哈喽大家好，我是血拼哥。

春节最令人振奋的消息，莫过于假期经济的超预期火热。

目不暇接的，是各地旅游景点容量达到阈值，餐饮业依旧供不应求。开工后很多北京热门餐厅仍然延续着排号等位的消费热潮。

而今年春节假期，全国消费相关行业销售收入与上年春节假期相比增长12.2%，比2019年春节假期年均增长12.4%，保持平稳增长态势。

消费复苏的同时市场也在期待地产复苏，各种政策和表态，已经让预期有所好转。

刚开工，不少经营二手房学区房的大V表示，今年春节市场火热，假期只休了3天！

北京当真已经开始回暖？春节期间数据如何？2023年的北京市场是涨是跌？

咱们不妨从现有数据出发，理性克制的开启新一年！

01/

春节市场复盘

北京新房市场大部分楼盘春节“不打烊”，整体活跃度较去年春节略有提升。售楼处整体到访量、市场活跃度明显不及1月前两周。

营销活动方面，北京多个楼盘推出特价房、限时一口价、总价立减等优惠措施，但优惠力度与节前变化不大，到访升温，成交却没变多。

2023年春节7天日均需求热度和2023年1月1日-27日日均需求热度相比，一线城市日均水平全面上升。

*数据来源：58安居客研究院

新房市场热度较节前回落，但到访情况好于去年春节，预计节后随着市场预期转好，北京市场有望保持稳步复苏节奏。

二手房市场热度不减。1月1日至16日，二手房网签量是5693套。平均每天355套，推算全月11000套。

二手房市场交易非常火爆超出所有人的预期。

*京津冀重点城市贝壳二手房成交日度走势

数据来源：贝壳研究院

*近半年北京二手住宅周成交量变化趋势

数据来源：北京住建委

北京二手房库存连续九周下降，而且下降速度比较快，部分区域二手房呈现微涨的趋势。

总的来说，市场延续分化特征，海淀、朝阳、丰台、顺义、昌平南区域项目表现相对较好。

02/

部分刚需会转向二手房

从春节期间的北京楼市的情况来看，二手房市场比新房市场更火热的趋势很明显。

而北京楼市不管怎么分析，怎么研究，对于刚需来说，买的便宜就不算亏。

为啥这么说呢？主要原因在于便宜的房子，更低价格门槛，不会跌得很严重。

要知道，北京永远是拥有强大的现金流的，加上北方强势的城市，对于人口的吸附力极强，微涨是极有可能的。

2022年，北京楼市新房成交总价的中位数为566万，二手房的中位数为466 万元。

2023年，部分刚需可能放弃新房，转向二手房。

很多新房主要集中在顺义房山大兴等地，通勤不便且与城区较远是主要问题。

相比较而言，选择二手房能立省100万。虽然可能牺牲掉部分居住品质，位置会更方便，而且更便宜！

03/

两居依旧是硬通货

仔细观察成交趋势就能发现，四居室增长 7.5 个百分点，三居室降低 7.1 个百分点，其它居室相对稳定，改善性倾向较为明显。

但是对于刚需普通人，两居最稳定。

简单的说，大多数人买房子依旧是用来住的，两居进可攻退可守，家庭需求门槛两居基本都能解决。

而作为普通买家，在并不了解地产行业的前提下，两居算是较为稳妥的保值房子，别指望有什么大涨就好。

毕竟，想赢的前提是不出错，如果买房决策都不能保证平局，那其实就相当尴尬了。

两居是刚需上车的最佳门槛。如果以当下二手房挂牌价格来看，基本上都是“两居＞一居＞开间”的规律。

04/

新房产品力可期

其实从去年的土拍就可以看出，北京已经打破集中土拍规矩，五次供地。

已经在一级市场售卖的过程中给到房企足够的利润空间。

在民企撤退，国企上阵的大势下。开发商商本质上和各区都是“一家人”，自然会在项目审批尺度上稍微松口。

从去年下半年入市的项目来看，在设备间的赠送，阳台的审批上，都是有稍微的松动的。

*图片来源：好评与差评

部分项目单从得房率的角度来看，80%+的得房率已经赢了。

在这样的前提上，开发商为了加快流速，也纷纷降价稳住自己地位，自然是有利于购房人的。

2023年，对于很多想买新房的人，可能也是能够捡漏好产品的一年，毕竟优质的产品是肉眼可见的。

05/

2023复苏大年

其实到了2022年后半年，口罩三年已经影响大部分人的收入，糟糕的环境直接影响人们的心态，悲观的情绪在蔓延。

虽然楼市已经频频发出各种利好，上层却好像只动嘴救市，没有看到实际效果。

而春节消费的热潮已经奠定了2023年的基调：口罩开放、央行放水、外资推动，各种利好持续推动全面的复苏。

血拼哥在口罩开放之初就已经讲过了，楼市的利好具体落实到每个人头上，需要等待一段时间。

北京楼市又是非常独立的存在，全国楼市整体的影响基本对北京无影响。

换而言之，北京楼市目前是相对“健康”的状态，自然不会有什么太大的松动。

其实现在很多人期望利率会降，但是血拼哥认为，未来半年内利率下降的可能性并不高。

一方面，利率调节不仅关系国内购房消费，和国内外博弈也息息相关，所以降息需要契机；

另一方面，1月初央行已经宣布部分符合条件的城市可以自行调节房贷利率下调空间。

说白了，房贷利率在特定情况下已经与5年期LPR脱钩，普降的必要性下降。

不过大家也不用太过失望，毕竟北京虽然“不符合条件”，但是北京BP加点还是有机会动一动的。

所以，今年期盼北京有普遍利好后再置业，基本不太现实。

但想跟随2023复苏大势的脚步，硬刚需选个价格合适的好房，还是没问题的。

另外，共产房瀛海挨着星海苑&北投如郡还有六宗共有产权房供地，可以稍微关注下。

二手房&新房板块盘点今年也会陆续给大家盘一盘，各位可多留意我们账号，及时标个星。

希望各位一年更比一年好，祝大家都能买到称心如意的房子。