北京市场的商改住销冠，这一年似乎命途多舛。

据“镁刻地产”记者调查发现，抄底拿下的商办用地，区域公司的先进项目——北京旭辉26街区，在曾经的光环之下，还隐藏了第三方装修、委托贷款，以及真假“售楼处”。

11月13日，业主们向北京市住建委提交了旭辉26街区无证销售的举报材料。

11月17日，业主们来到旭辉北京总部，继续寻求新的解决方案。

旭辉公告显示，旭辉26街区上半年的去化面积是2.3万平方米。而这背后，还有北京旭辉上半年仅3.5亿元、占集团销售总额0.5%的业绩。

北京市场所面临的政策严厉程度和竞争压力，是其他城市所不能比拟的。而在操盘手孔鹏离任之后，旭辉26街区的下一步难免蹒跚。

记者 陈梦妤 摄

“被放弃”的退房主张

11月6日，一则来自旭辉关于业主退房的回函让这个一直为权益奔波的群体无比失落。

根据“镁刻地产”记者收到的材料，北京达成光远置业有限公司在回函中提到，“感谢您的信任与理解，感谢您在市建委的沟通中放弃退房的主张”。

“可能一部分业主放弃退房，但我的主要诉求就是退房，不可能放弃，他们不能一竿子打翻一船人。”业主代表李城（化名）表示。

据他介绍，旭辉此前的退房条件包括家中有大病患者、无法办理贷款、愿意承担20%违约金等。

在11月13日业主代表与北京市住建委的沟通中，到场的14名业主中有13位表示，他们的诉求就是退房。

从天眼查信息看，这家北京达成光远置业有限公司（下称达成光远）注册资金为1亿元，由北京旭辉兴胜置业有限公司、北京龙湖中佰置业有限公司、北京金地兴业房地产有限公司等7家公司联合控股，而法人正是刚刚离职的旭辉北京区域事业部原总经理孔鹏。

在经历了几轮沟通和维权之后，旭辉方面向业主明示，除了已经退房的，无法再满足业主们的退房要求。

“镁刻地产”记者对此向旭辉方面求证，对方表示：“首先我们感谢对旭辉26街区项目充满信心的业主，感谢他们并无退房打算。如部分业主有其他诉求，我方愿在以合同约定的基础上积极配合，满足业主的合理诉求。”

 “被泄密”的第三方

一位不愿具名的北京市住建委人士透露，商改住项目之所以长期存在，并非政府验收不力，而是跟所谓的第三方装修公司有关。开发商在销售时，通过组织购房人与第三方签订装修改造协议，在竣工验收后违规对房屋进行改造。在装修环节加入上下水等，商办类项目摇身一变，成为住宅。

而旭辉26街区的第三方装修公司，正是2015年借壳上市的建筑装饰行业龙头企业北京弘高建筑装饰设计工程有限公司（下称弘高创意，股票代码002504）。

记者了解到，今年9月，业主们被要求签订了一份三方协议，乙方正是弘高创意，丙方为达成光远。其中一条是：甲、乙、丙三方承诺对本协议承担保密义务，若泄密则应承担20万元违约金。

但直到现在，业主们也未收到盖章后的定版合同。

记者获悉，这批业主还曾与弘高创意签订了一份装修改造协议，其中提到：因甲方房屋及相关公共部位需要，乙方可对包括但不限于水路管线、供暖系统、强弱电系统进行调整，并按照约定的交付标准完成装修。装修改造工程的交付时间，是2018年12月30日。

记者 陈梦妤 摄

对于上述三方协议和装修改造协议，旭辉向“镁刻地产”回应：“自商办限购政策颁布以来，旭辉26街区只能面向企业销售，同时该项目已转为毛坯销售。”

在实地探访中，旭辉26街区的销售明确告知记者：“我们现在不组织第三方装修公司，你们自己找装修公司会更便宜。”

 “被贷款”的预售

旭辉官方微信宣传册当时是这样描述旭辉26街区的——旭辉落地的排名前列个可持续住区项目，凭借过硬的产品品质和时尚、前卫、大胆的设计，旭辉26街区也成为北京“小而美”物业的典范。

