问：我将购买2年以上的住房对外销售，听说可以免征增值税，那么这个2年是按什么时候开始计算？也就是说房屋购买时间是如何规定的，是签订购房合同日起还是拿到房产证之日起，或者是其他有效时间？

 结论一：

1.如果您是在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

2.如果您是在北京市、上海市、广州市和深圳市，将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，是需要交税的，但是可以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；如果是将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

政策依据：

 财税2016第36号文附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

        结论二：

  个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间

 政策依据：

《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第二条规定，《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

第五条规定，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

     特别提醒：办理免税一般需提供如下资料：

1、《纳税人减免税申请表》。

2、房屋买卖协议原件及复印件。

3、房屋产权证原件及复印件。

4、契税完税凭证原件及复印件。

5、交易双方身份证明原件及复印件

 概念链接：

        一、 什么是普通住房？普通住房标准是什么？

     什么是普通住房呢？普通住房应同时满足几个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍，以上条件少一个多属于非普通住房。普通住房标准如下：

  1、住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；      2、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；      3、实际销售价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。      4、各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%；      5、首次上市的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住宅。   

     二、什么是非普通住房？非普通住房标准是什么？

  什么叫非普通住房？现在我们所居住的房子是非普通住房吗？非普通住房是相对于普通住房定义的。非普通住宅就是指该区域基准价或政府指导价以上，面积超过144平米且容积率（总建筑面积/总用地面积）小于1的住房。在多数人的理解中非普通住房是商业，办公等类用房，忽视了高标准住房也是非普通住房。非普通房的住宅包括厂房，140平方以上的豪宅，写字楼，商铺等等，其标准划定如下：     1、非普通住房的税收，也是包括营业税和个人所得税两种。对于营业税，有两个规定，购房5年内卖出的，要交卖房价的5.5%营业税。即使购房5年后卖出，按卖房收入减去买房价差额征收营业税，即盈利部分征收5.5%的营业税；      2、住宅小区建筑容积率在1.0以下；      3、单套建筑面积在140平方米以上；      4、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。     【温馨提示】只要以上三点任意符合一个，那么就是视为非普通住宅，否则就是普通住宅了。

     【容积率】容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。  

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