林中:增长的“底牌”

优铺网 2019-12-04 11:07:48
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在发展中解决问题“保持增长”才是硬道理 文\潘永堂嘉宾:旭辉集团董事长 林中演讲主题:《增长的“底牌”》在第5届中城联盟论坛,面对后千亿时代,面对不确定的未来,旭辉董事长林中带来房企增长的底层逻辑分享——《增长的底牌》。1,这个行业能不能再增长,企业能不能再增长,不用1年、10年,如果用一个50年、

在发展中解决问题“保持增长”才是硬道理

文\潘永堂嘉宾:旭辉集团董事长 林中演讲主题:《增长的“底牌”》在第5届中城联盟论坛,面对后千亿时代,面对不确定的未来,旭辉董事长林中带来房企增长的底层逻辑分享——《增长的底牌》。1,这个行业能不能再增长,企业能不能再增长,不用1年、10年,如果用一个50年、100年来看,中国房地产是这300年以来较好的时期。2,这个行业即使天花板了,规模量也是巨大的。房地产即使未来每年萎缩5%的话,10万亿还可以保持10多年。3,7年前旭辉到香港去上市,两个月到三个月时间内,我拜访100多家投资者,见过无数个证券分析师,也拜访了很多优秀的企业和前辈,向他们请教——什么叫优秀的企业?关于高价值的企业,他们讲了很多,但总结下来有四点。

首先,他要有增长,企业和所有生物一样,它要不断的生长,他才会有巨大的生命力,要去突破去生产。

其次,它光生长还不够,还要可持续,你不能生长两年后明年就不生长了。

第三,不能今天涨了50%,明年涨到10%,后边又涨30%,必须稳定的持续增长。

第四,他们认为增长模式要有价值,即有经营的质量、财务质量、产品质量的增长。

所以一个优秀的企业,一个未来高价值企业,一定要去实现一个持续的、稳定的、有质量的增长。3,如何去做到有质量的增长?主办方要求总结为几张底牌,所以我想来想去,你可能就三张牌。第1张牌  首先要做到均衡增长策略均衡的增长空间,我们经常用的是一个铁三角,增长率、负债率、利润率,三者如何保持一个可能40~50的增长率?同时你控制住你的负债率不超过70,而且同时你还要保持你的盈利能力,比如说你有12%的利润率,这就是财务铁三角的平衡。均衡的增长是很难的。难在哪里呢?用一句通俗的话就是——既要……又要……还要……。有个朋友,企业董事会给他下了一个经营的指标,超过1000个亿,我说没了吗?就这个吗?我说这个很容易做到。比如老板你多借我几百个亿,去大幅度买地,我负债率我不管的,我随着市场去卖,不管他挣钱亏钱,我不管定位,我说如果这就这一个千亿规模指标,其实并不太难。真的高难度的是均衡。即有时候旭辉下年度任务时候,董事长要求太不合理。因为做到确实很困难,因为很多既要又要,是带着太多镣铐去跳舞,但是往往你持续持之以恒去去努力做到的时候,你才能成为一个优秀的企业,你才能成为一个有质量增长的企业。我们既要规模,又要品质,还要利润,我们既要快,我们要稳,还要做的好。所以这就是一个优秀企业增长的一种策略,就是均衡的政策。第2张牌 在不同阶段选择不同的增长模式到底是做大还是强?经管学院老师都在讲,企业要先做强再做大,走到哪都是合理的。但是我们经常在做,什么时候什么行业、什么阶段的企业可以先做大再做强,我们经常反思这个理念的例外条件是什么?以房地产为例,回头来看看地产这个行业,过去20年的高速发展期,所以我们现在正在进入了平稳发展期,未来这个行业20年以后一定会进入成熟发展期。高速发展期的特征是什么?是一个上升周期,无论是房子、无论是价格,无论是交易量,都可能规模上涨了10倍,房价上涨了6倍,所以那个时候你们未来可能你很难进到这样一个20年持续涨价的市场。这个阶段,你的模式选择较好是“先做大”这个路线。因为市场发展的速度,应该让你很多做不到很精细,市场让你犯错误的空间还很大。但反过来,如果你的那个机会错过了,以后就不会再拥有。但是到20年以后,行业进入另一个发展期,即横盘下行阶段,这个时候你要既做大又做强。所以,综合来看,不同的行业、不同的阶段以及企业处在不同的生命周期,我们要去选择一个合适我们不同阶段的增长模式。

未来这个行业到底有什么变化?

