曾几何时，海淀学区房是北京楼市中神话般的存在。

尤其是上地学区，这个被称为“五环外第一学区”的区域，房价一度飙升至每平米近20万，让无数北京豪宅望尘莫及。

就在2022年，上地东里一套不足45平的一居室，竟以861万的天价成交，

单价19.1万/平，

创造了五环外的房价奇迹。

然而时过境迁，曾经坚不可摧的学区房堡垒，如今正上演着惊心动魄的价格崩塌。

最新成交数据显示，上地东里58.8平的两居室，成交价仅为560万，

单价跌至9.5万/平。

与三年前相比，这个小户型的单价已然腰斩。

而且，这事并非个例，

有人统计，以上地东里为例，不同户型的跌幅令人瞠目：

65平以下户型从18万跌到12万，跌幅33%；65-100平户型从15.5万跌至10万左右，跌幅35%；100平以上户型则从12万跌到7.5万，跌幅高达38%。

这些数字背后，是成百上千万资产的蒸发，更是无数家庭学区梦的重新编织。

学区房的“戴维斯双杀”已然上演——

一方面，整个楼市处于下行通道；另一方面，出生率持续走低，从明年开始，北京的幼升小人数将大幅下滑。学位的需求在减少，而供给却在增加，这一减一增之间，学区房的价格支撑正在土崩瓦解。

另外，上地书包房这次崩盘还有一个特殊的致命因素——

回迁房的大规模入市

就在今年2月，对口上地实验小学树村校区的回迁房小区柳浪家园和裕和家园开始集中下房本，瞬间为市场注入了2000多套新房源。而这仅仅是个开始。

整个上地学区的回迁房小区，包括裕和家园、万德嘉园、柳浪家园北里、柳浪家园南里、树村丽景苑等，总计约有1万套住房。

这些回迁房的入市，彻底改变了上地学区房的游戏规则。

据悉，柳浪家园一套47平的一居室，价格从428.5万一路下调至277万，接近腰斩。76平米的两居室在短短几个月内跌幅达40%。回迁房业主的历史成本几乎为零，砸盘出售毫不心疼，这让高价购入商品房业主毫无招架之力。

更让老破小学区房业主绝望的是，回迁房不仅是价格的“杀手”，还有

上地次新楼龄“碾压”

以上地东里为例，房龄已近30年，是典型的“老旧小”。而柳浪家园、裕和家园等回迁房则是2017年左右建成的小区，房龄新、户型合理、人车分流。重要的是，这些回迁房对口的同样是上地实验小学树村校区，小升初通路与上地东里完全一样。

花530万买上地东里50平的一居室，还是花300万买柳浪家园50平的一居室？当这个问题摆在面前，越来越多的家长选择了后者。毕竟，同样的学区，更好的居住品质，还能省下200多万，这笔账怎么算都划算。

教育集团化的推进，

也在悄然稀释着学区房的溢价。

海淀区已累计形成43个教育集团，扩增了中小学学位8000余个。树村校区就是上地实验小学衍生出来的集团校，师资与本部没有差别，硬件条件甚至更好。家长的选择多了，曾经高不可攀的学区房，自然成了退而求其次的选择。

上地学区本身并没有变弱，它仍然是海淀北部的教育高地。上地实验学校（上地101）、清华附上地学校、人大附西山学校三大集团校初中，加上二十中，构成了优质的小升初通路。码农家长群体“老实、听话、智商不差”的特质，也保证了生源质量的相对均衡。

问题是，当房子的供应远远超过需求时，再强的学区也难保房价的坚挺。

目前上地学区的情况是：一方面，回迁房持续入市，砸盘刚刚开始；另一方面，圆明天颂、学府壹号院、和樾望云、和樾玉鸣等新房项目又增加了2000多套供应。4000多套房源涌入市场，而需求却在下降，这种供需关系的变化，注定上地学区的房价下跌远未见底。

对于那些还在观望的家长，现在的选择变得异常艰难：是趁机捡漏优质学区房，还是继续等待更低的价格？

答案取决于你的需求。

如果孩子明年就要上学，那么现在的价格或许已经值得入手；如果还有三年以上的时间，那么不妨耐心等待，毕竟供需关系的逆转不是短期现象。

当然，上地学区房近期的价格波动，并不能简单地等同于北京所有学区资源的贬值。

就此断言“学区房”彻底失去价值，未免过于武断。

书包房逻辑开始变化

我们发现，随着出生人口结构变化与教育改革的深入，家长们的关注焦点正在悄然转移——相比单一的对口优质小学，当下的家长更愿意为能够直升优质中学的房产买单。

这可谓“政策在调整，需求在演进”。

而更值得关注的新趋势已经初现端倪：“高中学区房”正在进入视野。

今年10月，上海、成都两地率先推出“免中考直升”政策。这一动向，与北京现有的“1+3”项目、广州试行的“2+4”模式不谋而合，共同指向一个清晰的方向：弱化中考，将是未来教育改革的大势所趋。

有长期研究学区房的意见领袖指出，“高中学区房”不会像小学那么直白，但实际上已经存在了，并且未来会更清晰。最近这几年，是普通家长择校的关键期。这几年小学入学的孩子，未来有极大概率会遇到大规模试点或全面铺开。

他们建议，在选区择校时，应优先考虑优质高中集中的区域，重点关注那些本身就拥有优质高中升学通路，或所在教育集团内设有优质高中的学校。

透过现象看本质，学区房需求的根源，始终是家长对孩子教育托举的深切期望。只要这份期望存在，学区房的价值逻辑就不会消失，只会随着政策导向，不断转换表现形式，以新的规则继续存在。

今天我们就聊到这里。关注市场动态，洞察背后逻辑——

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