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这周四中午13点，咱们相约血拼直播间一起聊聊最新共产房、保障房的消息！欢迎👏🏻大家预约，咱饭点见！

五环外的海淀10.5万/平了，

刚刚结束的土拍，绿城和越秀拿下海淀功德寺地块。

这是近期非常少见的溢价率拍到了15%的宗地，很快，北五环的大海淀即将上架一批改善产品，限价10.5万/平，大家猜猜未来售价几何呢？

北京位置好的宗地价格十有八九低不了，均价不低，总价更高，

但是市场依旧在内卷，刚需也不是就没有性价比的选择。

近期入市的新房中，低总价，轨道交通条件好的项目，再+1。

这就是距离长阳地铁站300米的新房「和知筑」，一个总价320万左右，买三居的项目。

房山作为北京近郊最具价格优势的板块，买入逻辑已经非常简单，价格实在，品质优秀，临铁，这些条件，和知筑基本符合，那么这个项目还有哪些硬伤呢？适合哪些家庭？

No.1 十年后首次上新 临铁300米

房山区的买房者无非看重两点，价格和交通。

除了低总价，通勤便利是最吸引人的，房山有市场的热销楼盘都是地铁盘。

「北京城建·和知筑」位于房山长阳板块，紧挨着房山线广阳城站，项目距地铁站300米，是名副其实的临铁盘。

而且长阳作为房山发展较早，较完善的板块，不仅距离城区更近，且近10年都未有过新增住房入市。

这一次是10年后的首秀，虽然位置和长阳核心比更靠南……

不过还有「规划」的砝码加成！

最近，北京市公共资源交易服务平台发布了25号线（丽金线）的工程勘察公告，丽金线已经正式进入北京市轨道交通三期建设规划。

25号线（丽金线）：房山线北延，终点延至金融街。

南起东管头南（房山线终点站），北至灵境胡同（4号线），线路全长10.9公里，设站8座。

从项目出发，6站直达丰台科技园，10站到达丽泽商圈，未来开通丽金线后，13站可直达金融街。

向南1站至良乡大学城北，北侧紧挨龙湖熙悦天街，向北2站至长阳，北侧紧挨华北最大奥特莱斯。此外规划中的广阳城文化沉浸式购物体验中心距离项目直线300米，而北京第五家山姆会员店和宣武医院也规划在项目旁边。

No.2 300万+三居新房

项目为6至8层、9至11层洋房产品，户型面积覆盖90至140平的三居室和四居室，指导价为4.5万/平。

项目分为南北两个地块，南地块为刚需户型，有7栋住宅楼，容积率为2.1。

北地块为改善户型，共8栋住宅楼，容积率为1.7。

南地块为92至112平三至四居刚需户型，南北通透，关键还有赠黑科技增加使用面积。「具体如图」

北地块为127至144平四居改善户型。南向三面宽，全明格局，户型很方正。另外还赠送的多个飘窗、设备平台，明亮舒适。位置也极好，近地铁但远离地铁噪音，这就是北边定价略高的原因。

No.3 长阳VS良乡，新房VS二手房

长阳和良乡是房山备受关注，且发展最好的板块，各具优势。长阳的优势显而易见，比良乡更靠近主城区。而良乡区域的大学众多，人流量密集且人员素质较高，随之带来的是显著的配套变化，物价低、消费选择多、生活便捷以及人气兴旺等。

再对比两区域新房，良乡的「京熙润府」特价房价格降至3.3万/平，「京华国贤府」网签价虽4万/平，但因其产品力强，且较早开盘，占据市场先机。还有房山线末端的「建工揽星樾」，最低单价2.9万起。

在广阳城地铁旁的项目开盘价在3.6万/平左右，市场接受度在线。据说开盘三天就勇夺销冠了。

与项目同在长阳区域的次新房价格在3万左右，价差不小……

安居客数据显示，房山区二手房挂牌均价2.1万/平，较去年跌幅在18.36%。

分化之下，抓住核心价值点「临铁、与城区近、配套丰富、楼龄年轻」，才能减少损失，这么看，新房未来更「抗揍」但是也得考察开发商及小区品质。

不过想在房山捡漏的刚需还是需要做一下预期管理，

因为有人说，北京楼市里，房山是洼地。

不过洼地了这么多年，依然是洼地。