来源：经济日报

任荣荣 李泽正

在将保障性租赁住房项目纳入基础设施公募（REITs）试点范围一年之际，近日，首批三只保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT实现成功上市。此举有利于提振房地产市场信心，更有助于从中长期引导形成良性的商业模式，引导房企转型发展，切实解决大城市新市民、青年人住房突出问题，实现房地产市场良性循环和健康发展。

自2021年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，多地出台实施细则推进土地、金融、财税等配套政策落地，但市场主体在实践中始终面临缺乏能够提供长期稳定资金支持的金融产品、无法形成“融投管退”的闭环运作模式。保障性租赁住房REITs的上市，通过金融手段将投资规模较大、流动性较低的保障性租赁住房项目转换为流动性较高的证券资产，从而实现原始权益人的退出，真正实现了租赁住房“融投管退”闭环发展，为市场创造了一个良性的商业模式，有助于提高市场主体参与保障性租赁住房建设的积极性。

保障性租赁住房REITs项目上市，对于盘活存量住房资源，促进形成保租房投资的良性循环也有一定的积极意义。当前，我国房地产市场已形成较大规模的住房存量，各地在保障性租赁住房发展实践中，也形成了新建、改建、改造、转化等并行的房源筹集模式。其中，非居住存量房屋改建、闲置存量住房改造、闲置公租房及拆迁安置房转化等模式在保障性租赁住房供给中占比提升。通过发行保障性租赁住房REITs，将成熟的存量住房资源盘活，将回收资金用于新增房源的筹集，新的房屋资产成熟后可再通过REITs等方式予以盘活，从而形成保障性租赁住房投资的良性循环，有效增加保障性租赁住房供给。各地可因城施策形成多元化的租赁房源筹集模式，释放住房租赁市场发展潜力，切实满足大城市新市民、青年人的住房租赁需求。

保障性租赁住房REITs项目上市，有助于改善房企运营方式，引导房企转型和探索新发展模式。在我国房地产市场从增量建设为主逐渐转为增存并重的趋势下，房企运营方式的转变是改善自身债务状况、防范未来债务风险发生的重要方面。保障性租赁住房REITs的上市，为房企实现轻资产运营、降低资产负债率和债务风险提供了重要路径。合规经营的房企，通过积极参与保障性租赁住房筹建运营并申请发行REITs，可以实现对持有型重资产的剥离，实现自身的轻资产运营和REITs的重资产投资均衡发展。这有助于房企改善资产负债表，增强再融资、再投资能力，进而为房企转型和探索房地产业新发展模式提供支持和方向。

保障性租赁住房REITs项目上市，在提升住房租赁品质、推进构建租购并举的住房制度等方面同样可以起到不小的作用。租赁房源质量与租住品质要求之间的不匹配，是当前住房租赁市场亟待解决的关键问题。保障性租赁住房REITs的上市，对提升住房租赁质量具有重要的引领作用。由于公募REITs上市有信息披露的要求，REITs基金管理人有动力通过加强运营管理提高项目回报，以获得更多投资人认可。在保障性租赁住房REITs的引领下，可供新市民、青年人选择的长期、稳定的租赁房源将大幅增加，精细化、专业化、市场化的运营模式将逐步形成，这对整个租赁市场的规范发展和租金稳定具有示范带动作用，并通过补齐住房租赁短板和住房保障短板加快推进租购并举的住房制度建设。

有理由相信，随着人们对公募REITs促进保障性租赁住房发展认识的持续深化，参与主体和投资人将不断丰富，并将带动住房租赁市场的可持续发展，更好解决大城市住房突出问题，推动实现全体人民住有所居。

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