试论不动产权籍调查的重要性

关键词：权籍调查  不动产登记 问题  职责

论文摘要：不动产权籍调查是不动产登记的重要基础性工作，由于我国不动产登记是在综合土地、房屋、海洋、林业、农业等登记的基础上推进的，以前的各类登记标准不统一，数据需求不完全一致，导致不动产登记数据无法完全融合，因为用权籍调查规范各类数据，搭建统一的载体平台迫在眉睫。但如果完全盲从与权籍调查的规范，又会导致不动产登记效率的降低，如何寻找平衡解决登记部门和群众需求的共同点，成为当务之急。

建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务，党中央、国务院高度重视，全社会广泛关注。坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”要求，逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，是当前不动产登记工作的重要内容。 权籍调查的来源和现状

不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，对慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》的实施后具有重大的工作意义。

目前，不动产权籍调查还没有确切定义，也没有法律明确规定登记必须进行不动产权籍调查。综合《关于做好不动产权籍调查工作的通知》以及《不动产权籍调查技术方案（试行）》中的相关规定，不动产权籍调查指不动产权籍调查单位以宗地、宗海为单位，通过对宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况进行调查和测量，以获取宗地、宗海、房屋（建、构筑物）、森林和林木等不动产权籍信息的行为。

早在1993年，原国家土地管理局就出台了《城镇地籍调查规程》，2012年国土资源部将其更新为《地籍调查规程》。此外，其他涉及不动产登记的部门也均有出具类似的规范、规程。如《海籍调查规范》《无居民海岛使用测量规范》《房产测量规范》《森林资源规划设计调查技术规程》等。按照《通知》规定，以上的规范、规程在不动产权籍调查时仍然适用。

原土地权籍调查和原房产权属调查的目的存在不同。前者的一个很重要的目的，是解决历史遗留的权属争议，具有浓重的行政管理色彩。《土地登记规则》的第6条规定，地籍调查是土地登记程序之一。过去土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。其中，地籍调查是土地登记机关的一项重要职责，一直由国土资源行政主管部门完成，一直到2007年《物权法》颁布之后才改变。房产测量进行的调查，仅是测绘单位测量时的一个工作内容，其并不会对登记的权属结果产生影响，在房地产开发项目中对房屋价格影响巨大。

权籍调查对登记的影响

权籍调查是不动产登记的基础工作，是不动产登记信息来源的主要渠道和登记依据。规范和做好权籍调查，是确保依法、依规、实事求是地确权发证的重要途径，对于提升登记成果质量有着重要的意义。

    土地（海域）信息是不动产调查登记的重要载体和有机组成部分。各地应按照继承性、兼容性和统一性的要求，以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。

权籍调查存在的问题

根据《通知》的规定：“各地要按照不动产登记的总体要求，以现有地（海）籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。权籍调查完成后，要与已有的地籍图、宗地图等地（海）籍成果进行有效对接，核实权籍调查结果，适时更新地 （海）籍图，满足不动产登记的需要。”但实际很多登记部门，以前的权籍调查成果不能直接用于不动产登记，主要表现为以下形式。

一是不同坐标系造成的差异。现行权籍调查执行统一的空间参考系，即采用国家2000坐标系、1985国家高程基准，但在不动产统一登记之前审批的用地红线坐标系采用1980西安坐标系、1954北京坐标系或城市独立坐标系，因此需要继续转换，转换的精确程度直接影响宗地界址点的坐标，影响产权面积。    二是农村集体土地宗地界址确认标准不统一。这主要表现在宅基地上。目前，各省、市、县不动产登记部门尚未统一确权标准。由于村民建房用地批准书未附用地红线图，各地对宅基地界址点的确认，有依据房屋占地范围确定的，也有按照房屋空间投影范围确定的，还有按屋檐滴水范围确认的。造成调查时间长，导致超期。

三是人员多，业务能力低造成效率不高。由于不动产登记是新生事物，工作人员熟悉新的业务需要一个过程同时因为程序复杂、业务多、范围广，也导致了权籍调查耗时较长。权籍调查程序主要包括权属调查、不动产测量、落宗、纠纷调处、成果审查入库、整理归档。权调要求内业核实和实地调查相结合，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至（地籍上每宗地四邻的名称）等内容。

四是以前各部门各自为战，存在本身的矛盾冲突。最明显的就是房屋底层面积大于土地面积，导致无法整合房屋到宗地内，部分城市采用分摊土地面积，由于建筑的分期开发也导致土地不能区分，无法进行后续业务办理。

权籍调查应因地制宜

不动产权籍调查主要由不动产权属调查和不动产测量两部分组成。我们应该明确不动产权籍调查不属于登记机构的职责，但不动产登记部门对权籍调查结果审核把关。

按照《物权法》第12条的规定，登记机构的职责主要是“查验”“询问”“如实及时登记”等，必要时“实地查看”。按照《物权法》第11条的规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，不动产权籍调查的内容属于当事人申请登记需要提交的证明材料。《条例》第16条要求申请人申请登记除了应当提供“相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”之外，还需要提供“不动产界址、空间界限、面积等材料”，对《物权法》的规定进行了细化。

不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关，确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。《关于做好不动产权籍调查工作的通知》明确规定：“不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。调查机构应按照《技术方案》的要求开展调查工作，提交调查成果。”“不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关，确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内容的完备性等。”

不动产登记部门实务要中确保不动产单元代码的不多与完整。《不动产登记暂行条例》明确规定不动产单元应具有不多代码。不动产单元代码（即不动产单元号）是规范和完善调查登记成果的重要信息，各地应在宗地代码编制工作的基础上，按照《技术方案》要求，充分吸纳和兼容房屋等代码的编制规则，设立不动产单元，编制统一的不动产单元代码，满足划定和标识不动产单元的要求，确保不动产单元代码的不多性。

因此，不动产权籍调查虽然没有明确的法律依据成为不动产的必须环节，但从长远来看，必须严格执行，规范推进，才能为不动产登记奠定坚实基础。

参考文献

1、   李炜《权籍调查不宜笼统作为登记的前置环节》 中国不动产2016

2、   蔡卫华 《不动产登记与权籍调查》 中国不动产2017.3

3、   肖江华《规范权籍调查，提升登记成果质量》 中国不动产2017.1