昨天有朋友问姐，听说北京楼市又回暖了？

前天的文章下面也有人留言说，北京房价要涨？

血拼姐实打实的感觉到，有些朋友听到点风声后开始慌了！

今天给大家说说最近以及未来两年的北京市场，怎么回事？

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市场确实回暖了，

11月成交量环比上涨15%

距离2021年结束还有一个月，在刚刚过去的十一月，市场确实回暖了，北京二手房成交量比上月高了不少。

北京商报援引机构数据显示，11月北京二手房住宅成交量约10352套，成交量较上月回升约15%。

这是连续7个月下降后，年内北京二手房成交量的首次回升。

看上图可以发现，今年北京二手房成交量的峰值发生在3月，高达2.2万套左右；

三月之后成交量一路走低，7、8、9、10四个月降幅明显。

其中7月北京二手房成交17082套，8月成交15379套，9月成交12145套；

环比下降比例分别为7.3%、10%、21%；10月二手房成交量更是跌破万套。

直到上月，北京二手房成交量结束月度成交7连跌，出现年末“翘尾”状态。

有中介朋友也表示，近期明显感觉到看房的客户变多了。

根据麦田房产统计数据显示，11月新增客源量比10月份增加14%，日均带看量则比10月份翻了一倍多。

姐听中介说自11月开始，能明显感受到观望的客户开始出手了，且购房意愿也和之前相比加大了很多。

“有一位看了一年多房子的客户，中间经历了几个月的观望，他最近感觉市场比较明朗，便果断在11月出手买房。”

“好的户型还出现抢购状态。不过，户型稍差的房子，市场成交依旧不多，但明显能感受到，客户入场动力增强。”

“近期成交客户基本上都是观望了至少半年的人群以及换房的业主，这类客户看到关注的户型一直在成交，且所剩房源不多，就开始着急出手。”

这么一看市场又活了？不少朋友认为这是触底反弹的信号。

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还没感觉跌，房价就要涨了？

不可否认的是，成交量回升确实是市场回暖的信号，但它不一定代表价要涨啊！咱先来看看这波成交量回升的原因，首先十月有个长假，成交量下降较多，11月对比基数比较低；其次是银行信贷环境虽然没有大面积放款，但较之前有所改善。

对于一些符合条件的刚需，放款周期有一定的缩短，之前被贷款搁置的客户需求得到释放；再一个在今年的层层政策压制下，楼市到“底”的消息几乎传到了每个人的耳朵里。

在前几个月的观望期，市场成交明显减弱，这种时刻较先扛不住的是卖房人；经过几个月的僵持，真不敢继续扛了，大部分卖房人选择降价出售加快交易进度，少赚点就少赚点吧起码不至于砸手里！

有记者监测到的，比如东城区地坛北里小区，本轮二手房成交下滑趋势出现前，该小区的挂牌均价约为13.2万/平米，成交价与挂牌价持平，较高单价曾经达到13.6万/平米；

但目前成交的较低价格已经下探至11.4万元/平方米，挂牌价格在10.9万/平米-13万/平米不等，并且有一定的议价空间。

西城区德胜片区，多个热门小区挂牌价格也从之前的17万/平，下探至16万/平；

其中以阳光丽景、德胜里一区为例，前者大户型房源挂牌价较先出现下调，后者小区内挂牌大部分房源已经降到16万/平米。

这几个热门小区比较典型，但11月整体成交均价也有所下降。诸葛找房数据研究中心数据显示，11月北京二手住宅市场均价为55644元/平方米，环比下跌2.92%。市场走低，对购房人来说是机会，实打实的结婚购房等这一类刚需需求永远在；存在就需要在一个合适的口子释放，这下刚好合适。这些因素都是促成此次量涨的原因。

虽然市场通常是量在价先，有了成交量价才会涨，但量增并不是价涨的决定性因素。从前面可以看到十一月是回调的小拐点，但成交量并没有骤然上升，目前北京楼市整体还是非常平稳的。

虽然数据环比上月有所提升，但同比去年其实还是偏低的。所以此次是在合理范围内正常震荡，回暖也只是短期回暖，不会带来房价的大涨。

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未来两年，北京房价怎么走？

今年全国抑制房地产的政策一个接着一个，北京也有不少行动。比如全国多城实行的二手房指导价，在海淀展开试点。十月针对海淀区29个重点小区（涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价；这给过热小区的二手房市场降了温。除此之外还有今年的三轮集中供地方面，政府对土拍规则也是有了新调整；通过控制溢价率、试点竞现房销售面积等方面，一定程度上抑制了楼面价上升，对稳房价有很大的作用。而最近，中央要纾解北京的非首都功能也已开始行动，将一批央企总部从北京迁走。

我国共有120多家央企，而总部在北京的有100余家，由于央企总部搬迁牵涉面广、影响大，所以筹备期相对较长。

直到今年，迁出才出现了突破性进展。

这一举动一定程度上避免了首都的过度拥挤问题，对部分人才疏解有一定的作用；

长期看人才随企业外迁，自然北京住房紧张等方面的问题也会得到一定的缓解。

再加上今年无论央行还是住建委召开的几次重要会议，均围绕“住有所居、房住不炒”，提出了重要性意见。

9月24日召开的央行货币政策委员会2021年第三季度例会，明确要求“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

11月22日，北京市发改委与北京市住建委于发布的《关于报送2022年房地产投资计划的通知》亦明确提出，2022年房地产投资计划安排重点是人口疏解对接安置房、棚户区改造安置房、公共租赁住房、集体租赁住房等保障性住房项目，共有产权住房项目等重点领域。

很显然，维护地产市场的健康稳定秩序，规划保障性住房项目，实现住有所居，房住不炒，是我们接下来的发展方向。所以你看，北京楼市要的是稳。

眼下有小幅波动是正常，但未来两年，房价不存在大涨的可能性。