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跌跌不休的房价背后是信心的全线崩塌。

今天，国家统计局最新数据公示，北京二手房价格环比再降0.9%，这已是自4月以来连续第6个月下降。

与此同时，新房市场虽然环比微涨0.2%，但背后却是以价换量的无奈现实。

另外，今天LPR继续维持不变，降息预期落空，意味着房贷利率仍在3%以上。

在一个CPI负值的时代，这样的资金成本显然高了。

那这个“市”还“救不救”了？购房成本还降不降了？

01

跌到啥时候？

表面看，9月北京新房价格环比上涨0.2%，但同比下跌2.6%。但这微弱的涨幅背后，是红盘高溢价成交，其他项目打折促销的割裂，而这种割裂甚至漫延到城区内部。

二手房市场更能反映真实状况。9月二手房价格环比下跌0.9%，同比下跌2.7%，下跌速度有所放缓。

而这种表面数据的背后，是巨大的区域分化。

根据中指研究院数据，北京各区域二手住宅价格环比均下跌，短期市场继续 “以价换量”。

综合看一线城市，止跌的期限依旧不清晰。

一线城市新房相比8月价格下跌速度有所加快，环比降幅达到0.3%，二手房相比8月价格再次降1%，但是下跌速度没有继续扩大，虽然相比8月一线城市无论是新房还是二手房房价确实还是都在全面下跌的，但是跟去年9月相比，降幅在缩小，通俗讲同步在跌，但是跌的速度变慢了，房价止跌回稳仍需努力。

最近机构再次发布预期，市场止跌要看2026年了，中长期看，楼市的真正回暖需要居民收入预期的改善和对经济信心的恢复。在这些根本因素发生变化之前，市场将延续震荡筑底的走势。

02

跌在哪了？

不过大家也不用沮丧，比较北京楼市的下跌并非铁板一块，不同户型、不同区域的表现大相径庭。

新房市场，大户型表现相对强势。90平及以下面积段环比持平，90-144平面积段环比也持平，而144平以上面积段环比上涨0.5%。

有人认为是改善型需求支撑着新房市场的最后一道防线，

但是据我观察，近期新房开盘一般140平左右去化较快，150平往上去化速度明显下降，且当下房企为了提高溢价疯狂“卷”装标、“卷”园林、“卷”所谓的得房率，最后的结果往往是很多产品中产买不起，豪门看不上，所以才出现了以上大户型去化慢的尴尬。

这样的游戏不知道还能玩多久。

二手房市场则呈现不同景象。小户型跌幅最大：

90平及以下面积段，环比下跌0.8%，同比下跌2.9%；

90-144平面积段，环比下跌1.1%，同比下跌2.8%；

144平以上面积段，环比下跌0.9%，同比下跌2%。

刚需购房者的犹豫和谨慎，使得小户型房源不得不以更大幅度的降价来吸引买家。

而且在北京，最谈不上稀缺性的就是区间段的房子：

按照大中介挂牌量看，北京300万以下的房源占比34%，完全可以单挑400-500万的房源29%，而大中介500万内的二手房成交占比达到70%左右。

尽管价格持续走低，北京二手房成交量却在回升。9月北京二手住宅网签15843套，环比增长18.8%，同比增长19.4%。

这种“量增价跌”的局面，正是市场通过价格调整激活交易的表现。

一位中介经纪人透露：“只有降到市场价以下，才能快速成交。现在买家都很谨慎，不到心理价位绝不出手。”

华纺易城136平的三居，月初成交价还是750万，近期同户型成交价已降至720万。这种个案正在形成“砸盘”趋势，尤其是那些楼层、采光或朝向有“硬伤”的房源。

区域上看，9月北京16区全线下跌。

其中一个板块超低房价更是揭开了北京的另一面。

这里就是房山燕山地区，这里号称30万+就能买下一套60平左右的老房子，但是2021年，这里的均价是18041元/㎡……

时代的眼泪啊。

03

异化的市场

如果你最近看过北京的新盘，会明显感觉到：新房和二手房之间，已经出现了一道“产品代沟”。

样板间里，动辄满墙奢石、进口木饰面、全屋智能；园林里百年古树成了标配，水系要通电热泵保持常年流动，会所几乎成了每个项目的标配……这一切都在无声宣告：新房正在用硬件碾压二手房。

这种代际碾压是致命的——除非你的二手房有学区、地段或产业上的硬核优势，否则在新房面前几乎没有还手之力。置换，似乎成了必然选择。

但置换这条路，如今走得格外艰难。大户型置换考验的是真金白银的现金流，而更让人犹豫的是：今天你买的“天花板”产品，明天就可能被后来者超越。这种“永无终点”的产品竞赛，让很多人宁可持币观望，哪怕政策开了绿灯，也很难下定决心入场。

另一个现实是：新房市场正在陷入一场尴尬的“定位错配”。

房企为了追求溢价，拼命堆料，把目标客群锁定在“中产以上”。但真正的中产，面对五六百万起步的上车门槛，早已力不从心；而真正有实力的高端客群，又未必看得上这种“伪豪宅”式的堆砌。

中产买不起，豪门看不上——这类产品陷入了一种两头不靠的尴尬。

更值得警惕的是，这种“内卷”正在从核心区向五环外蔓延。位置相近的片区，新盘门槛齐刷刷冲向五六百万，而剩下的300万左右预算的刚需，只能被推向更远的郊区，或是回归老破小。

别忘了，北京楼市真正的基础，是那些总价在300-500万之间的真实置换链条。如果这一端无法启动，上游500万、1000万以上的房子，也难有持续行情。

事实上，北京并不缺“高价房”。数据显示，500-1000万的房子占比接近30%，而千万级的新房在城六区也不断入市。二手市场中，大中介挂牌的千万级以上房源占比也超过10%。

库存高企、去化缓慢、产品同质——在这样的市场中，所谓的“产品力”反而成了一把双刃剑。它既刺激了置换欲望，也加剧了观望情绪。

有关部门近期多次强调要“提质”发展。的确，北京不缺房子，缺的是真正适配真实需求的好房子。

我们期待的不是房企为了溢价而“卷”出来的奢石会所，而是更务实、更亲民、更可持续的好产品。否则，若继续这样“内环全改善、刚需全出五环”，恐怕将不再是产品分化，而是一场城市居住结构的异变。