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天干物燥，容易发生火灾。房屋出租后，因火灾引起的损失，房主是否需要承担责任？应向谁索赔？又可主张哪些损失？是否可自行委托机构鉴定损失？

1、因火灾引起的损失，可向直接引起火灾的主体和共同侵权人索赔，包括但不限于火灾直接引起者、出租方、承租方、产生救火阻碍因素的人员、物业公司、开发商、生产者、销售者。

2、火灾发生后可主张的损失包括房屋、屋内财物毁损或灭失损失；房屋修缮、装潢损失；建筑物清理损失；租金损失；可能存在的房屋贬值损失；评估费；因人身伤害而引起的赔偿等。

3、因火灾引起的损失，一般由法院委托专门机构进行司法鉴定。若当事人自行委托，另一方当事人未提供反驳证据并申请重新鉴定的，可认定自行委托获得的鉴定书的效力。

典型案例

二

甲诉乙、丙、某物业公司等财产损害赔偿纠纷案，案号：（2017）京0114民初3618号。

（一）基本案情

甲系A房屋权利人，某物业公司系该小区物业管理公司，2016年3月27日，甲（出租方）、乙（承租方）及北京某房地产经纪有限公司（经纪方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙承租前述房屋，租赁期限自2016年3月28日至2017年5月31日。该合同附件物业交接清单。被告乙、丙为房屋实际使用人。

2016年8月10日，该房屋发生火灾。2016年8月28日，公安消防支队作出昌公消火认字〔2016〕第0028号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：推测起火时间是2016年8月10日21时许，起火部位位于沙河镇于辛庄村于阳台外院子内东侧杂物处；起火原因不排除外来火源引燃某室南侧阳台外院子内可燃物所致。”

原告甲向本院提出诉讼请求：1.三被告共同赔偿装修修复费81922元；2.三被告共同赔偿物品损失40000元和租金损失48300元；3.三被告共同赔偿房屋贬值损失70000元；4.三被告共同承担鉴定费6000元；5.三被告赔偿房屋部分修缮费14630元；6.三被告共同承担原告的其他损失42447元；7.本案诉讼费用由三被告共同负担。

（二）裁判旨要

关于各被告是否应当承担侵权责任及责任划分问题。首先，依据消防部门出具的火灾事故认定书，起火原因不排除外来火源引燃了南侧阳台外院子内可燃物所致。被告乙作为火灾发生房屋的承租人，被告乙、丙作为实际使用人，在房屋阳台堆放易燃杂物，形成安全隐患，其有义务对该处堆放物的日常消防安全进行有效管理。然而，在实际使用过程中，被告丙、乙并未采取相应防火措施对其堆放的杂物进行妥善管理，致使外来火源引燃杂物后起火，并导致火灾的蔓延。显然，被告丙、乙对本次火灾发生及造成原告的财产损失具有过错。

其次，原告甲作为房屋的权利人和出租人，其自行在房屋南侧阳台外搭建金属栅栏形成小院，且在小院上方亦安装了栅栏，形成了可放置物品的空间，其将带有小院的该房屋对外出租后，本应当及时主动的关注房屋的状况及其对其他权利人的影响，并履行相应的安全管理和注意义务。同时，原告甲在自己房屋南侧阳台外搭建了院子，其对该院子可用于存放物品的用途是明知的，亦应当对该处堆放物品易引发安全隐患有所预见，但其将该房屋对外出租，却并未就此尽到相应的注意提示和监督管理义务，亦未采取相应措施要求承租人及时排除安全隐患。因此原告甲对本次火灾发生及造成原告财产损失的后果亦具有一定过错。

较后，被告某物业公司作为失火小区的物业服务企业，在其管理本小区期间，对业主私自搭建的护栏并未进行有效制止，使护栏内形成独立空间，为业主堆放易燃杂物提供了便利。虽其表示业主搭建护栏的范围属一楼业主使用范围，但并未出示相关证据证明，故在此情况下，对于失火造成的相关损失，被告某物业亦应当承担相应责任。

