房地产税动真格:什么时候征?怎么征?

楼市相对论 2021-05-26 18:38:00
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五问房地产税

出品人|搜狐焦点

作者|苏八月

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房地产税每年都要火一阵子。

今年,房地产税出现格外频繁,迄今为止官方一共提了四次。

3月,《十四五规划和2035远景目标纲要》提到:“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权”。

4月,财政部税政司司长王建凡表示,要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月,财政部部长刘昆在《经济日报》撰文提出,完善现代税收制度,健全直接税体系,逐步提高直接税比重,进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

紧接着,专家们建议新一轮房地产税改革在深圳、海南试点的消息传来。

房地产税山雨欲来风满楼。

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首先,我们来说说,什么是房地产税?

房地产税,其实是一揽子跟房地产业相关税收的总称,包括开发阶段的契税、印花税、和耕地占用税;交易阶段的营业税、土地增值税等;保有阶段的房产税和城镇土地使用税。

我们通常提的房地产税,其实是保有阶段的“房产税”,属于房地产税的一个小分支,同时也是影响力最广泛的一个税种。

房产税也不是新物种。1986年开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,针对厂房和经营性用房征税,至今已征收35年了,而居民住宅是免征的。

现在我们广泛讨论的房地产税,本质上是对存量住宅征收的“房产税”。最近官方文件中提到的“房地产税”,大家默认成住宅“房产税”。

住宅“房产税”开征,基本上对每个中国人都有影响。这里要看清房地产税的本质——税收就是从老百姓口袋里拿钱。

原财政部副部长史耀斌曾表示:房产税的作用在于调节收入分配,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。

房地产税直接作用就是调节收入分配,筹集财政收入。

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在认清房地产税本质之后,那房地产税有何作用?

房地产税第一大作用就是调节收入分配,促进社会公平。个税是个人收入再分配,房产税更像财产税,调配因房价上涨导致的贫富差距。因此,没有房或者房少的人,不收或少收税,房产多的人则要承担相应的税务成本。

中国近20年房价不断上涨,无形中扩大了有房者和无房者之间的资产差距。“全民炒房、做实业不如炒房”言论流行,足见房价上涨带来的资产升值诱惑,以至于“房住不炒”强令之下,深圳炒房团仍“顶风作案”。

所以,房地产税第二大作用是抑制炒房。在持有环节征税,势必提高多套房的炒房成本,降低炒房者潜在收益。若房价横盘或下跌,那么炒房者将血本无归。

但是,房地产税对抑制炒房的威力,远不及稳定不涨的房价来的有效,可以作为落实“房住不炒”的辅助手段。只要有可观的升值套利空间存在,房地产市场就消灭不了炒房者。

总体来说,房地产税确实是抑制炒房的有力武器。地方政府有卖地以外的财政收入来源,那么就能控制住地价,从而间接传导稳住房价,减少房产投机行为。

第三点作用是地方政府可持续财政收入来源。从地方财政角度看,房地产税是取代卖地一锤子买卖,转向可持续的税收。至于能否完全取代卖地收入,要看房地产税的征收方式了。

过去是房地产增量时代,中国城市化建设刚刚起步,政府通过卖地可以获得城市建机场、地铁、高速等公共设施的钱,但土地总是有限的,这种财政方式难以为继。

北上广等大城市企业云集,各类税收颇丰,土地财政依赖少。然而,部分三四线城市还在走土地财政的老路子。

现在房地产进入存量时代,大城市继续摊大饼式发展空间变少,收缩型城市更为艰难。针对存量房征税,能降低地方政府的土地财政依赖,拓宽财政收入来源。

那房地产税能降房价吗?

对降房价作用有限。为什么这么说呢?

2011年,重庆、上海开始试点房地产税。十年过去,重庆和上海房价一样跟着周期波动,该上涨的时候从没有落下。尤其是今年小阳春,上海房价趁机上扬一波,后来被调控及时按住了。

房地产税出台,政府比炒房客更担心抛售潮导致的房价腰斩。若房价腰斩,估计开发商都想着如何不破产跳楼,更不可能买政府的地了。并且,中国居民家庭财富70%~80%是房产,这意味着中国居民财富面临大缩水了。

因此,房地产税面世,不可能带来市场过大波动。

房地产调控政策、房地产税,这两者都没提要“降”房价,稳房价和房住不炒才是官方提法。

虽然房地产市场有政策干预,但是房价总体遵循着供需关系、地价成本等规律来的,其他因素影响不是决定性的。

从长远来看,房地产税导致房地产投机和投资需求减少,对房价稳定是有很大助力的。

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那房地产税什么时候开征?

图源:同花顺

2016年3月,全国人大常委会就透露,房地产税法进入当年立法工作预备项目。至今5年来,关于房地产税大大小小的消息,牵动着大家的心弦,却很少有什么实质性进展。

房地产税之所以推进缓慢,一是房地产税征收起来复杂,需要长时间调查研究验证,二是房地产税推出需要房地产市场发展到成熟的阶段,选择合适的时机。

为什么说复杂?