其一、从行业来看,房地产已经过了从过去的外延式的增长,已经转向到内涵式的增长。未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高,更多靠的是成本的投入,而不是靠过去更多的这种冒险,更多的加杠杆。其二、企业一定会从过去高速的粗放型增长,要转向这种高质量的增长。早期粗放,是因为这个行业有太多的空间,未来艰难时代,如果不能做好高质量的增长,精细化的增长,我们就不会很困难。我们要去适应过去很容易挣钱,到未来很容易亏钱的时代。过去能快速扩大规模,到未来规模增长速度逐步的变慢的时代。其三,未来几年房地产行业都会处在去杠杆降负债的阶段。所以这个行业的调整也在于去杠杆作为一个标准。在中国经济资金流向当中都在整体控制流向房地产业,房地产不能占用太多的金融,所以房企必须进入去杠杆、降负债的阶段。第3张牌  用一个平稳增长策略来获得一个高质量增长未来房企要采取“低财务杠杆,中合作杠杆,高经营杠杆,高投资杠杆”的策略。排名前列、 未来资金收紧后更多要用自有资金去发展,要降低财务杠杆。第二、 适度的合作杠杆,太大也不好,太小也不行,第三、 应该保持高的经营效率,经营效益是每个房企都应该追求。通过自己经营效率的提高,经营质量的提高,来获取一个更高的经营杠杆。第四、 高投资杠杆,降低地价在售价中的比重,提高货地比,让投资更有效益和空间。

如何去做一个高的经营杠杆高的经营,第1个就是高度经营质量。

如何提升高经营质量?

旭辉内部用用5个方面来衡量高经营质量。

第1个,有回款的销售,回款率超过了90%,如果没超过90,销售的质量是有问题的,经营的质量就是有问题。

第2个,有现金流的利润,而不是只有会计的有会计利润都是一堆存货,那是没有质量的。

第3个,有盈利的增长,而不只是有规模的增长。

第4个,有品质的产品,产品做的好不好?开发商越来越注重品质。

第5个,有口碑的品牌。

如果把5个方面做好,说明什么?就说明我们整个的经营质量是做的比较好,是做的比较好。如何提升经营效率?怎么做增长=投入*产出效率。我们的增长来自哪里?来自投入和产出效益的乘积。所以我们要使我们企业有增长,我们第1个来自于在负债率控制下面,我们如何能提高投入?第2个在投入一定的情况下如何能提高产出效率?其一、如何增加“投入”?房企未来如何去增加投入,在负债率控制下面增加投入,而不是靠借债。怎么做?首先是增加股本。其次是减少营运资本占用,过去房企运营资本的确占用太大。其三,增加经营性自由现金流其四、加快资金周转其五、减少库存,少闲置。地产上涨的时候库存不会有问题的,在未来房价平稳增长甚至不涨的时候,库存就是有问题的。库存就像服装行业,较大的问题是不能有库存。未来地产可能与服装行业一样。未来囤地,可能不是一个好的模式,而是一个很大的包袱。未来是否有零库存,是评价房企效率高低的一个指标。其二、如何提高投入产出效率?怎么做?核心策略有“提升重资产增长率,提升货地比,去化率,回款率,ROE,产供率”。比如提升货地比,即你投100亿的地,你能产生多少的销售,你是产生200亿300亿400亿,这个很关键。比如你的一个运营指标即“产供率”,即买完地之后能够生产供应出来的比率如何?即你未来第2年、第3年能生产、能供应的比例有多少。比如你你的去化率,你的回款率,这些都在衡量里。小结整体而言,均衡增长,高质量增长,平衡增长都是术,其实支撑任何一个企业的增长的背后,核心还是他的道,即大爱利他,长期主义,大道当然。这也是旭辉所坚持的。房地产这个行业,目前的确面临一些短期的困难,但是长期还比较好,房企需要在发展中去解决问题但是保持增长才是硬道理我相信优秀的企业一定会持续长大,他们——会在排名前列增长曲线接近失速的时候,就提前布局第二曲线。

文章来源于地产总裁内参公众号

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