楼市放大招,这次谁还敢唱空?
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返工第三天，你的假期综合征还没缓过来，上海就甩出了一记足以让全国楼市震颤的重磅炸弹。
2月25日下午，上海市住建委、房管局、财政局等五部门联合发布“沪七条”——
非沪籍外环内购房社保年限从3年直降为1年，满3年可增购1套，持居住证满5年无需社保即可购房；公积金贷款额度从160万元大幅提高到240万元。
这是不到两年里上海第四次大幅放松限购，而且选在市场已有起色的当口，
这场阳谋背后真正的用意是什么，对北京影响有多大？
此次沪七条可以说力度空前，如何理解？咱们量化一下就明白了。
数据显示，外环内在挂牌市场是62%的存在，在成交市场更是占据了53% 的份额。过去我们总说外环外市场大，没错，但这次新政精准打击的是中外环+内中环+内环内加起来的外环内市场。
而且基本锁定二手。不要尬吹外环内新房利好——外环内新房从来不缺购房资格，缺的是钱。这次缩短社保年限，更多是利好外环内二手市场，挂牌量占近六成，成交量占全市超过一半！
另一方面，同策研究院联席院长宋红卫分析指出，非沪籍在外环内购房从3年社保降低到1年，粗略估算可增加购房潜力人群至少9万人，这部分人群属于刚需群体。
结合公开资料，有机构测算出了更精细的数据：
上海外来常住人口中，家庭人士约502万，按工作年限均匀分布，社保满1年但不满3年的约占33%，那就是约167万张潜在房票。即便按10%的转化率保守估算，也是16.7万张有效房票。
要知道，2025年全年上海二手住宅也就成交了22万套。
一次新政带来近四分之三的成交量，这力度，担得起一句“空前”吧。
上海这么火急火燎的出台新政，是不是市场凉了？
恰恰相反，上海其实不缺成交。
过去三个月月月破两万套，刚刚过去的春节假期新房成交同比提高近200%。
那为什么还要加码？
因为成交量是“以价换量”换来的。
2025年12月，上海二手住宅成交价同比降幅达19%，房东割肉、开发商让利才撑起热度。
更令人警惕的是，量价之间的传导链条断了：成交量连涨三个月，价格却纹丝不动。
价格只要一天没稳住，信心没有真正修复，这种热度随时可能塌下来。
所以上海太清楚了：不趁热打铁加固预期，之前的救市都可能是白忙活。
赶在小阳春前出手，就是要加速止跌企稳。
同时，舆论管控也侧面应征了这一点：年前上海、重庆、广州等多地突然整顿楼市自媒体，某百万粉丝大号只因说了几句“不吉利的话”就被关停。
政策加舆论双管齐下，背后是高层对楼市的统一要求：
必须稳，不能再乱。
那么，上海如此“大动干戈”，会虹吸北京的需求吗？
仔细分析，这种担忧大可不必。
新政释放的主力需求是刚需——新市民、新人才的首置需求，而刚需与就业是强关联的。在北京工作、缴纳社保的人，其就业、家庭、社交关系都扎根在北京，不可能因为一条政策就劳师动众去上海买房。对于真正的刚需来说，房子的本质是“住”，不是投机。
唯一可能被虹吸的，是极小部分“锚定一线置业”的改善豪宅人群。这部分人资金实力雄厚，置业选择本就跨城市，但数量极其有限，对北京庞大的市场基本盘构不成实质性影响。
更何况，去年12月北京已率先优化限购政策，新政实施一个月来，二手房日均成交超过500套，挂牌量减少超8000套，五环外改善型新盘价格环比上涨2.55%。
数据显示，京沪合计贡献全国二手房成交金额的三成，头部城市房价企稳，不仅不会互相“虹吸”，更有助于稳定全国基本盘。
很多人一听到“救楼市”就反感，觉得又要炒房，其实这是片面的理解。
我们要看懂这次重启房地产的逻辑：核心是要保住大多数人的就业。
春晚的机器人跳得再欢，AI写的诗再好，和我们普通人又有什么关系？
科技发展的蛋糕不是人人都能吃到的。但房地产不一样——从建筑工人、装修师傅到中介小哥，家具销售再到物业保洁，这条产业链上挤满了普通人的饭碗。
房价不一定要涨，但市场一定要稳，成交量要保持在合理水平，库存要去化，链条才能转起来。只有转起来，大家的饭碗才能端得稳。
对普通人来说，楼市不用大涨，也不要大跌，能安心住，能放心换，相关行业不裁员，收入不缩水，日子才能踏踏实实地过。这就足够了。
最后，
每次新政之后，市场都会走出一条漫长的U型。这和楼市飙不飙涨没关系，它就是一次有确定性的、可预期的市场流量释放。对买家来说，窗口期就在眼前；对卖家来说，该出货就出货。
当一座城市的房地产市场已经内生出企稳价格并开始反弹的时候，它的主动加码、提前释放利好，只有一个解释：加速触底。
这时候，别期待什么惊涛骇浪，也别听什么抄底逃顶。
但是可以预见，刚需改善可以等待春天到来了。
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