文章来源：第一财经

“年前房东不给看房了，你们要做好价格不能再往下谈、甚至会有所上浮的准备。”

在2023年除夕的前一天，海淀万柳片区的房产中介小谢依然接到了数个客户电话，电话咨询的均是同一套房源——100平米左右、挂牌价1250万的三居室。从楼龄来看，其位于万柳片区“最老的小区”怡秀园，该小区建成于1996年。

截至当天，该房源位列链家APP“万柳热搜房源榜”第一。

据小谢介绍，今年元旦以来，该片区二手房市场明显回暖。

截至1月第二周，片区成交量已达到17套，“率先活跃起来的是豪宅市场，紧接着传导到有学区加成的改善市场。年前，业主们开始捂盘惜售。”

不同于二手房市场的热闹，当地新房市场依然表现平平。

今年元旦以来，多个热点一二线城市的新房市场并未明显转暖，除豪宅和大户型楼盘外，刚需盘去化情况依然不容乐观。

进入春节假期，一些地区主流房企推盘节奏放缓；

但在被视为“楼市晴雨表”的二手房市场，成交量已出现环比恢复势头。

平安证券研报显示，随着疫后居民生活工作逐步恢复、积压购房需求释放，1月楼市成交略有起色。

除去1-2日元旦假期，1月前15日，重点20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%。

但新房市场仍同比回落，重点50城新房月日均成交4582套，同比降5.9%。

豪宅需求带动二手市场“回温”

正月初三，刚回老家四天的合肥政务区房产中介安馨，一天内接到了五六个客户电话，“我打算初五就回去上班，那天已经约了三个客户了。”

政务区被视为合肥“房价天花板”，区域内分布如华润凯旋门、置地柏悦公馆等多个高端小区，临近商圈且具体学区优势。

安馨告诉记者，这些急着看房的客户大都是老客户，观望时间或超过一年。

“这类房源挂牌价虽然一直比较坚挺，但在去年交易中，也多半是降价出售，购房者就产生了‘再等一等’的心理。现在挂牌价和成交价虽仍处于低点，但随着疫情形势向好，一些持续观望的购房者想赶在业主提价之前，抄底入手。”安馨说。

她以华润凯旋门140平米左右的三居室举例称，去年6月份成交总价大致在630万元左右，到了12月出现跌破600万元价格成交的案例。但现在同类房源的挂牌价维持在600万元以上，“现在不是卖房的好时机，却可能是买房的好时机。”

杨宇在武汉某头部中介品牌做置业顾问已有5年。

他也有类似感受：相较于新房市场，当地的二手房市场挂牌量和成交量均在元旦之后，出现增长。

“一方面，得益于‘带押过户’新政落地；另一方面，一些做实体生意的业主，年底需要大量的资金周转，这时候可能选择将房子挂出来卖。据我们机构统计，截至1月中旬，二手房市场挂牌量比去年10月增加了25%。在此背景下，二手房价短期内还涨不起来，不过，就购房者来说，可选择的空间更大，交易达成的概率也更高。” 杨宇称。

相较于成交量开始复苏，但房价仍处于低点合肥和武汉两地，北京的豪宅及改善类二手市场出现了量价齐涨的迹象。

海淀万柳是北京优质学区之一，且片区交通、商业等配套完善。

由于春节前，该片区二手房带看量明显增多，交易周期也变短了，一些业主因此预判，年后区域内的二手房房价还会继续回暖，选择暂不出售。

据悉，1月份二手房成交预计能够回升到35套以上，这是去年10月以来很久没有出现过的现象。

在价格方面，豪宅市场已率先涨了起来，环比涨幅大概在10%左右；

其次是有学区属性的改善型住房，目前仍在历史低位，但议价空间开始减少。

1月份万柳片区成交数据显示，在已成交的17套房源中，以100平米左右的三居室为主。

其中，16套均为以低于挂牌价成交，但价差缩小到2%左右。

以前述怡秀园那处房源为例，2021年期间，同类房源的成交总价一度达到1500万元以上。

而目前在售的这套，挂牌时间是去年9月，期间一直没有人接盘。

业主预期一降再降，从最初的挂牌价1350万元，先是下调到1280万元，去年12月再次下调到1000万元左右。

“现在挂牌价已经回到了1250万元。业主看到年前市场趋势不错，前几天告诉我们打算等到年后，看看市场能不能进一步转暖，再决定是否卖出。”小谢表示，这几日，即便告知业主有上调价格的打算，有购买意愿的客户仍不在少数。这背后是因为库存不多了，等到这一轮存量消化完，新挂牌的二手房价格大概率会上调。

目前，中高端改善性需求回暖加快在一二线城市表现尤为明显，这背后有两方面原因。

一方面是由于此类需求的确定性相对较强，包括北京在内的一二线热点城市商品房启动早，市场的改善需求占比高，尤其是高端改善需求在预期稳定之后，恢复力度会明显增强。

另一方面和市场的供给有一定关系，北京、上海等城市近期的市中心房源供给量有一定增大，也侧面推动了市场热度提升。

(文中安馨、杨宇为化名）