来源：界面新闻

10月已经过半，楼市的“金九银十”进入最后的冲刺阶段，北京二手房市场也越来越活跃。

根据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据，自国庆假期之后，北京二手房已经连续日签约量达到七八百套，市场回温明显。国庆假期之后的10月8日，北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里，二手房网签量合计达到6460套。

据中原地产首席分析师张大伟，北京这轮成交主要集中在低总价的二手房源，特别是300万-400万左右的“老破小”。

在这样回温的趋势中，一些二手房门店半个月的交易量便超过了9月份的整个月。麦田房产用“火爆”来形容这段时间的二手房市场，“如果市场维持这个热度，10月的成交量将轻松超过2万套，上次10月份出现这么火热的情况，还要追溯到2016年。”麦田房产方面表示。

火热的交易数据和对未来的预期也带动价格的变化。据界面新闻了解，当前，面对政策刺激和楼市升温的数据，一些业主仍保持在之前的价格预期，还有一些业主甚至想要提高挂牌价。

麦田房产方面也表示，新政后，业主涨价现象增多，议价空间开始变小。十一期间，成交房源议价空间和9月相比缩小了0.8个百分点。同样报价1000多万的房源，新政后可谈的空间少了10万左右。

尤其在北京一些优质次新小区，涨价成交的现象再现。麦田房产提供的案例显示，10月2日，太阳宫的火星园成交了一套97平两居，成交价1070万。但在9月30日，同户型成交价1000万，两天时间，房价上涨了70万。

而在此次新政出台之前的9月份，也属于楼市的“金九银十”，但因为政策刺激效果弱化，市场便迅速冷了下来。

中指研究院发布的报告显示，9月份，北京二手住宅价格环比下跌0.93%。成交方面，9月份，北京二手住宅成交13274套，环比下降7.6%，同比下降6.9%，1-9月累计成交较去年同期小幅下降1.1%。

10月份二手房的交易量之所以反弹，主要受益于9月30日北京出台的楼市新政。新政规定，居民购买手套商品房最低首付降至15%，二套降至20%。此外，购房资质也从原本的缴纳社会保险或个人所得税的年限达到5年转变为2-3年，特殊人才最低降低1年即可获得购房资质。同时，通州区原本实行双重限购，此次也一并取消，购房资质和其他区一致。

这次楼市新政，是2011年北京实施限购政策以来，历史上最大力度的限购松绑组合。从实际效果来看，新政明显降低了购房者的置业门槛，促进刚需和改善性住房需求释放。界面新闻也了解到，新政之后，原本没有购房资质的新居民火速下单。

对此，张大伟分析称，自2023年9月以来，北京已经连续10次发布楼市松绑政策，而这一轮新政后的市场表现仅次于第一次松绑政策。“过去9次新政都是从政策后的第三周开始政策刺激效果快速衰减，这一次，10月13日是关键转折点，几个新房开盘数据要看最后实际草签数量，而且短期再出政策可能性不大，所以10月14号开始的本周是未来几个月最关键的一周。”张大伟说。

另外，在这波新政之后，“买房时机是否真的到来”也成为热议话题。麦田房产方面认为，当前仍是北京买房的窗口期。一方面新政后北京二手房成交量大增，价格止跌回稳在即，而且，最近一年，北京很多区域的房价回调幅度都超过了3成，房价仍处在价格底部。

另一方面，新政新增了大量潜在购房群体。“根据北京非京籍人口占比估算，北京每年新增非京籍就业人口10万左右，五环外社保年限要求5改2之后，大约新增30万购房资格。即使有买房计划的占1/10，也有3万新增购买力。这些新增购买力后期逐渐入市之后，会显著增加选房压力。”麦田房产根据新政进行了市场估算。

在火热另一边，也有购房者愈发冷静下来。一位近一两年都在看房的居民告诉界面新闻，这段时间房价确实下跌了，购房成本也从多个方面降了下来，但同时，自己可挑选的房源也多了，在没有找到价格匹配市场、房源匹配需求的情况下， 还是不会轻易“加码”。

“我看到几个小区房价都在降，但我想要的房源业主并不愿意降到与市场价格匹配的位置，除非遇到业主着急卖。现在政策愈发宽松，可以挑选的空间也更大了，那还不如再多看看。”这位居民表示。

此外，还有中介告诉界面新闻，当前喊着涨价的业主并不见得理性，还是要趁着这波利好尽快把手中的房源出售掉。他进一步提到，好的房源竞争力充分，但品质差、地段差的房源仍维持在比较低的价位，因此不能只考虑行业大趋势，还要看自己的房源是不是真的抗跌。

另一位购房者也观察到，她关注的几处房源，近几日几乎每天都有下调挂牌价格的。一些房源是原本挂牌价就远高于市场价，因此调整到合理的位置便于吸引客户，还有一些房源则希望借此热度尽快出售，因此通过降价的方式寻找出售时机。