北京城区跌落神坛?疯狂内卷的朝阳,怎么买不当韭菜?

血拼500万 2021-11-25 16:38:46
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哪块地好,哪块不好相信您心里也有数了

大量土地供应、大批新盘扎堆;今年朝阳区出手就是大手笔。

前两轮集中供地,朝阳共成交11宗地块,揽金398.93亿;三批次供地朝阳挂出6宗地块,起拍总金额235亿

这么算下来如果三批次6宗地全部底价成交,今年朝阳最低稳赚635亿

血拼姐听传闻说,本来朝阳区今年土地出让计划是拿下1000个小目标。很显然,完成不了。

供应多,但不是每块地都是好地

购房人不傻,开发商没赚头,拿地热情自然一轮不如一轮。

那么为啥今年朝阳井喷式供应?有一种说法——东坝建设需要钱,所以朝阳拼命供应卖地收钱。

供应这么多,对购房人来说哪块地才是好地?根据今年土地供应情况,姐把朝阳划分为几个主要区域:分别是东坝/金盏、崔各庄、王四营、豆各庄,下面分别给大家分析分析。

为啥没劲松地块,位置太好,不用多说了。

既然前面提到东坝建设,就先说说东坝;东坝金盏不分家,放在一起说。

东坝/金盏

北京近几年的发展大家都知道,北边明显好于南边。大朝阳横跨北京南北,稍北一点有国贸、望京这些繁华的地段,南边却略显荒凉。

所以还是先从北边,规划又比较有前景的东坝说起。

三批次供地东坝又贡献3块,是双铁TOD规划项目,地铁上盖,12号线和3号线正在建设关键期。

其中两块新地的房屋销售指导价为8.6万元/平方米;另一块指导价为8.1万元/平方米

这个价位和一批次的东坝项目德贤御府限价8万相比又涨了一些,但血拼姐觉得东坝,是朝阳诸多新地中,最具发展潜力的一块。

今年9月16日,北京市人民政府新闻办公室开会,市规划自然资源委副主任杨浚出席会议,介绍《东坝地区规划建设方案》

表明未来东坝地区将重点打造国际交往高品质公共消费国际贸易合作三个功能板块。其中共规划范围约35.5平方公里,约12平方公里为金盏国际合作服务区管理范围

这就是姐之前和大家说过的“第二三里屯”、“第四使馆区”将落在这里。

有地铁配套,交通跟上;有商业、国际服务型产业落地,未来有人群;再加上住宅建设逐步完成,这里的价值不容小觑。

现在万事俱备,只差money了。这样再看前面朝阳疯狂卖地增收入的传闻,好像也不是空穴来风。

目前这一带除了8万6/平的新地和8万/平的德贤御府之外,还有金盏少量房源的限竞房华樾国际领尚,均价7.1万/平;和均价6万6的纯商品共产房朝阳壹墅、青云上府

想在朝阳上车的,这片地真的值得考虑一下。

崔各庄

作为望京的“睡城”崔各庄,距离望京直线距离3公里,这里汲取的是望京的价值,人群多数也是望京工作的高级白领。

最让大家担心的可能还是这附近京密路的交通拥堵问题,但姐了解到,京密路将建设高架以缓解这一状况。

未来高架建成,五元桥京密路在高架桥弄个口子,那从崔各庄到望京就更方便了。

崔各庄与东坝价值点的差异是,东坝是在发展自己,而崔各庄是全部吃望京的红利,所以它也只是望京人睡觉的地方。

在今年的朝阳供应里,崔各庄项目的价位排在榜首8万8/平。目前已有的崔各庄三兄弟的出现,刚好弥补了望京全是老房子,改善需求无法满足的现状。

而且三兄弟户型做的都不错,悦府去化情况已经验证了这一点、龙樾更是有神仙四面宽户型;三兄弟中的小弟,望京养云作为纯商品共产房,比他俩便宜点均价70400/平米。有在望京上班的,崔各庄还真不错。

王四营

王四营最大的优势就是紧邻地铁7号线,且在五环内。前面说了由于朝阳太大,横跨北京南北,发展好的地都在稍北一点,南边比较荒。

虽然环线挺好,但配套十分不完善,城市界面明显不足。所以新盘均价7.1万/平的价格,大多数人都不买账。

豆各庄

豆各庄是今年朝阳供应的“价格洼地”,均价6.5万/平米。这个地段谈不上什么优势,唯一吸引人的可能还是项目临铁、价格便宜,且做了小户型,上车门槛低。

和那些大盘不同,绿城的沁园项目坐落在这里,走刚需路线。

这边离五环比较近,可能有点噪音,产品上价格便宜自然有他的道理,和前面崔各庄东坝那些大盘肯定没法比。

产品就不给大家多说了,之前都写过。

管庄

最后再简单给大家说一下管庄吧。三批次供应的管庄两块地,位于朝阳与通州的接壤处,限价6.98万/平。

最大的硬伤就是离地铁相对较远,最近的地铁站八里桥站,直线距离1.6公里。

出行不是很方便,公交转地铁,而且一时半会没法克服。

后面哪家拿地,产品做成啥样,姐会单独给大家说,今天先说这么多。看了上面那些,哪块地好,哪块不好相信您心理也有数了,想在朝阳置业不知道咋选的,这回心理有谱了吧。

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