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新房降价风终于还是吹到了海淀？

近日小道消息，海淀改善项目开盘价预计7.82万/平起，指导价8.5万，差价7000/平，

这可是海淀呐，哪回海淀开盘不是顶着指导价出货，2024年再次见证历史，咱们坐等成交价吧。

No.1

海淀新房放量 新地指导价9万！

今年海淀土地推介会一口气拿出7宗居住地块，比前三年加起来还多。

光上半年，就有3宗新地入市。这还不算宝山棚改和功德寺地块，最快也得今年底入市。

今年是海淀新房供应最多的一年。

海淀放量供应，但是新房指导价却不含糊。

永丰南地块6月初被海开收入囊中，指导价9.3万/平。

上周永丰大牛坊地块预申请，计划7月25日土拍，指导价9万/平。

这个价格较之前涨了跌了？

海淀大牛坊位于永丰产业园以北，周边是22年入市的中海汇德里（8.3万/平）、幸福里润园（8.3万）、中海富华里（8.5万/平）、海开栖海雲颂（8.2万/平）。

时隔一年多，大牛坊再次供地，指导价上浮5000左右，新宗地来到9万/平。

如果土拍时候溢价率被房企炒高达到15%-20%，则售价上浮至9.3万/平。

不过根据月初永丰南的经验看，大概率不会。

而且，照目前的市场情况大胆推测，永丰北大牛坊这块未来价格很可能指导价下限-8％，也就是8.28万/平，价格直接干回2022（希望打脸）。

另外，此次大牛坊宗地周边的配套也要更好一些，距离地块300多米，就是海淀大悦城，距离永丰站1.6公里左右，比板块内其他项目更近一点。南侧邻近中关村三小科技园分校，周边还有故宫北院，西玉河湿地公园等。

大牛坊地块建面总计约16.3万平米，分为三个地块，其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率2.0/1.7，控高36米；0162地块为零售商业用地。

宗地大概率会出百平米左右的改善产品。

海淀的改善家庭，祝好运！

No.2 二手房依旧“以价换量”

这一轮新房价格接连失守，压力来自二手房市场。

海淀的二手房市场也在下挫。

房天下研究院发布，北京6月第1周二手房参考均价64002元/平，其中海淀6月第1周二手房参考均价92237元/平，大部分小区房价有所下降。

图1：海淀二手房价格走势

就挂牌价来看也是三年来最低点（安居客）：

而海淀这波下挫中，学区房尤其明显。

行情上涨时，清河均价能飙到8w+，清河橡树湾甚至出现过50%涨幅。

行情下行期，清河的均价已经跌入7字头，甚至有些砸盘出逃的房子，均价跌到了4字头，学区溢价已经完全被挤出。

有消息称，近期，永泰东里成交一套2居，73.12平米，成交价295万，折算单价仅4万/平，而21年时，同面积同户型的成交价在470万，降价175万，跌幅达37%。

世华龙樾24年5月成交1套76.14平的顶层2居，成交价580万，而在23年2月，反户型的房源成交价在749万。仅一年，价格蒸发169万。

当下楼市依旧是买方占据主导，卖房难是90%卖房人的真实体感。

买房人也不是坚定看空楼市，只不过是等待合适时机入场。

央行517政策后，上海跟进迅速，行情得到快速扭转。

北京虽然没有跟进政策，但是成交不错，

一方面是大家的预期被拉高了，对后续政策期待拉满，觉得房价会涨，有一波人抓紧入场了。

一方面确实很多小区都跌出了高性价比，低价房源去化非常快，像德胜、上地、和平里的成交几乎快达到小阳春的水平了。

北京这一轮下跌，主要是挂牌量激增导致供过于求，从去年到现在挂牌净增4W+套，

但最近，不管是外网还是内网，挂牌量都有大幅下降，量在价先，量稳住了，价格就有希望稳住。

近期，不少朋友房子都看好了，就是不敢签贷款，等的就是后续政策（降息等）落地……

好消息是，似乎官方也已经注意到了这一点。

住建委官方账号转发市场报道，明确

北京房产市场观望情绪浓厚，等待更多政策落地。

从官方吹风的情况看，似乎也要开始响应了。