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楼市基本回到去年「926新政」之后的状态了。

-01 数据崩塌：跌回政策原点

北京二手房网签两连跌：5月网签量环比再降8.3%，跌破1.5万套警戒线；

房价自由落体：5月二手房成交均价较1月暴跌11%，核心区次新房单月跌幅超2.7%；

库存压顶：中介后台房源突破16.1万套，相当于每10秒新增1套待售房。

更残酷的对比在于：去年“926新政”后短暂的繁荣已成幻影。

当12月网签冲上21556套高峰时，多少人欢呼“市场回暖”？如今仅过5个月，数据已跌穿新政前水平。

不止北京，刚刚过去的5月，全国楼市交出了一份令人心寒的成绩单：

百城二手房价格全军覆没，连续4个月无一城市上涨，环比跌幅扩大至0.71%，同比跌幅高达7.24%。（中指研究院）

二手房挂牌量激增至271.8万套，同比暴增15.8%，三四线城市增幅达21.9%，“抛售潮”席卷全国。

三四线城市议价空间扩大至15%-20%，“价格跳水”房源占比飙升至37%，河南南阳等城市平均成交周期长达108天。（贝壳研究院）

冰冷的数字背后，是一个残酷现实：历经8个月挣扎，房地产市场各项核心指标已基本跌回2024年“926新政”前的水平。

去年9月底那剂强心针，曾短暂唤醒市场——核心城市成交量反弹，部分区域价格止跌微涨。如今药效消退，成交量连续两月下滑，房价跌幅再度扩大，市场重陷“以价换量”的恶性循环。

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-02 四大致命伤撕裂市场

首先是刚需购买力系统性崩溃

“300万刚需房买家贷款能力断崖式下跌”，这条置换链条的起点正在断裂。

中介反馈显示：2023-2025年刚需平均贷款额下降23%，

月供承受力跌破3万元生死线。当首付门槛与月供压力双重夹击，市场根基已然动摇。

其次，政策预期发生致命逆转

去年“926新政”释放的购买力基本消耗殆尽，而宏观经济压力与居民收入预期尚未根本改善，导致市场信心持续走弱。

中指研究院数据显示，5月百城二手房找房热度指数同比下跌10.6%，观望情绪如浓雾笼罩。

更重要的是，曾经“政策一出房价必涨”的信仰彻底粉碎。

朝阳某资深经纪人坦言：“现在政策窗口期成了最佳抛售时机。”

当前市场已发出明确信号：现有政策工具箱不足以托住下行趋势。

甚至，有些看似利好的政策正在增加二手房的库存。

第三，这两年新房“超跌”的价格

崔各庄的伤疤仍在流血！

2021年开发商高价抢地，如今被迫亏本卖房。

更危险的是：当前新盘库存中43%为2023年滞销盘（业内估算）。

开发商死扛价格导致“有价无市”，与此同时，铁建国际城这样的存量房批量低价抛售也在背刺回暖的市场。

最后，置换链条彻底冻结

“刚需买不动，改善卖不掉”的恶性循环已形成。

丰台某改善盘销售总监透露：500万以上房源平均成交周期延长至9个月，超过60%买家因旧房无法出手而违约。

且有些看似利好买房人的事最后却发现在加剧这次恶性循环的形成：

最近听说广州新房“偷面积”已经被叫停，原因很简单，改善客户是卖旧买新，新房得房率面积超20%，就意味二手房掉价20%，

目前，北京二手房掉价很厉害，二手房越掉价，买二手房的人就越观望，改善客户就越置换不掉新房。

也就是说，卖旧买新的链条冻结，二手掉价出不去，新房卖不动。所以，偷面积这件事必须叫停。

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16万套二手房在降价表中无声堆积，300万刚需在贷款计算器前沉默离去……

北京算是整个房地产市场中基本面最稳的一批了，但这些问题如果再不理会，数据无疑还会继续恶化。

北京需要的不是温和调整，而是一套触及灵魂的组合拳。