哈喽大家好，我是血拼哥！

截至到今天，大中介前台挂牌房源量14152套，对比上个月同期14.7万套，对比上周三142389套，库存量不到一周内少了800多套。

对比，23年中介春节休假前97126套，9.1新政前126555套，12.14新政当天141013套，2.6通州新政137338套，3.27离异买房三年限制取消145951套，430限购政策优化146165套。

随着救市政策接连不断的到来，北京楼市上终于开始有好消息：

不少二手房房源从挂牌到成交仅用半天；五环外少部分开发商偷偷收回折扣；新房市场到访量变多……

在430新政后，5月6日~5月12日，北京二手房网签3313套，环比上上周（4月29日~5月5日）二手住宅1520套的网签套数大涨117.9%。

而在517新政后，5月18-19日，北京二手房日均成交再次突破1000套（周六900+周日1100+），再次达到2024年小阳春的热度。

网上有人开始吹风，“房价要触底反弹了，拐点来了，买房要抓紧了，你看二手房都……”

更有网友直接画了张梗图，

市场就是这样，有人乐观就有人悲观，悲观的认为，现在买房，就是上赶着去当最后一茬韭菜、最后一棒接盘侠……

被两种极端情绪左右，刷信息的购房人也纷纷站队，其实当下的市场，远没到二元对立的情况，对于北京，真正的大招应该还没出。

Part01 430后，五坏外库存疯狂去化？

相比517，其实430新政和北京购房者关系更大。

从去年开始，新房市场就越来越不好过，尤其是对于动辄去化周期在26个月左右，五坏外出现了大量现房项目。

2021年，五环至六环之间供地是45宗，六环外是20宗，全年是77宗。

2022年，五环至六环之间供地是37宗，六环外是15宗，全年是69宗。

2023年，五环至六环之间供地是39宗，六环外是18宗，全年是73宗。

2024年前4个月，五环外供地数量是13宗，六环外是4宗，目前合计是19宗。

很多房山、顺义、昌平、大兴的项目，已经开始宣传“准现房”了，依旧去化困难。

其实主要有两点原因：

1、新房市场产品迭代太快，每年都有新的变化，今年的新房项目人均“L型直角飘窗”，加上偷面积赠送，得房率越来越高。

2、为了土地成交，加速推出优质地块，购房人只要稍微等等，同样的价格能买到位置更好且综合素质更高的地块。

「买新不买旧」是亘古不变的道理，市场永远追随最新的楼盘，只要新盘第一波卖的不好，后续去化只会雪上加霜。

拿实际举例，据中国房地产报采访，430新政后，市场反馈较好：

顺义龙湖御湖境实现了约2成客户首次到访即成交；朝阳区东坝的保利天汇“五一”期间增加购房资格的成交客户约占46%；昌平新城的建发·观棠府成为新政后新房周度网签套数冠军……

但是这些反馈不错的新房，不仅满足产品抗打，而且位置不错，还性价比高。稍微综合素质差点的新盘，甚至没有出现在大家的视野。

也就是说，即便有430针对北京实打实的利好，购房人依旧谨慎。

Part02 二手房成交速度赶不上挂牌速度

对于新房来说，另一个竞争对手就是二手房，因为随着库存变多，预期不好。

今年很多二手房价格过于“美丽”。

对比去年3月，北京楼市二手房挂牌量10万套，今年开年挂牌量接近15万套，房东卖房难度比去年同期整整高出0.5倍！

砸盘成交案例已经太多了，不少房东直接给出“诚意价”，火速成交。

而不少房东看市场实在冷清，直接不卖转租。

在前几次北京释放利好时，很多心灰意冷的房东都想趁市场热度将手中的房子卖掉，导致二手房库存越来越多。

成交的短暂回暖，跟不上库存量的增多，这就造成了挂牌量接近15万套的结局。

从实际大中介的反馈来看：“五环外门店的咨询量确实有所提升，但从之后的带看量及成交情况来看，变化还不是很大”

Part03 北京供地趋势，供好地！

今天，朝阳区土地又上新，和之前石景山首钢园南区宗地一样，又是压哨转正。

十八里店686地块的位置还算不错，门口就是北京地铁17号线的十八里店站，交通上，距离东四环南路直线距离大约1.5km。

但是以挂牌价计算，该地块的经营楼面价较去年9月保利在同板块摘得地块的楼面价每平米上涨了7240元。较保利地块的最终成交楼面价，每平米上涨了近500元。

如果最终该地块再次触顶成交，那么核经营楼面价预计将超过60162元/㎡。

该地块的销售指导价为期房79000元/㎡，现房81000元/㎡。

十八里店从21年的指导价7.5万/平米，到后来的7.8万/平米，再到如今7.9万/平，已经直逼八万大关。

而同片区还有3个新房项目正在顺销，一站之隔，在北神树新房项目“物美价廉”对比下，十八里店库存压力不小……

新房去化情况，大家后台回复【网签】获取。

就今年北京入市的宗地看，环线位置都上了好几个台阶，不过相应的，价格也稳定上涨，

个人猜测，市场要稳，新入市宗地价格不能低头，于是宁可多供好地段，不过这样一来，新房市场还适不适合刚需上车就难说了。

从这个角度讲，有心买新房的刚需朋友在出现位置、总价合适的项目的时候，一定要多留意，多看看没坏处。

Part04 北京的大招，在后头

上周全国楼市像过年一样：降首付+降利息+国家队收房全都来了！

对于北京来说，最快的落位救市公积金贷款利率了，根据北京住房公积金管理中心发布的业务问答，目前北京已执行贷款利率下调，无需申请：

5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率调整为2.35%，5年以上调整为2.85%。

剩下的大家期盼的降首付、国家队收房估计还要等很长时间才能落位到北京。

截止目前（2024年前21周），2024年商品佳宅成交783.6亿元，同比（23年前20周）-49%，同比降幅进一步扩大。

很显然，新房市场仅靠全国性政策，想实现根本性转变不容易，针对北京自己的政策应该还在路上。

那么，购房人站在如今的十字路口要怎么办呢？

就血拼哥的观察来看，现在北京楼市集中有两种心态：一种是追求高性价比，综合分数高才是硬道理；另一种就是目光长远，怎样做让资产保值。

对应的也是两类人群：

前者是输不起的刚需，等待相对完美的机会，只认准综合分数较高的新房&二手房。

后者主要是改善，且并不着急，将持有的非优质的老破小，跌太狠的远大新，长期不看好的学区房，卖掉或者置换成更好的房子。

捡漏空间一定有，但能不能省钱，全看缘分。未来利好会越来越多，能够具体赶得上，也看时机。

新政后也有新盘偷偷收回折扣，新政之前反而会更便宜；新政后也有房东直接降价3%，当天即成交；也有房东倒涨几十万，热度来了绝不妥协。

所以，对于现在想买新房的，趁着市场的热度可以跟风多去看看，等热度过去再决定是否买也来得及（新盘分批次开盘释放，几乎不可能一把清）。

至于想买二手房的朋友，新政影响不大，按照自己的节奏就好。