
商业是需要时间的一个东西,商业地产就像人怀胎分娩一样,十月怀胎一朝分娩,三个月想把孩子从肚子里拿出来肯定活不了。但是现在很多开发商还是想三个月把孩子从肚子里拿出来,较终很多项目半路夭折。即使它是一个长期的事情,但商业地产仍大有可为,毕竟现在还是有很多成功的案例可供参考学习。
中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司 营销总监 曹霆:
我们希望找到多手段促进销售
我们公司目前不具备自持的条件,所以所有商业产品是全部销售。我们大部分开发的项目都是在二三线甚至四线城市,比如大连、山东莱州、河南信阳、西安这几个城市,尤其在河南信阳和莱州这两个地方。
商业是一个溢价的过程,但是卖不出去兑现不了,这是从商业配比上我们目前所遇到的困难。我们现在也考虑去做主题街区,看看能不能通过主题街区的思路来解决问题。
旭辉控股“集团”有限公司 助理总经理 戴磊:
通过租把售做得更好
商业是操盘房地产的高级阶段,难度越来越大,我在操作商业的时候感到很孤独,今天能来到这里和大家一块探讨交流,感觉找到组织了。旭辉在北京的项目,商业的形式全部都是底商,全部销售。这跟公司高周转轻资产的战略有关系。
街区商业也要做好定位,商业定位定错了后面就麻烦了,旭辉做的更多的是入口型商业,不是街区型,特别是内街,一点都不敢碰,所有旭辉的产品都不会做内街,入口型商业肯定会做。我现在的思路就是,通过租的策略把售卖得更贵。还有就是一个管字,一定要客户在过程里感觉到管理力度。
一开始我们在商业施工的售楼阶段,一是收集客户资料,二是对招商进行经营规范,我们一边卖商铺一边找租户,卖的时候有出租意愿的,我建了一个平台,一端是小业主一边是租户,通过这样的平台把他们联系起来。
卜蜂莲花 开发总经理 牟嘉瑞:
把店开到社区去,开小开精
卜蜂莲花,以前我们都是大店,现在已经开始改变这种模式,因为现在这种模式不太适合现行阶段的商业发展。下一步我们要把店开到社区去,把它开小开精。以前生鲜占30%,但现在进到社区之后可能生鲜占50%以上。我们认为只要有人的地方就要去买生活必备品,增加蔬菜生鲜这些东西,可以更好满足需求。
识博教育发展有限公司 执行总裁 车肇恩:
相比购物中心,街区商业有其特色和优势
购物中心和街区商业并不冲突,街区商业有其本身的特色和优势。刚才林总讲商街可以24小时营业,但是购物中心几乎没有。商街的业态选择更加丰富,消费者消费更加便利,另外街区商业的可延展性更强。
从商街的招商来讲,我认为应更有针对性。比如在比较大的社区,对孩子的幼儿园、学校、培训有大量的需求,再大的购物中心不可能有那么多儿童层,但街区不存在这个问题。再比如社区医院,目前牙科等高端医院可以进购物中心,但一些大众型医疗机构可以进社区,这是刚性需求。此外,比较大的银行、政府办事的机构都可以进到街区里,他们能够给居民提供更多的便民服务。
来源:优铺网
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