北京太玄幻了。

真的忍不住感慨，曾经高攀不起的朝阳四环，2025年新房价格打了“骨折”，据传这批新房均价5万/平。

我都笑不出来了，这是什么年月的价格……现在六环外通州也不止这个数吧。

你让这两年买新房的人情何以堪？

这次不是超人甩卖，也不是房企顶不住了，

是朝阳国资委又出手了！

继上月抛售新北苑世华泊郡300套房源后，近日再次祭出东四环王炸——晨光家园C区300多套特价房以单价5万+入市，比周边在售新房直降3万元，

就相当于直降将近40%。

消息一出，市场震动。

就在上周，金茂满曜刚刚高调宣布开盘售出182套（据说7.2-7.5左右出的），朝观天珺也以“首期开盘揽金21亿”的战报刷屏。

这批“半价新房”的突然杀入，让本就承压的朝阳楼市再添变数。

## 01

这批神秘房源究竟是何来头？

晨光家园位于东四环外1公里，隶属十里堡板块。

小区分为A、B、C三区，而本次抛售的C区建成于2012年，是区域内少有的次新小区。

地段优势堪称碾压级：

- 距6号线十里堡站仅600米，名副其实地铁盘

- 东侧700米即是朝阳大悦城旗舰商圈

- 南邻朝阳北路，西接东四环，自驾到国贸CBD仅15分钟

- 步行1公里可达红领巾公园

朝阳国资委此次抛售的晨光家园C区外立面，窗墙比明显优于A、B区

小区共5栋21-28层板楼，2梯2户/3户设计。

作为国资委持有的新房源，全部为未入住毛坯状态，以“大白墙”标准交付。户型涵盖96㎡全南两居、98-101㎡南北两居、128-152㎡三居。

所以是旧旧的新房。

## 02

不用多想，这个地段，这个价格，索性就300套左右，但是周围新房也不是大社区，反正正面肉搏了。

以101㎡主力两居为例，预估总价600万左右即可拿下。

而就在3个月前，同小区同面积二手房成交价达639万（单价6.7万）。

更不必说朝观天珺同等面积房源已站上800万+。

不过也不用替古人操心，这批房源也有硬伤。

- 得房率差，晨光家园得房率普遍仅70%左右，101㎡户型套内仅71.9㎡，远低于金茂满曜新房90%+的得房率，这么算，均价再迎转机。

- 社区品质差距：半人车分流、园林简单、无会所配置，与当下新盘的“泛会所+双车马院”形成代际差。

- 户型设计滞后：虽格局方正，但面宽进深比、动线设计明显落后于新一代产品

## 03

这批特价房抛售恰似投入湖面的巨石，激起的涟漪正在扩散：

三间房双子星首当其冲。

金茂满曜虽高调开盘，但719套房源仅售出182套，去化率仅25%；朝观天珺524套房源去化不足1/3。随着黄杉木店地块20万㎡供应即将入市，价格战恐难避免。

另一边更惨的是朝阳二手市场，

- 上半年新增挂牌2.7万套，占全市25.46%

- 6月挂牌均价64794元/㎡，同比下跌8.12%

- 润枫水尚最新成交价跌至5.9万/㎡，华纺易城7.1万/㎡

晨光家园5万+的定价，无疑给本就脆弱的二手业主预期再泼冷水。

朝阳的业主难免午夜惊醒大呼：这都什么情况！！

另外，其实近几年看，朝阳新房的稀缺性也彻底打破了。

- 截至5月，朝阳新房库存达131.65万㎡，仅次于丰台

- 规自委最新公示44宗住宅用地，总建面约340万㎡

- 覆盖东坝、广渠路、小红门等7大片区

以朝阳年均120万㎡的去化速度测算，这些土地足够开发近三年。

## 04

最后了，说点和老百姓直接相关的：

适合谁冲？

1. 通勤刚需族：国贸/CBD上班，预算500万左右，对地铁依赖度高

2. 现房需求者：拒绝期房风险，2025年即买即住

3. 地段至上：宁可牺牲品质也要卡住四环位置

最最最后，特别提醒：这批房源将走司法拍卖流程，最终成交价可能上浮。贴士：当101㎡户型超过623万时，套内单价将反超金茂满曜！

北京城区稀缺性再次下降，闭眼入城区的朋友该醒醒了，闭眼改善刚需老破小都得醒醒了。

朝阳库存压顶，还有国资委几次三番背刺，没有学区硬核加持，产品收缩，剩下的只有朝阳老钱苦苦支撑，醒醒吧，问问自己，这套房真的是自己需要的吗？性价比高吗？