最近又朋友私信跟我分享了一篇其他自媒体博主鼓励大家换房的文章，问我怎么看，

屁股决定脑袋，

人家是房产博主，让你换房，你品。

但是人家文章里说的错了吗？没有大错。

最厉害的营销就是用正确但不一定跟你关系密切的观点引导你消费。

所以，作为最终埋单的消费者，你需要做的是理性的看待这个市场，做出当下对你自己家庭最有利的决定。

当下这个市场就是一个下行的市场，4月一线城市二手房数据已经出现疲态。新房分化异常激烈：

你能看到有些地方新房打骨折，丰台河西改善均价已经降到4开头，昌平星耀未来和龙湖观萃特价房大把。

但是亦庄招商序开盘热卖，据说真实数据首开去化100套；海淀朱房新房要验资800万才有看房资格。

你就说有钱人疯狂避险，刚需房库库砸盘的市场，你要确定性？你跟谁要？

还有一件事，这俩礼拜，大家都在讨论朝阳新北苑国资砸盘的事。

据说，国资委要抛售新北苑世华泊郡的300套房产，单价据说最低5万+左右。

世华泊郡二手房成交均价还在7万/平以上，两居室6.5万/平左右。

按照国资委的价格，小区房价至少还要再跌10%。

其实，国资委砸盘早就开始了。

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2023年9月，朝阳住建委一下拿出中铁国际城154套房子参与竞拍，就已经打响了国资抛售房产的第一枪。

当时转让的房源均价约8.8万元，比市价低了7%左右，但当时只卖出了十几套，全部底价成交。

这154套只是第一批房源，朝阳区住建委在中国铁建国际城共有400多套房源，后续还会择机抛售。

2024年，朝阳国资委先后两次抛售新北苑的中国铁建国际城，和一次望京的都市心海岸。

每抛售一次，小区和板块房价都要跟着持续下跌。

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还有朋友跟我说，

“奇了怪了，看不出村长不让唱衰房地产吗？怎么国资背刺村长意志？”

对于这样的想法，我只能说这位朋友职场经验还是少，大家都有自己的KPI，哪有那么容易统筹。

说到底，国资委会大量抛售房源，底层逻辑是，地主家也没有余粮了。

据悉，

国企手里有这么多的房子，主要是来自前几年土拍市场“竞配建”积累下的安置房和租赁住房。

这些房源由开发商建好后，就会划给当地国企去管理，基本上是没有成本的。

至于卖房，主要也是财务负担。

国企对持有的房子，也有国有资产增值保值的责任。

国企拿着这些房子要是降价了也是会计提损失。

如果房产没有增值，不能给国企带来效益，或者融资功能减弱，那么国企也会选择抛掉变现，这也是保全资产，算是市场行为的一种。

一些房子的投资回报率低，运营和维护的压力大，国资就会拿出一些比较优质的房源卖掉，一次性变现。

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另外，这样的抛盘影响较大的是二手房市场，你说村长能从二手房市场获得什么？有动力直接“救”二手房吗？

且当前的「救市」你看到钱哗哗流向市场了吗？

所谓的救市终极大招棚改来了吗？北京启动的棚户区改造具体有多少？更多的只是大范围的「旧改」。

「旧改」并不是以往的大拆大建，然后给你钱让你买新房。

现在的「旧改」是水电管道、加装电梯、修复外立面等等，这些修修补补不会让钱直接流向你，但是会流向这些小的工程里，用这种方式疏通“管道”。

但是就此下定论，村长「不救市」了，让房地产慢慢死？

当然不是，

如果事情到了严峻的时刻，该出手时还是会出手，只是当下多方博弈，作为掌舵人，未来最好的设定里，房地产绝对不能再向过去“大而不能倒”，占据经济过大比重伤害产业升级。

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所以种种迹象表明，作为普通人，很多事你没办法掌控，当下最理智的做法是抛弃潜在需求，抓住近5年你最贴切的需求。

啥是潜在需求？

我理解，买房时候，还没结婚就设想未来二胎怎么安置，然后本来想买个两居，最后莫名其妙上车4居的情况，就是所谓的为潜在需求买单。

还有类似，被售楼小姐忽悠，畅想未来生活的美好，非要整个40平客厅享受朋友聚会，最后社畜在家时间一个月凑不够8天，客厅荡灰还得打扫的……

这个市场，请杜绝为此类需求提前消费。

买房除了投资，本身最重要的功能就是居住，为长期居住需求买单才是正常人最理性的选择。

突然想起最近还有朋友说，刷到自媒体说卖了房子，租房子住，避免房地产硬着陆，问我怎么看。

我只能说，我和我身边的朋友做不来这么狠的事，

且不说硬着陆会不会真的到来，起码我不愿意我的孩子跟着我到处搬家，我朋友的媳妇也不能接受好好的日子不过，把房子折腾没了，

这事吧，还是看大家接受能力吧。

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