关于被告之间责任的划分，本院综合考虑本次火灾事故发生的原因、事故的具体情形及各方的过错程度，本院认定被告丙、乙应承担60%的赔偿责任，原告甲应承担30%的赔偿责任，被告天鸿物业应承担10%的赔偿责任。关于外来火源引发火灾的问题，甲、丙、乙、某物业公司可待查清火源源头后，另行向外来火源的责任人主张损失。

（三）裁判结果

判决承租方承担60%责任，出租方30%责任，物业公司10%责任。主要损失支持修缮费，物品损失费用等。

火灾发生较常见的原因是电器问题，包括电器线路故障、电器设备故障等。其次是生活用火不慎、遗留火源或者吸烟、小孩玩火燃放烟花等。再有是生产作业不慎，易燃易爆物品泄露、保管不当，设备故障、违反操作规程、电气焊未采取安全措施等。雷击、自燃、人为放火等亦可能导致火灾发生。

房屋发生火灾后，较突出、亟待解决的矛盾是赔偿责任纠纷，其本质为侵权纠纷，故应根据各方当事人与火灾发生有无因果关系及原因力大小，来确定各方当事人在火灾事故中有无责任及责任比例分担。由于房屋保险在现实生活中普遍率较低，因此本文在分析责任主体时排除保险人。因火灾发生原因各异，承担民事赔偿责任主体各异：

1、直接引起火灾发生的主体

根据《侵权责任法》第六条排名前列款，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”因此，行为人因过错直接导致火灾发生或蔓延，行为人应当承担侵权责任，即相应的赔偿责任。

就具体火灾原因而言，其一，常见电器类故障的直接侵权人为电器生产者、消费者或相关负有房屋电气线路修缮义务的责任人；其二，具有火种来源的火灾其直接侵权主体往往是火源携带者或导致者；其三，生产作业不慎引起的火灾直接侵权人为不慎作业主体；其四，自然现象引起的火灾往往无相关直接侵权人，相关侵权人需综合其它不作为主体判断。

2、可能构成共同侵权的其他侵权人—负有管理义务的人均可能成为侵权主体

（1）当房屋上存在房屋租赁合同关系时，出租方与承租方均有可能承担赔偿责任。

出租方与承租方基于双方的房屋租赁合同，对房屋均需承担一定义务。出租方一般作为房屋管理人或所有人，对起火房屋具有消除火灾隐患、保障房屋安全的管理责任，以避免造成人身及财产损害。因此出租方若未尽到管理义务，例如提供不适租或不符合消防标准的房屋、未定期检查修缮等，需承担损失赔偿责任或分担损失。由此可见，法律对于出租方具有较高的管理要求，即使出租方与承租方在租赁合同中约定免除出租方的消防管理义务，该条款可能会因违法法律规定而无效。

同样，承租方使用中需承担维护义务，也应当在承租期间向出租人就隔墙的安全隐患问题提出异议。

值得注意的是，合同的出租方、承租方可能与实际不一致，因此，在法院认定时需要综合多个方面考虑。

此外，出租方与承租方承担责任的比例不一，需要结合双方过错程度判断。例如在承租人将电源插头插在插座上而导致发生电气线路故障的案件中（（2015）温瑞民初字第463号），法院认为，被告陈某作为起火房屋的出租方，应对其出租房屋的基本配套设施负有安全保障义务，现由于房屋电气线路故障引发火灾，被告陈某对本次火灾的发生存在一定过错，应承担相应的赔偿责任。被告孔某作为起火房屋的承租人，外出时未将家用电器插头拔除，对本次火灾的发生亦存在过错，故应承担相应的赔偿责任。由于无法区分两被告之间的过错程度及原因力大小，故本院酌定两被告平均承担赔偿责任。

