哈喽大家好，我是血拼哥。

今年二手房市场处境相当尴尬，我们可以明显的感知到：房地产市场在转型中，楼市处在下行状态。

而统计局70大中城市，3月的二手房价格，环比、同比基本上都下跌，一线城市的平均跌幅也超过了7%。

随着部分二手房源开始跌出性价比，新房的市场越来越不好过了。

而从24年北京拟供地清单中，大部分新地指导价还在涨价，地块越贵就证明当下倒挂收窄是趋势。

所以市场上性价比较低的新房就越来越多，真正优质可买的项目也将越来越少，大家有机会也不要错过。

最近4宗地块即将入市，下面重点来看看：

Part1

朝阳十八里店686、687地块

朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686地块、1303-687地块。

紧邻地铁17号线十八里店站，地块位置在东四环边，地块西侧即是在售新盘朝央和煦。

本次出让的地块包含1宗住宅地块和1宗托幼用地，容积率2.8，限高60米，另有托幼用地则规划9班制幼儿园。

销售指导价7.9万/m²，现房8.1万/m²，上下浮动8%。

十八里店板块的布局已经很多年了，最近才有配套上货，比如附近的人大附中朝阳学校已在建设中，该校为九年一贯制学校，计划于2025年交付使用。

从21年云筑7.5万/平米，到后来的朝央和煦7.8万/平米，再到如今7.9万/平。

17号线联通亦庄和朝阳，只是弥补跨区交通，含金量没么高，而差了一战的北神树新房项目指导价6.5平，都是临铁。

这么看，一站地铁差了1.4万/平，北神树新项目润府估计会笑醒，真有性价比。（测评可以戳链接）

而十八里店主要群体还是朝阳的改善，但朝阳的改善为啥选在这里？

目前这边不好评价，主打学校+临铁确实有溢价空间，可是这只能满足改善的基本理由，近8万的价格真不好定位，开发商很难做。

Part2

石景山首钢东南区830/831、763地块

本次竞拍的地块位于石景山中南部，属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围。

其中830/831地块北侧是新盘长安润璟，西侧是中海云庭，东北方向800米左右有在建中的地铁1号线支线体育场南街站。

763地块比较大，不过属于公建混合住宅用地；而830、831地块则为二类居住用地。

项目销售指导价：7.68万/m²，±8%

对比周边云庭和润璟的销售指导价是7.48万/平，两年内指导价每平涨了2000元，这边的市场认可度还是有的。

两块地都有不少配建设施，未来能做成高层社区。

周边公里内商业有山姆会员店、京西大悦城、喜隆多，京西商务中心距此0.2公里。

石景山医院、朝阳医院西院区在2公里范围内；学校有京源学校、京源小学；休闲资源首钢园、冬奥公园、永定河森林公园、石景山游乐园环绕。

整体来看，就是区域内日常上新，没什么惊艳的，想买这边的朋友还是以自住舒服为主，周边新项目也比较多，价格会更美丽些。

Part3

通州区宋庄镇6008、6012、6015地块

通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403-6008、6012、6015地块。

该地块位于通州宋庄镇，东六环外，南侧新项目建投国贸·瑨上。

地块包含2个住宅地块及1个托幼地块，住宅地块限高36米，容积率1.8，托幼地块则规划9班制幼儿园。

这边小的生活组团已初见雏形，包含住宅项目，也将会有配建幼儿园、小学、商业，社区服务等。

销售指导价4.7万/m²，浮动8%。

组团南边就是宋庄明确“世界级艺术创意小镇”的形象，周边像是比较知名的宋庄美术馆、树美术馆、1503艺术园区，北塘艺术区、东地艺术区等等均已落位……

新房项目2021年供地的金地北京壹街区，相同的地块素质，指导价为4.5万元/㎡。

新盘国贸·瑨上指导价涨了2000每平，为4.7万/㎡，新地价格依旧也是4.7万/m²。（建投国贸瑨上测评可以戳链接）

就其实这边交通并不方面，好在产业比较丰富，艺术街区打卡点也很多，如果是在通州本地生活的朋友可以考虑，只适合自住。

Part4

房山长阳镇FS00-0101-0002、0003地块

地块位于京港澳高速东南侧、京周路东侧，目前最近的地铁站是房山线篱笆房站，直线距离约1.8公里。

这块地已经是“老朋友了”，多次上架、多次因无人出价而延期。

住宅地块容积率2.8，控高60米，自带教育用地，规划建设12班幼儿园。

此外，5公里范围内还有北京八中房山分校正在建设，皇城根小学房山校区正在规划建设，宣武医院也在规划建设中。

指导价：4.8万元/m²，±3%

这块地早在22年四批次就已经上架了，直到24年的今天。

主要还是板块新盘已经饱和了，很多在售新房都是准现房，新地块真的很难开发也很难卖出价格。

即便是房山，也有很多临铁盘可以选择，为啥还要买再等几年的新项目呢？

还是板块货量太足的缘故，未来很多区域新盘越来越多，去年全北京卖了61块地，可近两年清盘的项目不超过10个。

新项目越来越多，但能闭眼买的新盘越来越少。

给大家个买新房的建议：只要有稍微不满意的新盘都不要买，最好保证住得舒服。

如果住得不舒服，市场再有一丝波动，真的会破防换房卖房。