追不上房价，连房租都追不上了。

仿佛一夜之间，买不起房的人受到了很严厉的惩罚。

分析一个经济现象，原则上不能使用西方经济学的供需原理来解释，因为西方经济学是人类经济学术上的小儿科，所有的理论都经不起文明的推敲。

过去一年，在全国的一二线城市中，有 13 个城市房租涨幅超过 20 %。

其中，不少二线城市的涨幅，超过了北上广。

城市战争的核心是争夺年轻人才，通过一个城市的基础建设，吸引更多资本，资本吸引人才，人才购买和租住房产，安心工作。这是每一个城市希望吸引年轻人才的完整逻辑。

年轻人到达一座城市开始谋生，排名前列件事，就是找房子。那么，租房这件事，过去和现在，究竟发生了怎样的变化？

打击黑社会化的中介

中介行业整体而言是不规范的，年轻人找房子，大部分委托中介，由于规范缺失，大学毕业生又往往缺乏社会经验，所以，专门以坑害毕业生为群体的黑中介，在过去十多年的时间里，活跃在中国大小城市的租房市场里。

中介的收入，主要是靠佣金。租房市场的佣金，一般从房东和租客两手收取。黑社会化的中介，一般会采用以下几种方式来谋取利益：

a) 中介对合同动手脚，退房时对折旧情况提出高额赔偿，变相赚扣押金。

b) 恶意扣押押金，拒不退还。

c) 团伙组织恐吓。

因为年轻人到一座城市谋生，排名前列个面对的群体，就是中介，黑中介的泛滥，等于从根源上，赶走了原本希望在这里生活的年轻人。

日前，武汉首次将黑中介判为黑社会。

黑中介被判为黑社会，意味着在将来，武汉将取代今天深圳的地位。深圳的经济模式核心是走私经济，地方势力强大。随着海洋贸易衰退以及走私垃圾停运，深圳的资本重心，将逐渐流入长江中下游经济带。

因此，客观上，通过打击黑中介，实为提高财富城市的吸引力度，大量聚集年轻人，瓜分旧势力。

在这种情况下，年轻人进入新兴城市，就会一定程度上带高房价。

住房领域进入消费升级

房租上涨并不是稀奇事，事实上，房租一直在上涨。

这一轮房租上涨的时间点，几乎和资本市场上的长租公寓蓬勃发展同步。

长租公寓，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，资本方将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

由于公寓经过改造后，完全实现了品牌化和标准化，这就意味着，从风险和时间成本上，大大降低了诸如房东违约，黑中介，以及其他难以协商清楚的非标事宜。

租房市场排名前列次，从散户模式，进入集团军模式。

对于长期租房的人，较害怕的是两件事:

a） 租金上涨。

b） 要求搬走。

所以，“无良”房东和租客大军一直水火不容。长租公寓的出现，虽然表面看提高了房租，但是从消费升级角度来说，是值得提倡的。

过去，在广大一线城市，由于房价攀升，租金也在不断升高，租金随着金融属性而上升，但实际上住房品质却并没有提升。比如，原来 3000 元租一个一居室，配备较简陋的家具，后来房价暴涨，租金上升到 6000 元，但一居室的配备依然是较简陋的家具。

这就是消费降级。

品质直接影响到居住体验，所以过去无论是买房还是租房，都是花了更多的钱，品质却在不断下降。

因此从房价，可以折射出，过去几十年，在海洋经济主导下，看似资产升高了，其实生活的幸福感，生命体验度，都是比较差的，相反，外国人的生活品质是在提高的。

现在，资本大量租下存量房源，进行改造和升级，年轻人花多一些价钱，住着有较高舒适品质的房子，租金和稳定性保障由品牌方来操作，省下心来安心工作学习。

租房毕竟是消费，虽不是阳光空气，人人必须，但也不能打着穷人也要福利的旗号，去要求消费降级，品质降低。

毕业生手里钱少不是一个很大的问题，现在为什么鼓励消费信贷？信用消费，对于有一定生存能力的大学生，社会新人，肯定是很大的利好。从更宏观的层面看，信贷时代，本质上起着撬动内需的杠杆作用。

品质提升，必然会拉开财富和阶级差别，但消费升级的道路无法阻挡，不能因为拼夕夕的东西便宜，所以全民降级消费就变得理所应当。

当然，在各类租房市场的消费升级过程中，行业还处在野蛮增长的时代，所以在环境，装修，个别细节，以及服务体验上，都会出现各种问题，也难免会引来很多租房客的怒火。

不过，这类品牌公寓，也已经逐渐受到规范和价格调控。

“

8 月 17 日，针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道，北京市住建委联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门于 8 月 17 日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

”

等到真正受益的时候，就是整体租房价格趋于稳定，但黑中介，无良房东等租房乱象，就会逐渐消除，租房者也能真正享受到高品质的服务。

旧一线的存量困局

我们之前的文章曾经分析过，海洋经济对沿海城市的整体性带动，是非常可观的。但是旧一线的阶级已经固化，对年轻人而言，是没有机会的。

战国时期，秦国率先商鞅变法，鼓励和吸引六国青年前往秦国生活，以军功来封赏财富和土地，一时间，六国青年纷纷前往秦国，大力发展秦国经济，军工和科技实力，较终横扫六国。

东方六国，阶级固化，年轻有为的人离开旧一线，前往新兴势力，就意味着旧势力的资产，没人接盘。

这一点上，潘石屹是急得跳起来的。

大量二房东群体，在面临资产无法变现的困局下，只能求助于租金抬升。

恰好资本在大量租房，发展高品质长租公寓，于是内外需求汇流，间接促进了租房价格的抬升。

长远来看，像深圳，上海，厦门这样的沿海城市，衰退就是时间问题了。经济重心的彻底掉头，意味着那些房价还在低谷，但具备货币投放条件，人口和产业结构优异的城市，就有着更广阔的发展机遇。

时代的车轮滚滚开过，有的人选择搭上顺风车，有的人选择用肉身抵抗。

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