2016年7月，旭辉26街区成为北京商住市场销冠，成交套数、成交面积、成交金额均排名排名前列。

北京市规土委官网信息显示，2015年3月，北京旭辉兴胜置业有限公司、北京金地兴业房地产有限公司、北京永同昌房地产开发有限公司和北京石榴海房地产开发有限公司联合体以13.8亿元拿下旭辉26街区这宗地块，规划建筑面积20.7万平方米，容积率2.3，土地性质为C2商业金融、F3其它类多功能用地。

5个月后的2015年8月，北京龙湖中佰置业有限公司、北京郎园置业有限公司法人股东、北京德俊置业有限公司入股，与上述联合体共同成为旭辉26街区的股东（即前文7家公司），旭辉为操盘方。根据天眼查信息，目前龙湖方面持股20%，旭辉为10%。

在旭辉26街区口的标识上，龙湖地产logo赫然在目，不过龙湖方面已经明确向记者表态：“我们是小股东，不负责操盘，所以无法回应。”

记者 陈梦妤 摄

在前述回函中，旭辉方面提到，凯盛时代中心项目（即旭辉26街区）三期《商品房预售许可证》于2016年11月24日取得，三期产品销售在取得预售证后进行，不存在客户来函中提到的无证销售情况。

但据李城介绍，在最初购房时（2016年9月），他们签订的是一份房产投资意向书和一份转让协议，甲方为北京乐优富拓投资有限公司（下称乐优富拓），而这家乐优富拓，是北京旭辉企业管理有限公司持有50%股权的子公司。这份转让协议，则实质上是一份委托贷款合同。

记者还注意到，合同明示的委托贷款人为乐优富拓，借款人为达成光远，预期年化收益率1.5%，规模为1亿元，认购价款为50万元/份。而委托贷款的起始时间，是2016年9月～2016年11月，为期2个月，预计到期日，是“旭辉26街区项目取得北区预售许可证之日起3日止”。

不过，旭辉方面向“镁刻地产”否认了无证预售：“作为一家上市企业，我们所有业务的展开一定严格按照相关规定进行，旭辉26街区并不存在未取证销售的情况。”

“被割裂”的现售

“目前没有房屋出售。”这是旭辉26街区南北区之间售楼处一位销售人员的说辞，并再三否认这里有房源出售。“目前暂时没有针对个人的小户型，并且以后仅有500平方米以上的商业项目。”

这位销售人员所在的售楼处，无异于一般项目售楼处的“金碧辉煌”。

“您放心，我们是旭辉26号街区的销售代理，您的购房合同都是直接和旭辉方面直接签。我们这里主要是卖小户型的住宅，您看的那个大售楼处是卖底商，分工不同。”这是旭辉26街区口另一位销售人员的说辞。

而这位销售人员所在的售楼处，是楼宇间需要登上临时铁梯，用纸贴着写上字才能彰显身份的“售楼处”。

图为项目内部走廊，部分业主正在装修。记者 陈梦妤 摄

销售人员并没有隐瞒项目的商改住性质，并且一直在为记者科普商改住的各种政策，从50年产权到商水商电，再到表明能够帮忙注册公司以获得购房资格。

“虽然需要您付全款，但总价也不是特别高，算上我们帮您注册公司的费用，38平方米户型的总价是95万元，折合每平方米约2.5万元，其实比几个月前略微上涨。”该销售人员表示，目前在售的房源是北区17号楼，20多平方米的小户型已经售罄，38平方米和55平方米户型剩十余套。

李城坦言：“我们2016年购买时的单价是3.6万元，现在他们卖两万多，我们的心情可想而知。”

而对于旭辉26街区的最终处理方案，旭辉方面则反复向记者强调“我方一直强调履约精神，我们会按照合同的相关约定配合业主合理诉求”。

集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏离开了，旭辉26街区依旧混沌。

记者|陈梦妤 王佳飞

编辑|林菁晶