哈喽大家好，我是血拼哥。

去年下半年开始楼市不景气，全国多城迎来“降价潮”。

当时还有人说：“京楼不可能降价！”

但是最近，血拼哥听说北京的新开盘的不少项目降价了……

怎么回事？北京也扛不住了？

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京楼还好吗

学仕里（项目测评考古戳）指导价7.95万/㎡，首期开盘均价7.55万/㎡左右；

御璟星城指导价6.6万/㎡，开盘价有6.4万/㎡的；

有数据显示2022年1-7月份，北京市新房成交33134套，同比下降37%，新房销售数据下滑。

数据来源：地产营销人

从同比变化来看，仅海淀、东城、怀柔和西城4个区域同比实现增长，其余各区均有不同程度的降幅，其中昌平降幅较大。

从项目开盘的情况看，今年的形势是真的不太好，关注度就算挺高的项目也不端着了，开始开盘降价！这在去年是非常罕见的！

这些新盘项目的价格纷纷下调，难道这就是传说中的量在价先？北京也扛不住了？

02 /

分化涨

楼市“快跑”

其实并不是大家想的那样，降价并不是被逼无奈，而是为了更快去化。

首先，从去年开始，全国楼市分化的趋势就越来越明显。

过去房产红利是普涨，但是如今闭眼买的时代已经结束，所有人都在喊“买核心资产”，咋卖？你得学会选城市，选板块，选楼盘。买错房比不买房还要可怕。

再看看北京的现状。去年开始北京楼市分化就已经体现出来了，不少网友也对此进行了吐槽。

当下北京楼市的哪个区域比较热呢？

从2022年住宅(普宅+别墅)市场成交排名看，市场成交量排名前二十的项目中，6个项目位于海淀，3个项目位于朝阳，2个项目位于东城，可以看出来，销量靠前的项目基本都出现在北部区域。

来源：地产营销人

下图是全北京各个方位的细分成交数据，大家可以看一下。

图源：大伟看楼市

数据显示，北部区域总成交5214套住宅，单套平均682万元。在全市供应2.7万套成交3.78万套的市场大势下，北部区域供需结构最紧张，按照库存去化周期计算在全市平均11个月的情况下，当下北京的北部区域库存只够6个月左右的去化！

为什么销量较高的项目集中在北部？

我们先来看下北京的总体规划，新北京的四大定位“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”基本都在北部集中。虽然近些年南北的差距在逐渐缩小，但北部区域依然是未来北京的核心，该区域可以说是坐拥片区诸多利好影响。

图源：大伟看楼市

发展了40+年的中关村科学城是国内较具优势的新一代信息技术创新策源地，引领了软件、互联网、移动互联网、大数据等多次产业变革，让这里成为了科技创新企业与人才的聚集地。中关村商圈，包含新中关、欧美汇、中关村购物广场、津乐汇等多个大型商场，也进一步拉动周边经济、交通等配套的完善发展。

发展了25+年海淀西北旺友谊路的北京航空城，包括世界三大航天员中心之一的中国航天员科研训练中心，中国空间技术研究院，北京航天飞行控制中心三个部门。建设了20+年的生命科学园，人才、技术、资本、服务等创新创业要素聚合，首都生命科学和医药健康产业的特有底蕴和活力、模式与价值。

在北京规划的片区利好下，北边成为了北京科创领域的前沿地带，更是汇集创新型企业、研发机构、高科技人才的创新高地。

当然，北边的房价也一直远高于其他区域，同样一个小三居在南城只要300、400万，在北部门槛就基本都在500万以上。

楼市分化带来的问题就是有些区域不愁卖，而另一些区域则面临挑战，市场压力出现，所以对于开发商，也到了调整策略的时候。

其次，说下北京地价的变化。

近几年确实有上涨的趋势，但目前基本平稳。

从近几年北京住宅土地成交情况来看，2020年的时候，平均楼面价达到了3.2万元，相比前面三年，地价明显上涨了六七千一平米。

北京新房开盘的价格有微调，但是北京“面粉”的价格不可能降，尤其的优质区域，你看看此次三供海淀永丰的地价相较一供“明降暗升”就知道。目前“面粉”价格已经平稳了下来，现在也算得上是一个不错的出货机会！

图源：大伟看楼市

最后，我们看下北京的库存，供应即将扩大。

近一周，北京又新增了10个新房项目的供应，有住宅有别墅，共5221套有效供应套数。截止到8月28日，北京住宅存量达到81849套，环比增长5.41%。顺义住宅量较高，达到11555套，其次是大兴与朝阳区，全部都过万套的新房存量。

来源：楼盘微观察

9月份北京第三批次土拍就要来了，又会出现不少新地块供应的区域，比如海淀永丰、昌平生命科学园、副中心东小马等地块，因此未来新房的存量，预计还会缓慢增长。

预计12月北京还将迎来第四次集中供地……

那么作为开发商，最聪明的方式是什么呢？就是“快跑”！调整价格，给购房人实惠！

目前的北京市场并没有到非降价出货不可的地步，降价不是少有的出货手段，但稍作调整却可以让价格与产品更匹配购房者心理预期。只有给购房者实惠，才能让产品加速去化，毕竟北京后续的供应还会增加，竞争也会加强，就成了目前大家看到的市场情况。

03/

认清趋势

选择资产

那么，购房人最聪明的出路是什么？选择优质资产。

李嘉诚曾说过：“决定房地产价值的因素，排名前列是地段，第二是地段，第三还是地段。”为什么都说地段要选择最优质的，买房一定要买大盘？

一方面，优质意味着可以享受未来区域各种配套的升级。

首先，是区域内高速立体的交通格局，临铁一直都是刚需的生活配套，每天大量的脑力劳动，多一些睡觉时间显得尤为重要。

其次，优质地区的商业产业的发展，必将给周围带来更多的就业机会，人才的引进，又推动地区进一步的发展，如此良性循环，未来的发展潜力也是巨大的。

另外一方面，大盘初期开盘的价格肯定会有惊喜！毕竟一波市场的小幅震动，可以让买房人信心更足，何乐而不为呢！

当然咱刚需还是要考虑自身需求。

近期开盘项目不少，户型产品方面对刚需非常友善，大家后台回复【降价】，查看产品信息。



预祝大家早日上车心仪好房！刚需，加油！