第一、房地产税征税不是说征就征,所以要有“法理”支撑,所以要“立法先行”。

第二、房地产税大大小小税种那么多,在持有环节征房产税,会不会存在重复征税?开辟新的持有税,要不要取消或合并一些税,这些都是立法者要考虑的内容。

第三、房地产市场住房类型繁多,单位自建房、过去的福利房、保障房、商品住房、城中村小产权房等,哪些房能征税,哪些不能征税,都要经过论证。

第四,房地产税征税方式和税率界定难。房地产税是按照家庭住房套数还是人均面积征收?税率设定多少合适?这都是疑问。

为什么现在又提房地产税?

去年12月,财政部长刘昆表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

“稳妥推进”,还是不疾不徐步调。

这次说法直接变成“房地产税试点”,多位专家认为“当下中国已具备房地产税改革试点的需求与条件”,建议“新一轮房地产税改革在深圳、海南先行先试”。

房地产税落地进程明显加速。

试点改革是我们常用的方法。房地产税将先在试点进行验证,解决遇到的困难,总结出可复制推广的经验,得出有效的方案,然后在逐步在全国推广。

房地产税先试点,然后再推进立法,当下成为各界共识。

因为房地产税试点比立法推进要简单很多,既有重庆、上海试点的方案借鉴,又有当下成熟的时机和条件——城市化程度较高,房地产市场充分发展。

这样能很快推进房地产税试点。因此,房地产税试点预计1~2年内可以落地。

房地产税频繁被提及、讨论,足见中央对此的重视,出台房地产税是大势所趋。

05

那么,哪些城市最可能率先试点呢?

首先,专家们建议的深圳、海南,大概率会在试点城市中。

专家们建议这两个地方,有根据可循。

深圳是改革试验田,也是房地产市场高度发达的城市。经历2019-2020两年暴涨之后,深圳房价已经触顶,接下来是消化杠杆和房价泡沫的过程。

因为深圳经济基本盘非常稳,对土地财政依赖度很低, 再加上去深圳炒房的基本上是富人,即使房地产税出台,也不用担心会戳破深圳房价泡沫。

海南近两年壮士断腕,狠心控制房地产市场,是一个好的房地产税试点开展试验田。

其次,住建部重点约谈的房价上涨热点城市。

一季度,住建部赴上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安督导调研房地产调控工作,然后又约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通,一共涉及13座城市。

四大一线城市和热点二线城市都囊括其中。

房地产税试点为什么要选择房价上涨的城市?因为这样的城市人口吸引力强,经济相对活跃,房地产市场对房地产税的承受力强。

如果选在房价下跌的三四线城市试点,当地楼市波动就剧烈了。

最后,长沙也许会加入试点城市中。

长沙一直以房地产调控模范生著称,房地产市场稳健,鲜有房价暴涨或炒房新闻发生。因此,长沙开展房地产税试点工作,能探索在房住不炒的情况下,房地产税征收的合理限度。

初步房地产税试点城市,步子不会迈太大,试点城市数目不会超过住建部约谈的城市数。

06

房地产税要怎么征?

先来看看重庆和上海,两个的房地产税试点失败城市,主要缺点为征收范围小和税率低。

2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。家庭人均住房建筑面积少于60平方米的,给予免税。

2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房,税率在0.5%-1.2%。

以下为本人根据官方消息和以往试点方案,做的四大推测:

第一,房地产税征收时,会设置合理免征面积或套数,保障基本居住需求。

上海设置人均住房免征面积为60平方米,三口之家能拥有2套90㎡的房子,还可以避开征税。

我国有庞大独居群体,民政部曾预估2021年中国独居人口到9200万人,接近1亿。独居的个人住房面积可能会超过泛泛的人均标准,如果是独居老人将很难负担税费。

这样看,免征套数就比免征面积更加合理。

第二,房地产税率标准:因为房地产税要调节收入分配,因此可能会采取超额累进税率。

例如,对一套房免征,二套房征收市场价3%,三套房征收市场价6%,以此来“拔鹅毛”,打击炒房客。

一套100万的房子,年税率3%,每年就要交3万税钱。假设出租这套房子,月租金为3000,一年租金收入就是3.6万,勉强能覆盖缴税额。

第三,全国各试点城市标准会不一样。因为房地产税是地方税,所以不同城市房地产税征收标准会因地制宜有差异,但前面免征标准和“超额累进”税制是一致保留的。

全国人大财经委副主任尹中卿曾表示,房地产税是一个地方税种,所以房地产税即使出台,地方政府应该会有很大的自主选择权。

第四,这次房地产税征收主要对象为商品住宅,小产权房、老公房、保障房等背景复杂的房子会延缓纳入征收。

房地产税,这一次真来了

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