（2）业主在楼道中堆放杂物，使得火势蔓延造成更大损失，堆放者可能承担赔偿责任。同理，若某车主将私家车停放消防通道，使得消防人员无法及时进入火场灭火，车主仍需承担赔偿责任。

根据《消防法》第二十八条规定，“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”，因此任何可能损坏消防设施、通道使用的行为均可能对火灾提供原因力，从而被认定为侵权行为，要求承担责任。

（3）物业公司未尽到管理义务，可能承担赔偿责任。

物业公司对于小区范围内具有管理义务，其主要有以下体现：排名前列，对小区物业管理内的易引起火灾的行为具有规劝、管理义务，例如应当对燃放烟花采取过规劝、制止，亦或拍照、摄像等措施保留证据以证明是日燃放烟花的有关业主或人员；第二，物业公司对消防设备具有管理义务。若火警发生后涉案楼层消防栓无水或水压严重不足导致火势未能及时控制，造成更大财物损失，物业公司需承担侵权责任；第三，物业公司对于消防通道的管理义务，即应当管理使小区车辆依秩序停放，防止消防车不能进入消防通道施救，致使财物损失进一步扩大。

而其具体责任比例承担亦不可一概而论，若于相对公共的场所发生火灾，往往认为物业公司具有较大过错，例如在小区内燃放烟花爆竹引起火灾，在楼道中业主堆放杂物引起火灾。

（4）房地产开发商规划开发有消防安全隐患的小区，其可能需承担责任。

开发商作为房产开发与规划负责人，若其在规划时未达到合规的消防标准，规划道路狭窄、消防通道不畅，致使消防车无法进入现场，则开发商需承担侵权责任。

（5）因产品质量问题引起的火灾，销售者、生产者可能承担赔偿责任。

《产品质量法》第四十三条规定，“因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。属于产品的生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿的，产品的生产者有权向产品的销售者追偿。”

本案中，首先，由于起火原因不排除外来火源引燃了院子内可燃物所致。被告乙作为火灾发生房屋的承租人，被告乙、丙作为实际使用人，在房屋阳台堆放易燃杂物，形成安全隐患，其有义务对该处堆放物的日常消防安全进行有效管理。然而，其未尽到管理义务，对本次火灾发生及造成原告的财产损失具有过错。

其次，原告甲作为房屋的权利人和出租人，本应当及时主动的关注房屋的状况及其对其他权利人的影响，并履行相应的安全管理和注意义务，却并未就此尽到相应的注意提示和监督管理义务。

较后，被告某物业公司作为失火小区的物业服务企业，在其管理本小区期间，对业主私自搭建的护栏并未进行有效制止，被告物业公司亦应当承担相应责任。

四、扩展阅读

火灾造成的损失往往巨大，因此在主张赔偿时应当仔细梳理财产信息。而财产价值认定需要依靠专业人员评估，往往需要法院依职权委托鉴定机构鉴定财产损失。但实践中也存在当事人自行委托的情况。根据《较高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第28条规定，一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定意见，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。由此可以看出，一方当事人有权委托司法鉴定，只是单方委托的鉴定具有不确定性，往往会受到另一方的质疑，此种私文书证明力较低，但在另一方当事人未提出反驳意见时，可以作为证据采用。

经由案例分析，受到损失的当事人可对以下损失要求赔偿：

1、房屋、屋内财物毁损或灭失损失；

2、房屋修缮、装潢损失；建筑物清理损失；

3、租金损失，即因房屋受到损害需要另行租赁房屋的损失；

4、可能存在的房屋贬值损失。例如租户的父亲瘫痪在床，卧床吸烟引发了火灾，导致自己被烧死在床上。租户不仅要赔偿因此给房东或邻居造成的损失，还要赔偿房东因为非正常死亡导致的房屋贬值损失；

5、评估费；

6、因人身伤害而引起的赔偿：医疗费、误工费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、鉴定费、伤残赔偿金、精神抚慰金。

五、相关法条

《消防法》

第二十八条　任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

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