楼市新一轮“去库存”启动了
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时隔9年，楼市“去库存”再度被搬上台面。
4月30号，ZZJ会议如期召开，与以往不同的是，这一次关于房地产的提法非常直接。
大会明确提到，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
各地动作也很快，这几天多城已经做出相应举措！
楼市“不限购”时代开启
关于“存量”，现状是全国商品房库存处在绝对高位，国家统计局数据显示，截止3月末全国商品房待售面积约74833万平方米。
这一数字，已超过2015年的71853万平方米历史高位。
时隔9年，4月30号大会重提“统筹研究消化存量房产”，这也透露着楼市“不限购”时代开启的重要信号。
当晚从北京开始，重点城市依次做出表率。
北京提出在执行现有住房限购政策的基础上，已拥有住房达到限购套数的居民家庭，可到五环外新购一套住房。
节后，深圳、杭州、西安紧随其后。
5月6日，深圳将部分区域购房的社保、个税缴纳年限从3年调整为1年。
5月9日，杭州宣布全面取消住房限购，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。
同时，优化积分落户政策，在本市取得合法产权住房的非杭州市户籍人员，可申请落户；外地户籍在杭州买房无门槛，并且几乎相当于买房即可落户。
5月9日，西安发布通知，全面取消住房限购措施。
至此，全国还实行或部分保留限购的，只有北上广深这4个一线城市，以及天津市和海南省。
除优化限购措施以外，目前已有超50城开启“以旧换新”。
主要有以下三种方式：
一是由房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。
二是由开发商或地方国企收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
三是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。
不同城市操作方法会有些差异，不过目标一致，降低换房成本，盘活置换链条。
更多城市，更大力度，消化存量。
优化增量！这类城市暂停供地
关于“增量”，节前自然资源部发布2024住宅用地供应安排通知。通知提到：
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。
在百城样本城市中，截至3月份，有41个城市去化周期超过36个月，包括多数三四线及部分二线。也就是说这类城市将暂停供地。
同时我们发现，今年以北京、上海等地为代表，优质项目供应明显增多。
拿北京来说，在朝阳酒仙桥、海淀永丰等板块，推出好地搭配“新玩法”，优化供给端，带动市场高质量发展。
因城施策！还有松绑余地
接二连三的政策密集推出，有人问楼市“政策底”到了？
答案也很明确，肯定不是。
各地遵循因城施策的原则，小城市发力还可以更精准，“真金白银”还没到购房人手里。
核心一二线，重点看二季度市场对这一波刺激的反馈。
北京目前的状态是拿掉“补丁”，并且主要呵护“改善”，实质性的门槛并没有降低。
430五环外可多购一套的政策，如果在五六月没有突出表现，下一步动作就会来。
比如外围年限“五改三”，以及利率层面还有下调空间...
北京的松绑路数大家已经摸的差不多了，照这个节奏，工具箱里可用的工具还多着呢！
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