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🧐北京各区拟供地块，后台回复区域名如"海淀"获取！

哈喽大家，我是小师妹。

最近有不少改善大盘纷纷入市，有群友说，

"现在的新房不得了啊，大门一个比一个气派，大堂整得跟酒店似的，装修内饰上皮革啦，把爱马仕箱包那套都整上啦？这以后我们的房子还怎么跟人家PK？这是拿着小皮鞭，赶着我们换房啊。”

从趋势上看，的确如此，

但是随着北京千万“豪宅”遍地，这一轮终于轮到高净值置换人群头疼了，因为并不是所有千万大宅都“豪”，买错的代价同样不小。

No.01

楼市下行周期叠加经济低迷，高净值人群甚至出现了“卖大换小”的避险操作。

就连不差钱的海淀也不再“壕无人性”，数据显示，1500万-2000万四居占比超60%，2500万+仅占15%。二手房市场“以价换量”（部分降价超30%）进一步压缩改善预算。

北京楼市正经历“量升价跌”的诡异分裂。

2024年12月新房成交5186套创年度新高，但成交均价仅5.8万/㎡，同比涨幅不足4%。而海淀圆明天颂二手房价突破16万/㎡，与周边老旧小区价差拉大至2.5倍。

有心人会发现，北京“20%楼盘正在吃掉80%涨幅”。

而随着越来越多新地块入市，就连城六区的核心地段优势也在被稀释，这20%的房子比以往任何时候都难以分辨。

当产品革命遇上房价逻辑重构，中产也难逃收割的命运。

No.02

北京新房开盘后破发的情况大家一定听说过，即便是海淀也有，

拿最极端的功德寺举例，10.5万/平的单价+地段优势，有破发的风险吗？

首先考虑板块价值撑得住吗？

板块价值通常综合考虑通勤效率 + 生活配套 + 人群圈层。

通勤优势很 "挑人"：住在功德寺，软件园上班的互联网人确实爽（15 分钟到工位，迟到终结者），但对不在海淀上班的人就不太友好了 —— 地铁 13B 线要绕回龙观，16 号线离得远，开车也没比其他板块快多少，属于 "刚需狂喜，跨区流泪" 的类型。

配套像 "半成品"：商业靠北边的清河万象汇、南边的上地华联 "远程支援"，板块内没啥地标级商场，生活便利性打个八折；城市界面也有点 "原生态"，老小区和新盘混搭，高端感差点意思。

圈层还在 "攒人气"：虽然挨着高薪的软件园，但板块本身以前存在感低，本地人都很少去，高端住宅刚起步，还没形成像万柳、西山那样的 "富豪朋友圈"，圈层溢价暂时跟不上。

结论：板块价值中等偏上，能打 70 分，但撑不起 10 万 +/㎡的 "顶级身段"。

其次看产品价值有没有 "透支"？

现在功德寺新盘均价 10.5 万 /㎡，板块二手房天花板8万+/㎡，这多出来的钱到底花在哪了？

咱们算新房溢价1万，还有一万给学区溢价吗？

功德寺规划了 101 中学承办的 12 年一贯制学校，还挨着上地实验小学、清华附中上地学校。但学区这事儿，得冷静看：

名校落地需要时间：新学校 2028 年才开学，师资、升学率都得慢慢磨合，现在就把学区溢价拉满，相当于 "把规划图当实景图"，存在不确定性。

海淀学区房逻辑在变：现在家长越来越看重 "小初连贯"" 校额到校 "，功德寺的学区还没经过中考检验，万一成绩不如预期，溢价可能缩水。最关键的是，纯靠学区撑房价的老破小这两年都在跌，功德寺要是没了学区滤镜，还剩多少硬支撑？

所以这一万给学区，很悬。

另外，功德寺 172㎡户型，总价直奔 1800 万 +，已经摸到了海淀北高端改善的 "门槛线"，但板块能级还没跟上，相当于 "拿着青铜号，非要打王者局"，风险系数直线上升。

另外，据说 30%-40% 都是奔着倒挂来的投资客，一旦市场热度降温，抛盘压力就来了 —— 自住客能扛跌，投资客可都是 "用脚投票" 的。

所以，功德寺价格贴着天花板，真到了拼价格的时候，户型产品不能输，起码总价不能拖后腿。

最后划重点：啥情况会破发？

短期看价格透支：10.5 万 /㎡的价格，已经吃掉了未来 3 年的利好（比如学校落地、商业完善），一旦兑现速度跟不上，价格就得 "挤水分"。

长期看板块上限：功德寺本质是 "软件园外溢居住区"，上限取决于海淀北整体发展，但论地段、配套、圈层，它都够不上第一梯队，很难复制万柳的神话。

户型越大风险越高：139㎡的刚改户型，总价控制在 1200 万内，自住需求扎实，抗跌性强；但 172㎡的大户型，完全靠投资客撑场子，一旦市场退烧……

北京楼市正在上演一场“清醒者的游戏”：

当供应过剩稀释了地段价值，旧的衡量标准就不能用了。

2025年，手握千万的购房者必须认清——房价普涨时代终结，资产保卫战已从“拼胆量”转向“拼认知”。

在这场游戏中，选错一套房的代价，可能是未来十年的财富缩水。

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